Bygglagen är extremt komplicerad och innehåller många begränsningar för vad som är tillåtet och inte. För att få ditt byggprojekt kontrollerat för godkännande är en preliminär byggnadsbegäran användbar. I en intervju förklarar kostnadskontrollsexperten i detalj vad en sådan begäran kan kosta.
Fråga: Hur viktig är den preliminära byggnadsförfrågan i hela antalet godkännandeförfaranden?
Kostnadskontrollsexpert: Vid en preliminär byggnadsutredning handlar det i grunden om att kontrollera om ett byggprojekt alls kan godkännas. Myndigheten kontrollerar de handlingar som lämnas in vid den preliminära byggnadsutredningen och avgör om det byggprojekt som beskrivs i denna form har utsikter till godkännande, vilka punkter som måste ändras och vilka begränsningar som måste följas för att få godkännande.
En förundersökning före byggandet är därför en vettig sak om du inte är säker på om ett byggprojekt ens är möjligt. Du kan göra den preliminära byggnadsförfrågan själv - du behöver inte nödvändigtvis en arkitekt (för att ansöka om ett vanligt bygglov, dock).
Resultatet av den preliminära byggnadsutredningen är då leveransen av ett så kallat preliminärt byggnadsbeslut . I det förklaras det beskrivna projektet antingen vara allmänt kvalificerat för godkännande (ofta med individuella krav) eller myndigheterna påpekar i detalj de punkter där byggprojektet inte uppfyller kraven i bygglagen.
En preliminär byggbegäran ersätter inte bygglovet
Ett bygglov är inte bygglov . Det skapar dock redan planeringssäkerhet i den mån planer som klassificeras som berättigade till godkännande i den preliminära byggnadsförfrågan också måste (måste) godkännas senare i byggnadsansökan. Detta tar vanligtvis bort några av osäkerheterna. Det preliminära bygglovet gäller dock bara om en byggnadsansökan lämnas in efteråt. Om detta inte sker inom en viss period (vanligtvis cirka 3 år ) upphör effekten av det preliminära bygglovet och projektet kan teoretiskt avvisas igen med en senare byggnadsansökan.
Det är värt att kontakta relevant byggnadsmyndighet i förväg för att klargöra vilka dokument och bevis som krävs för respektive fråga. Vanligtvis är dessa:
- förfrågningsformuläret före byggandet
- en översikt över de frågor som myndigheten ska granska
- en fastighetsplan
- en konstruktionsritning med åtminstone planritningen och andra vyer som visar byggnadens viktigaste dimensioner
- en byggbeskrivning och beskrivning av användningen
- beräkningen av bruttovolym
- ett utdrag från byggnadsregistret (oftast bara nödvändigt om en byggbelastning anges på fastigheten)
Det kan dock finnas ytterligare dokument i tillägg. Det kan också finnas kostnader och avgifter för att få de enskilda dokumenten.
Alla frågor om planeringsrätt som du har bör anges specifikt i ett frågeformulär. Detta säkerställer att myndigheten verkligen ger specifik information om vad som är möjligt och vad som inte är och vilka krav som kan gälla.
Preliminära byggnadsförfrågningar är alltid vettiga om du inte är säker på om och i vilken form byggnad på en fastighet ens är möjlig eller vilket byggnadsarbete som är tillåtet på huset. Du kan också göra en preliminär byggförfrågan innan du köper fastigheten, men som icke-ägare måste du vanligtvis bevisa ett legitimt intresse för myndigheterna. Som en potentiell köpare av fastigheten är detta intresse dock tillräckligt.
En preliminär byggundersökning avgörs vanligtvis inom tre månader , i vissa fall kan det ta upp till sex månader innan ett svar erhålls från myndigheterna.
Fråga: Vilka kostnader måste du förvänta dig för en byggförfrågan?
Kostnadskontrollsexpert: En stor fördel med den preliminära byggnadsförfrågan är att kostnaderna är betydligt lägre än för en officiell byggnadsansökan.
Du behöver inte en arkitekt för att skicka in en begäran om en preliminär byggnadsförfrågan - detta kan innebära att dyra planeringskostnader i förväg elimineras.
Kostnaderna varierar dock mycket från myndighet till myndighet, och grunden för beräkning av avgifterna för en preliminär byggnadsutredning varierar också beroende på delstaten.
I allmänhet kan kostnader i intervallet 50 - 200 EUR vara tillräckliga med låga testkrav. Beroende på den ansträngning som myndigheten har med granskningen kan kostnaderna också bli betydligt högre. Om byggprojektet är mycket komplicerat (t.ex. ett hyreshus med 8 bostäder) kan kostnaderna lätt bli så höga som 5 000 EUR på grund av den höga testinsatsen .
Som regel kan du dock också förklara de ungefärliga kostnaderna innan du skickar in det till myndigheten - myndigheten kan vanligtvis bedöma mängden testning som krävs i förväg och ställa in minst ungefärliga kostnadsnivåer.
Ett litet exempel på kostnader från träning
Vi vill bygga ytterligare en våning ovanpå en redan befintlig kommersiell byggnad som senare kommer att innehålla lägenheter, och vi gör en byggnadsförfrågan i NRW.
Byggprojektet ska kosta totalt 120 000 euro och ha en användbar yta på 280 m² - det är också grunden för avgiftsberäkningen.
| Posta | pris |
|---|---|
| Beslut att ändra byggnaden | 0,6% av produktionskostnaderna = 720 EUR |
| Beslut om godkännande av ändring av användningen | 5 EUR per 10 m² = 140 EUR |
| Total avgift | 860 EUR |
| Avgift fastställd till 60% per anmälan | 516 EUR ska betalas |
Naturligtvis är detta bara ett enda kostnadsexempel som endast gäller en viss myndighet och ett specifikt byggprojekt. I andra fall kan kostnaderna också vara väsentligt olika, även med liknande förfrågningar.
Fråga: Vilka faktorer beror vanligtvis kostnaderna för en byggnadsutredning?
Kostnaderna för den preliminära byggnadsutredningen varierar från stat till stat
Kostnadskontrollsexpert: Detta kan variera beroende på myndighet, eftersom mycket olika regler gäller i de enskilda delstaterna (även för byggnadsansökan) och avgiftsberäkningarna skiljer sig ibland avsevärt.
I många delstater används liknande men reducerade kostnadsramar för preliminära byggnadsförfrågningar som för byggnadsapplikationer. Detta är faktiskt vettigt i praktiken och är förståeligt, eftersom myndigheternas undersökningar liknar dem för en byggnadsansökan.
I vissa delstater används å andra sidan helt andra beräkningsmetoder för avgifterna för den preliminära byggnadsutredningen.
I grund och botten spelar följande faktorer nästan alltid en roll för kostnaderna:
- byggnadens produktionskostnader eller byggnadsprojektets kostnader
- det slutna utrymmet (därav den vanligtvis erforderliga m³-beräkningen)
- det resulterande användbara området
- typ av byggnad eller den planerade typen av användning
- grannutvecklingen (om en liknande utveckling redan finns i grannskapet godkänns den ofta snabbt - och billigt)
Hur dessa faktorer används i detalj vid beräkning av avgiften skiljer sig från myndighet till myndighet.
Fråga: Vad kostar arkitekten som gör den preliminära byggnadsutredningen?
Kostnadskontrollsexpert: Om du beställer en arkitekt med att planera en byggnad, är han skyldig sin klient en permanent plan som kan godkännas i enlighet med kontraktet .
I princip kan du låta arkitekten lämna in en byggnadsansökan. Om detta inte godkänns måste arkitekten göra korrigeringar därefter utan att ta ut extra kostnader.
Eftersom detta ofta är en stridspunkt i praktiken och efteråt finns det ofta bittra argument om avgifter, kan arkitekten också beställa den grova planeringen och en preliminär byggnadsförfrågan kan göras. Arkitektkostnaderna enligt HOAI uppgår till cirka 1% av de totala byggkostnaderna (avgiftsbelagda kostnader) för de två första servicefaserna .