Med ett terminslån kan en attraktiv ränta säkerställas för uppföljningsfinansieringen när hypoteksutlåningen närmar sig slutet. Här kan du ta reda på vad som är viktigt och hur tidigt du ska ta hand om det.
När hemmet har köpt och flyttats in glömmas den fastighetsfinansiering som krävs för det snabbt. Beroende på varaktigheten för den fasta ränteperioden kan det dock vara värt att hantera det igen mycket snart och ta upp ett terminslån till exempel. Detta beror på att de för närvarande giltiga, gynnsamma räntorna kan säkra för framtiden.
Vad är ett terminslån?
Ett terminslån är en speciell form av uppföljningsfinansiering för ett fastighetslån. Låntagarna måste ta hand om detta senast när den fasta räntan på deras tidigare hypotekslån går ut.
Medan den "normala" uppföljningsfinansieringen kan organiseras tidigast sex till tolv månader innan den fasta räntan går ut, beroende på leverantör, kan detta göras mycket tidigare med terminslånet: Med terminslånet kan det ordnas upp till fem år innan den fasta räntan går ut . På detta sätt kan låntagare säkra för närvarande gynnsamma villkor för lånet och skydda sig mot stigande räntor i framtiden.
Ett terminslån är endast möjligt med ett bostadslån, det är inte avsett för andra typer av lån.
Hur fungerar ett terminslån?
För att ta upp ett terminslån för uppföljningsfinansiering kontaktar låntagaren finansieringsbanken långt innan den ursprungliga finansieringen upphör och helst, utöver andra leverantörer eller jämförelseportaler.
Jämförelsen av villkoren för lånet är viktig eftersom låntagaren, som med "normal" uppföljningsfinansiering, inte tvingas ta upp detta med den ursprungligen finansierande banken. Andra kreditinstitut kan nu erbjuda mer gynnsamma villkor.
Följande är en jämförelse mellan de olika leverantörerna och de aktuella räntorna för lånet. På grundval av dessa villkor skapas lämpliga erbjudanden för uppföljningsfinansiering. Om låntagaren accepterar ett av erbjudandena på ett lån har ett bindande låneavtal ingåtts och båda avtalspartnerna är bundna av denna uppföljningsfinansiering. Detta gäller även om terminslånet ingicks flera år innan det ursprungliga hypotekslånet löpte ut.
Terminslånet följer sedan omedelbart den första finansieringen och ersätter den. De månatliga delbetalningarna för terminslånet behöver också bara betalas från och med denna punkt. Det finns inget åtagandesintresse från avtalets ingående till början av terminslånet, dvs. i den så kallade terminsfasen.
Eftersom låntagaren inte är bunden till den ursprungliga finansieringsbanken med ett terminslån är det värt att jämföra olika leverantörer. Detta gör att du kan hitta mer gynnsamma villkor och spara mycket pengar.
Hur lång tid i förväg kan terminslånet tas upp?
Det är viktigt att veta att ett terminslån endast är möjligt om det nuvarande låneavtalet är längre än tolv månader och högst 60 månader (med vissa leverantörer också 66 månader). Om det nuvarande lånet upphör om mindre än tolv månader kan regelbunden uppföljningsfinansiering väljas.
Tack vare denna långa ledtid kan låntagaren få en anmärkningsvärt omfattande planeringssäkerhet: om han till exempel avslutar ett terminslån med en fast ränta på 15 år fem år innan den nuvarande hypotekslånet löper ut, vet han exakt vilka månadsavgifter som är i samband med lånet under de närmaste 20 åren.
Vad kostar ett terminslån?
Terminslånet medför en viss risknivå för båda sidor:
- I händelse av fallande räntor riskerar låntagaren att betala mer för terminslånet än vad han skulle ha varit tvungen att betala för "normal" uppföljningsfinansiering.
- Banken riskerar att lova en gynnsam ränta som långt kunde ha överskridits vid tiden för uppföljningsfinansieringen.
För att mildra riskerna hos kreditinstitutet tillför banker vanligtvis en räntaavgift till de aktuella erbjudna räntorna på terminslån. Med dessa kostnader kan du kompenseras för det tidiga lånegodkännandet och minska risken för ekonomiska förluster.
Beloppet på räntepremien beror alltid på hur banken bedömer den förväntade ränteutvecklingen. Ju mer sannolikt det är att räntan kommer att stiga, desto högre blir räntepremien vanligtvis.
Det förväntas för närvarande ungefär en tilläggsavgift på 0,01 procentenheter per månad fram till slutet av den fasta räntan, dvs. tills det "gamla" lånet löses in. (Vissa leverantörer avstår från dessa kostnader under de första sex till tolv månaderna.)
I grund och botten gäller följande: ju längre tid det tar för inteckning att lösas in, desto högre är räntepremien. Och det är bara logiskt, för ju mindre exakt ränteutvecklingen kan uppskattas, desto högre är risken för banken med avseende på lånet.
Följande tabell visar ett exempel på de räntetillägg som banken kan ta ut för ett terminslån för hypotekslån.
|
Aktuell ränta |
Räntetillägg i |
Tiden till |
Beräknad |
Fast |
|---|---|---|---|---|
|
0,5% |
0,01 |
24 månader |
0,24% |
0,74% |
|
0,5% |
0,01 |
36 månader |
0,36% |
0,86% |
|
0,5% |
0,01 |
48 månader |
0,48% |
0,98% |
|
0,5% |
0,01 |
60 månader |
0,60% |
1,10% |
Vilka är möjligheterna och riskerna med ett terminslån?
Möjligheten att kunna ta hand om uppföljningsfinansieringen i ett tidigt skede har fördelar, men har också risker: Genom att avsluta terminslånet tidigt spelar och lånar både låntagaren och bankerna när det gäller framtida ränteutveckling. Med lämplig expertis är det möjligt att grovt uppskatta i vilken riktning räntorna sannolikt kommer att utvecklas - men ingen kan förutsäga detta med absolut precision. Och detta gäller desto mer i framtiden krävs det uppföljningsfinansiering.
Att besluta om en räntesats för uppföljningsfinansieringen många år i förväg är därför särskilt värdefullt om räntesatserna vid tidpunkten för den senare starten av den nya finansieringen är betydligt högre än den nuvarande. Men om de faller är det också möjligt att låntagaren som säkrat ett terminslån tidigt kommer att betala mer för uppföljningsfinansieringen än vad han skulle behöva om han skulle ingå låneavtalet senare.
En tydlig fördel för låntagaren är dock, som med livräntelånet, planeringssäkerheten. Genom att ta upp terminslånet vet han redan vilka avbetalningar han kommer att behöva betala efter det att det ursprungliga lånet har återbetalats. Denna säkerhet om framtida kostnader kan vara mycket hjälpsam i många fall.
Om räntorna kommer att sjunka eller stiga i framtiden förblir spekulation. Den tidiga säkerheten för en ränta genom terminslånet har därför vissa risker men erbjuder också möjligheter och framför allt planeringssäkerhet.
Terminslån: fördelarna och nackdelarna med en överblick
Innan man beslutar om en leverantör och ett terminslån efter en grundlig jämförelse är det värt att väga fördelar och nackdelar mot varandra.
Fördelarna med lånet är:
- Möjlighet att säkra gynnsamma räntor för framtiden, därmed stor besparingspotential med kraftigt stigande räntor
- Planeringssäkerhet för finansiering
- inget engagemangsintresse i framåtfasen
Nackdelarna:
- Räntetillägg på lånet
- Vid behov högre kostnader för lånet med fallande räntor
- Expertis krävs
- Brist på flexibilitet på grund av tidigt beslut om uppföljningsfinansiering
När är ett terminslån vettigt?
Att ingå ett terminslån är alltid värt om räntorna är låga vid tidpunkten för avtalets ingående och stigande räntor kan förväntas samtidigt. Om låntagaren har den nödvändiga kunskapen på marknaden eller bara rätt näsa kan ett terminslån hos rätt leverantör säkra låga räntor och snabbt spara fyra till fem siffriga belopp på uppföljningsfinansiering.
Om å andra sidan fallande räntor kan förväntas är inte ett terminslån vettigt, eftersom låntagaren sedan tar bort chansen att få billigare uppföljningsfinansiering i framtiden än vad som skulle vara möjligt med ett terminslån.
Exempelberäkning: Möjliga besparingar genom ett terminslån
Om räntorna stiger - även om de bara stiger med 0,5 procentenheter - har detta en betydande inverkan på kostnaderna för lånet. Ett terminslån kan då visa sig vara ganska lukrativt, som följande exempelberäkning visar:
|
Terminslån |
Uppföljningsfinansiering |
|
|---|---|---|
|
Lånebelopp |
200 000 euro |
200 000 euro |
|
Effektiv ränta |
1,0% |
1,5% |
|
Fast ränta |
tio år |
tio år |
|
Återbetalning |
5% |
4,5% |
|
Återstående skuld efter utgången av den fasta räntan |
94.875,10 euro |
102 964,75 euro |
|
Månadsavgift |
1000 euro |
1000 euro |
|
Räntekostnader |
14 875,10 euro |
22 964,75 euro |
Exemplet visar att ett terminslån är värdefullt även om räntan bara stiger något. I det specifika fallet sparade en direkt jämförelse av lånet med den valda leverantören kostnader på över 8 000 euro.