Även de som redan har betalat sitt hus bor inte gratis - precis som hyresgäster måste husägare också ta hänsyn till driftskostnaderna. Dessa kostnader underskattas ofta. Kostnadskontrollsexperten förklarar i detalj i en intervju vilka kostnader som kan förväntas i praktiken.
Fråga: Varför underskattas driftskostnaderna så ofta - och varför är det viktigt att ha en översikt?
Kostnadskontrollsexpert: I många fall kommer fakturor bara in med oregelbundna intervall - ungefär var sjätte månad eller årligen. Större räkningar behandlas sedan som oplanerade utgifter och kan riva ett hål i hushållens budget. Om du från början har en översikt över vad ditt hus kostar totalt sett kan du enkelt undvika sådana situationer. Husets kostnader är en del av de direkta levnadskostnaderna - bostadskostnaderna kan vanligtvis varken undvikas eller sparas (med några mindre undantag). Så du bör alltid vara ordentligt planerad.
En bra översikt över de senare kostnaderna är också viktig när det gäller hypotekslån. Ofta tittar de bara på delbeloppet, men det finns faktiskt ytterligare driftskostnader som också måste bäras av huset. Om du förbiser dessa kostnader eller uppskattar dem för låga blir huset betydligt dyrare varje månad än du ursprungligen planerade. De räknar alltid med återbetalningsbetalningarna för bygglånet.
En bra översikt över alla löpande kostnader är därför viktig redan från början - och är vettigt. Du bör alltid veta vilka bördor ett hus medför.
Fråga: Hur höga är driftskostnaderna för ett enfamiljshus i praktiken?
Kostnadskontrollsexpert: Naturligtvis beror det till stor del på själva huset och dess läge. Allmän information är därför alltid svår.
För de flesta enfamiljshus måste du dock anta driftskostnader på minst 5 000 euro till 8 000 euro per år. När det gäller äldre hus kan detta ofta vara betydligt mer.
Ett litet kostnadsexempel från praxis:
Vi har tittat på och listat kostnaderna för ett typiskt enfamiljshus på en vanligtvis stor fastighet i detalj:
| Posta | kostnader per år |
|---|---|
| Fastighetsskatt | 780 EUR per år (det kan vara mer i vissa områden) |
| uppvärmningskostnader | 800 EUR per år (vårt hus är en energieffektiv, relativt ny byggnad - det kan vara betydligt mer) |
| Avloppsavgifter | 525 EUR per år |
| elkostnader | 570 EUR per år |
| Avfallsavgifter | 240 EUR per år |
| Gatustädning | 300 EUR per år |
| sotare | 100 EUR per år |
| Grundavgift för fast telefon och internet | 480 EUR per år |
| Hushållsförsäkring | 200 EUR per år |
| Husägare Försäkring | 150 EUR per år |
| Naturskadeförsäkring | 180 EUR per år |
| GEZ per år | 210 EUR |
| Underhållsreserv | 1680 EUR per år (detta är betydligt mer för äldre hus) |
| Total kostnad per år | 6215 EUR |
| fördelas varje månad | 517,91 EUR per månad |
Även driftskostnaderna för ett ekonomiskt enfamiljshus är vanligtvis över 500 euro per månad
Naturligtvis är detta bara exemplariska kostnader för ett typiskt, modernt enfamiljshus. Kostnaderna kan också vara betydligt högre för andra hus, särskilt när det gäller en plats i storstadsområden eller för ett hus som är äldre än så.
I vårt kostnadsexempel kan du redan se att huset är konsumtionsoptimerat och ganska ekonomiskt på många områden - men kostnaderna är redan betydande. Högre uppvärmningskostnader, höga elkostnader eller många reparationer som måste utföras i äldre hus kan öka dessa kostnader avsevärt.
Om du lägger till en genomsnittlig låneavgift till detta, uppgår kostnaderna för bostäder till en hög summa som måste höjas varje månad.
Fråga: Vilka faktorer beror husets driftskostnader på?
Kostnadskontrollsexpert: Här måste du överväga många faktorer:
- husets läge (plats)
- husets enhetsvärde
- Husets ålder och tekniska skick
- husets energiska tillstånd
- husets utrustning
- försäkringspremiernas storlek i detalj
- Eventuella ytterligare kostnader som fortfarande måste beaktas (t.ex. underhåll av utomhusanläggningarna, årligt underhåll av ett plant tak, snöröjning etc.)
Var och en av dessa faktorer kan orsaka helt olika kostnader från hus till hus - de totala kostnaderna som måste beaktas för huset är motsvarande olika.
Fråga: Varför är husets plats så avgörande för kostnaderna?
Kostnadskontrollsexpert: Här måste du överväga två saker:
- byggnadens läge i förhållande till stat och kommun
- byggnadens faktiska läge vad gäller höjd och läge på fastigheten
Husets faktiska läge påverkar värmekostnaderna: i högre höjder är det vanligtvis kallare och mer värme krävs. Ett fristående hus med stora fönster mot söder behöver ofta betydligt mindre värmeenergi eftersom det ofta värms upp av solens strålar, även på vintern.
Platsen i termer av federal stat och kommun är särskilt avgörande för avgifterna, som kan skilja sig mycket från kommun till kommun:
- Fastighetsskatt
- Avloppsavgifter
- Samhällsavgifter för avfallshantering och gatustädning
Fastighetsskatt är ofta betydligt högre i storstadsområden än på landsbygden. Det finns upp till dubbelt så många skillnader här - till exempel mellan Berlin och en liten kommun i Bayern.
Avloppsavgifter fastställs av respektive avloppsförening till vars område du tillhör. De utgifter som föreningen har för kommunalt avloppsvatten spelar ofta en viktig roll i kostnaderna.
Avgiften för avloppsvatten varierar mycket beroende på plats
Om, som i vissa områden i öster, endast mycket små byar med några hus är anslutna till avlägsna avloppsreningsverk kan detta leda till betydligt högre kostnader än i tätbefolkade områden. Rörledningarnas längd orsakar inte bara höga byggkostnader utan också höga underhållskostnader, som sedan förmedlas till de få anslutningsdeltagarna.
Det finns därför stora fluktuationer i särskilt de årliga avloppsvattenavgifterna - i en jämförelse i Tyskland kan de ligga mellan cirka 250 och 1 000 euro för ett genomsnittligt enfamiljshus - det här är kostnadsskillnader på nästan fyra gånger.
Försäkringsbolagen beräknar också sina premier utifrån den individuella risken för skador - i områden med täta regnhändelser eller andra möjliga hot är försäkringen motsvarande dyrare. Byggnadens läge och plats spelar också alltid en roll här.
Fråga: Är enhetsvärdet då också viktigt för kommunala skatter?
Kostnadskontrollsexpert: Ja, särskilt för fastighetsskatt. Husets enhetsvärde är viktigt för att beräkna fastighetsskatten.
Att beräkna enhetsvärdet kan vara komplicerat - grovt sett reduceras husets värde till ett värde av 1935 (eller 1964 i de nya federala staterna). Detta värde används när det gäller fastighetsskatt.
Med hjälp av denna nedskalning till tidigare värden bör ett husvärde göras jämförbart oavsett byggår och inköpspris.
Fråga: Det kan finnas stora skillnader i värme- och elkostnader, eller hur? Varför är det så?
Kostnadskontrollsexpert: Ja - det går från mycket billigt till mycket dyrt.
Å ena sidan beror det på typen av värmesystem: även med samma värmebehov (vi antar 10.000 kWh / år som ett exempel) kan kostnaderna för värme ligga mellan cirka 3,5 cent / kWh och över 10 cent / kWh , beroende på vilken typ av uppvärmning . Om du bara skulle värma med el (vilket ingen gör) skulle uppvärmningskostnaderna vara mellan 20 cent / kWh och 28 cent / kWh .
Om du extrapolerar detta kort kan uppvärmningskostnaderna vara antingen 350 euro eller 1 000 euro för konventionella värmesystem, för el skulle detta vara 2 000 euro till 2 800 euro per år . Dessa är enorma skillnader - även med samma värmebehov, bara på grund av typen av värmesystem.
Därefter måste du beräkna effektiviteten för uppvärmningen. Moderna system med kondenseringsteknik behöver ofta upp till 15% - 20% mindre värmeenergi, eftersom spillvärmen från avgaserna också används. Uppvärmningskostnaderna kan därför minskas med samma procentsats.
Om solenergi också används för att stödja uppvärmningen kan ytterligare 15% - 20% av värmekostnaderna sparas på fördelaktiga platser .
Hur mycket som kan förväntas för värmekostnader beror främst på typen av värmesystem
Om du använder alla tillgängliga alternativ - fortfarande med samma värmebehov - kan uppvärmningskostnaderna vara cirka 180 EUR eller 1 000 EUR per år. I ett fall är detta mer än fem gånger så mycket som i det andra - naturligtvis har detta också en betydande inverkan på husets månatliga ekonomiska börda.
Att sänka värmekostnaderna så mycket är naturligtvis förknippat med motsvarande investeringar, men på lång sikt kan det löna sig, särskilt om du har ett högre värmebehov än de mycket ekonomiska 10 000 kWh per år. Dessutom kan du dra nytta av motsvarande subventioner för uppgradering till sådana energibesparande värmetekniker.
Den billigaste uppvärmningstekniken är vanligtvis biomassa (pellets, träflis), följt av naturgas, som fortfarande är ganska billig på cirka 6 cent / kWh . Oljepriset kan orsaka fluktuationer i oljeuppvärmningssystemen - beroende på oljepriset ligger kostnaderna mellan cirka 6,5 cent / kWh och 10 cent / kWh . Flytande petroleumgas har också ett liknande fluktuationsintervall, medan fjärrvärme normalt ligger i den övre änden av detta prisklass.
Fråga: Här övervägs dock inte ens isolering eller energieffektiv renovering, eller hur?
Kostnadskontrollsexpert: Nej - de kostnadsskillnader som visas ovan baseras enbart på typen av uppvärmning.
Om du tittar på effekterna av modern isolering kan du se hur effektiv den kan vara:
| Energisk standard | Uppvärmningskrav per m² och år |
|---|---|
| Byggd före 1977, inte renoverad | 300 kWh / m² per år eller ännu mer |
| Förordning om termiskt skydd 1977 | 200 kWh / m² - 250 kWh / m² per år |
| enligt värmeisoleringsförordningen 1995 | cirka 100 kWh / m² per år |
| EnEV 2009 | cirka 60 kWh / m² - 100 kWh / m² per år |
| nuvarande EnEV (nybyggnad) | cirka 50 kWh / m² - 70 kWh / m² |
| Hus med låg energi / effektivitet | cirka 20 kWh / m² - 50 kWh / m² per år |
| Passivt hus | mindre än 20 kWh / m² per år |
Detta visar hur stora skillnaderna kan bero på isolering.
Ett hus på 140 m² från 60-talet har ett värmebehov på minst 42 000 kWh / år, medan ett modernt hus enligt den nuvarande EnEV-standarden endast har 7 000 kWh - 10 000 kWh / år av samma storlek.
Detta resulterar återigen i betydande skillnader i uppvärmningskostnader.
Om du lägger till både typ av uppvärmning och isoleringsstandard, kostar det gamla huset med ett gammalt, dyrt värmesystem upp till 4 200 EUR per år, medan samma byggnad med ett effektivt värmesystem, isolerad enligt gällande standard, kostar 180 EUR - 250 EUR Kostnader per år. Det finns stora skillnader.
Fråga: Hur beräknar du underhållskostnaderna?
Renoveringsarbete är vanligtvis mycket dyrt, särskilt på gamla byggnader
Kostnadskontrollsexpert: Med äldre byggnader i orenoverat skick måste man naturligtvis förvänta sig betydligt högre underhållskostnader än med en modern, nybyggd byggnad.
Egentligen är beräkning av underhållsreserv endast nödvändig för hyresvärdar i flerfamiljshus - på grund av samma problem med enfamiljshus, nämligen att reparationer, underhåll och reparationer måste betalas med jämna mellanrum, beräkningen är också vettig där.
Det finns ingen lagligt föreskriven beräkningsmetod för hyresvärdar heller - lagen talar bara om en "lämplig reserv".
I praktiken kan man dock nöja sig med vad som kallas Peters formel .
Byggnadens produktionskostnader (byggkostnader) per m² x 1,5 / 80 = årliga underhållskostnader per m²
Om du multiplicerar detta resultat med kvadratfilmen och delar med 12, vet du vilket månatligt belopp du ska avsätta för framtida reparationer. Du kan ta reda på produktionskostnaderna per m² från byggnadsplanerna för byggnaden. Denna beräkning måste dock användas med försiktighet för hus som är mer än 80 år gamla.
Formeln är baserad på ett statistiskt bestämt medelvärde, vilket innebär att reparationer och underhållsarbete måste utföras på byggnader cirka 1,5 gånger produktionsvärdet inom 80 år.
Peters formel är ofta ganska korrekt för äldre byggnader, ofta är faktorn 1,5 lite för låg på grund av kostnadsskillnaderna för arbete i enskilda områden. Så ge dig själv en säkerhetsmarginal här om byggnadsarbeten är dyrare i ditt område än någon annanstans (t.ex. i storstadsområden).
Med en ny byggnad kan du också göra det lättare för dig själv:
Ta bara 0,8% till 1% av inköpspriset eller byggkostnaderna efter avslutad som en årlig underhållsreserv och du är alltid på den säkra sidan och kan betala nästan alla reparationer som ska betalas från reserven.
