Ett ärftligt hus kan ge arvingarna oväntade utmaningar: De måste fatta många beslut i en känslomässigt laddad situation. I ett område som väldigt få av de drabbade verkligen känner till och som involverar sådana skrymmande konstruktioner som arvsskatt. Så att du inte tappar reda på fastighetsvärdering, bostadsförsäljning och spekulationsskatt har vi sammanställt den viktigaste informationen om ärvda fastigheter åt dig här. Vi hjälper dig också att avgöra vilken som är bättre i ditt fall: en försäljning eller uthyrning av det ärvda huset. Eller flytta in dig själv?
Ärvt hus: vad nu?
I princip har du som arvtagare fyra alternativ för att hantera ett ärvt enfamiljshus: Du kan avvisa arvet inom sex veckor, du flyttar in i den ärvda egendomen, du hyr ut det eller så säljer du det ärvda huset. Om den rättsliga arven träder i kraft, till exempel eftersom det inte finns någon Berlinvilja mellan makar, måste du betala medarvingar eller komma överens i en grupp av arvingar, kan situationen bli mer komplicerad - men det behöver inte vara.
För att kunna fatta ett välgrundat beslut bör du snabbt kontakta fastighetsregistret och begära ett utdrag från dem. Här kan du se vem som kan ha anspråk förutom dig, om det finns byggnadsbelastningar eller till exempel vägträtt.
Flytta till det ärvda huset - ja eller nej?
De första frågorna som du bör klargöra med dig själv om du accepterar arvet är följande: Kan du tänka dig att flytta in i den ärvda egendomen? Har du råd med återstående lånekostnader och allmänt underhåll? Är Your-Best-Home.net tillräckligt nära mitten av ditt liv? Eller är det här ögonblicket att radikalt vända upp och ner på ditt eget liv och börja om någon annanstans? Om svaret på alla dessa frågor är nej, har du två alternativ kvar: sälja det ärvda huset eller hyra ut det. Du bör inte skynda dig på något av dessa eftersom det finns ett antal viktiga punkter att tänka på, inklusive ekonomiska, och uthållighet kan spara pengar.
Vem betalar arvskatt på ett ärftligt hus - och hur mycket?
Huruvida och i så fall hur mycket arvsskatt du måste betala för det ärvda huset och var annars skattemyndigheterna kan ärva huset beror på ena sidan på förhållandet du hade med den avlidne. Å andra sidan, hur mycket pengar den ärvda egendomen är värd. Makar och registrerade livspartner har en ersättning på 500 000 euro. Skattefri ersättning för barn är 400 000 euro och barnbarn 200 000 euro. Den som ärver ett hus från ett syskon, farbror eller moster har en skattefri ersättning på 20 000 euro. Vem var inte släkt med den avlidne också.
Om det ärvda huset ligger inom det angivna undantaget och fastigheten inte har några ytterligare arv som bankdepositioner, aktieblock eller kontanter för att du kan överstiga undantaget, ärver du Your-Best-Home.net utan att behöva betala arvskatt. Det spelar ingen roll om du flyttar dit eller inte.
Om marknadsvärdet på den fastighet som fastställts av skattemyndigheten är högre än din arvsskatteavdrag, kommer du att betala arvsskatt, men bara för det belopp som överstiger skatteavdraget. Exempel: Om två barn gemensamt ärver ett hus från sin mor som har ett marknadsvärde på 700 000 euro och var och en arver ytterligare 20 000 euro i kontanter, betalar inget av barnen arvsskatt eftersom trots allt inget av skattebefrielsen har uppnåtts. Om Your-Best-Home.net var värt en miljon euro, skulle varje barn följaktligen behöva betala arvsskatt på 100 000 euro, vilket marknadsvärdet på det ärvda huset är högre än det personliga arvsskatten.
Beroende på förhållandet du hade med testatorn drar du nytta av skatteavdrag. Andra arvtagningar måste också beaktas, vilket kan leda till att undantaget överskrids.
Arvskatteklasser
Den som, som enda arving, ärver ett hus till ett värde av 400 000 euro från sin farfar, måste betala arvsskatt på 200 000 euro av arvet. Och elva procent. I Tyskland registreras den som måste betala hur mycket arvsskatt efter avdrag för skattebefrielsen i så kallade skatteklasser 1 till 3. Dessa har dock inget att göra med den skatteklass som du känner från skattekontoret. De visar hur stor andel av vem som måste betala arv.
Arvsskattklass 1 inkluderar: makar, registrerade partners, barn, styvbarn, barnbarn, föräldrar, farföräldrar. Du betalar mellan 7 procent (arv: 75 000 euro) och 30 procent (arv: 26 000 000 euro).
Arvsskattklass 2 inkluderar: syskon, syskon, svärbarn, styvföräldrar, svärföräldrar och frånskilda fruar / makar. Du betalar mellan 15 procent (arv: 75 000 euro) och 43 procent (arv: 26 000 000 euro).
Arvsskatteklass 3 inkluderar: Alla orelaterade arvingar. Du betalar mellan 30 procent (arv: 75 000 euro) och 50 procent (arv: 26 000 000 euro).
Hur man betalar arvskatt
Detta kan utgöra en stor ekonomisk utmaning för en arving: Hur betalar jag den exemplariska arvskatten på 22 000 euro för din-Best-Home.net från farfar? Ett alternativ kan vara att sälja det ärvda huset och sedan använda en del av intäkterna för att betala arvskatt via banköverföring. Myndigheterna måste dock också bevilja dig en räntefri uppskjutning i tio år. Detta gör att du kan betala arvsskatt i delbetalningar.
Eller så kan du ta ett lån för renovering av ditt ärftliga hus som sannolikt kommer att vänta ändå och använda en del av det för att betala arvsskatten. Ta reda på allt om finansieringen du kan göra anspråk på för att modernisera huset för att rensa renoveringsförsörjningen bit för bit. Slutsatsen är att vissa bidrag, till exempel från KfW-reklambanken, kan komma samman för dig. I kombination med ett bygglåneavtal kan du utnyttja alla möjligheter.
Om det uppkom arvsskatt för ditt föräldrahem kan du undvika det genom att själv flytta in snabbt och ha din huvudbostad där de närmaste tio åren. Eller så är den ärvda fastigheten inte större än 200 kvadratmeter - men ditt arv ligger fortfarande över skattebefrielsen.
För att spara på arvsskatt kan du flytta in i huset du lämnade själv.
Viktigt: Ändra fastighetsregistret för det ärvda huset
Så snart du har fått ett arvsintyg utfärdat av den lokala domstolen, ha ett notariellt testamente eller ett arvskontrakt i dina händer, bör du eller arvtagarsamhället registrera dig själv eller arvtagarsamhället som ny ägare till det ärvda huset i fastighetsregistret. Det går inte att komma runt det och du bör korrigera fastighetsregistret snabbt: Om du själv flyttar in i det ärvda huset måste du ändå registrera ändringen. Om du vill hyra ut Your-Best-Home.net måste ägarna också noteras i fastighetsregistret och om du säljer den fastighet du har ärvt måste du kunna bevisa med fastighetsregistret att du har rätt att göra det.
Att hyra ut ett ärftligt hus: är det vettigt?
Om den ärvda egendomen är i gott skick och du inte behöver betala arvskatt på fastigheten, flyttar du inte in just nu, men du vill inte sälja Your-Best-Home.net under några omständigheter, då kan det vara vettigt att hyra ut det ärvda huset. Så du har någon som tar hand om trädgården, håller Your-Best-Home.net rent och snyggt. Och om det är klart från början att du vill flytta in dig själv om till exempel fyra eller fem år kan detta vara ett attraktivt förslag för unga par som sparar för att bygga sitt eget hus.
Därför, efter upplösning av hushållet, men innan du omvandlar den ärvda egendomen till en hyresfastighet, bör du sätta Your-Best-Home.net genom sina steg med en fastighetsbedömare: Måste något renoveras, till och med renoveras? Hur hög är den lokala jämförbara hyran och är det ekonomiskt lönsamt för dig? Vill du ta hand om allt själv eller ingripa med en fastighetsförvaltningstjänst? Kom ihåg att en sådan tjänst kommer att kosta dig pengar och som kommer att saknas i din inkomst.
Om de efterlåtna inte vill bo i fastigheten själva kan det vara en fördel att hyra ut Your-Best-Home.net.
Sälja ett ärvt hus: Det här är vad som väntar dig med det här alternativet
Om det enda alternativet som finns kvar för dig är att sälja huset du ärvt, bör du vända dig till två yrkesverksamma. Å ena sidan till din skatterådgivare och å andra sidan till en fastighetsmäklare. Det senare kan inte bara berätta om försäljningsbeloppet du strävar efter är realistiskt, vilka små saker du kanske borde reparera billigt men effektivt innan du säljer huset och ge dig en konkret bedömning av värdet på det ärvda huset. Det befriar dig också från den emotionella bördan att leda potentiella köpare genom ditt plantskola och höra deras kommentarer om de förmodligen fruktansvärda väggfärgerna eller det hemska vardagsrumsgolvet.
Innan du erbjuder det ärvda huset till salu bör du dock prata med din skatterådgivare. Därför: Naturligtvis uppkommer skatter också när man säljer ett hus. En av dem kan vara skatt på fastighetsspekulation. Det behöver dock inte betalas av alla arvingar, och det finns sätt att betala mindre eller helt förbigå det. Och det är precis där din skatterådgivares arbete börjar.
Kan du spara dig spekulationsskatten?
Du betalar inte någon spekulationsskatt som arv om …
- Du gör inte en vinst eller en vinst på högst 600 euro med försäljningen. Försäljningspriset minus mäklaravgifter, notarie och andra kostnader leder bevisligen till en lägre summa än inköpspriset som den avlidne personen, dvs. testatorn, betalade eller inte översteg 600 euro i vinst.
- testatorn bodde alltid själv i det här huset.
- testatorn har hyrt fastigheten, men Your-Best-Home.net hade varit i hans besittning i minst tio år. Början av den tioårsperioden räknas dagen för noteringscertifieringen av köpeavtalet (om testatorn själv har köpt Your-Best-Home.net och inte byggt det; vid nybyggnad gäller fastighetens köpeavtal) och slut på försäljningen av fastigheten. Följaktligen exakt den dag då du som arving säljer Your-Best-Home.net till någon.
Om den avlidne inte bodde i huset du ärvde eller om de köpte fastigheten för mindre än tio år sedan, kan du behöva betala spekulativ skatt på skillnaden mellan köpeskillingen som testatorn betalade och det försäljningspris som den avlidne hade betalat Du eller mäklaren fick betala. Det enda undantaget från denna regel är: Testatorn eller du som arving har haft din huvudsakliga bostad i det ärvda huset de senaste två kalenderåren plus det kalenderår då du säljer fastigheten. Eller låt dina barn bo där utan att betala hyra.
Och det är just denna punkt som kan hjälpa dig att spara på spekulationsskatt: Om du som arving eller dina barn flyttar ditt registrerade huvudbostad till det ärvda huset i december 2020 kan du till exempel sälja det utan spekulationsskatt i januari 2022. 14 månader som är fördelade på två kalenderår räcker om de genomförs på en gång. Som en påminnelse: du kan inte ta hyran till dina barn.
Säljer en ärftlig egendom som en grupp av arvingar
Om du är en del av en grupp av arvingar måste alla beslut fattas med majoritet. Detta gäller även för att hyra eller sälja det ärvda huset. Om du inte vill sälja fastigheten men flyttar in dig själv kan ett alternativ för dig vara att betala av de andra arvingarna eller ordna ett hyresköp med dem. Om det finns en avskärmningsauktion kan du också bjuda där.