Det påverkar nästan alla som äger en lägenhet: den nya lagen om ägarlägenhet. Vare sig administration, renovering eller ägarmöten har spelreglerna för samexistens i flerbostadshus förändrats avsevärt.
Oavsett om du bor i det själv eller hyr ut det: Lägenhetsägarlagen (WEG) gäller de flesta privata lägenhetsägare. För såvida du inte är ensam ägare till bostadskomplexet, fattas många beslut runt huset och gården av ägarföreningen. De allmänna villkoren för detta bestäms av andelslagen, som nu har förnyats avsevärt. "Strukturella förändringar kan genomföras lättare och både chefen och den administrativa rådgivande nämnden får fler kompetenser", förklarar Edeltraud Reitzer, biträdande federal chef vid Verband Wohneigentum eV
En enkel majoritet räcker från och med nu
Strukturella förändringar, såsom installation av nya fönster, fasadisolering eller installation av ett solsystem, kan nu beslutas av gemenskapens ägare med enkel majoritet. "Lagstiftaren vill uppnå att mer energieffektiva renoveringar genomförs i bostadsområden", förklarar Reitzer. Hittills har det krävt större majoriteter, i många fall till och med samtliga ägare. För att den enskilda ägaren inte ska vara majoritetens nåd, behöver strukturella förändringar i allmänhet bara betalas av de ägare som också har röstat på dem. Men det finns undantag: Till exempel om de planerade åtgärderna, enligt ändringsförslaget, "kommer att skrivas av inom en rimlig tidsperiod". Även om resolutionen antogs med mer än två tredjedelar av rösterna och hälften av delägaraktierna,alla ombeds att betala. "I praktiken borde detta leda till vissa konflikter", fruktar Reitzer.
Dessa byggåtgärder kan också genomföras utan majoritet
Vissa byggåtgärder kan till och med genomföras av en enda bostadsägare mot majoritetens vilja. Till exempel kan alla som äger en elbil begära att en laddstation installeras i bostadsområdet. Det finns också rätt till barriärreducerande konverteringar, åtgärder för att skydda mot inbrott och installationer som möjliggör åtkomst till snabbt internet. Oavsett om det är laddstation, trapphiss i korridoren eller fiberoptisk anslutning: ”Endast ägarna som beställer en sådan åtgärd bär kostnaderna. Och bara de får använda installationen, förklarar föreningsexpert Reitzer.
Ägarens möte kan besluta snabbare
Ägarförsamlingen är kvorat snabbare, för i princip kan lagligt giltiga beslut nu fattas oavsett antalet personer som är närvarande. Innan dess måste minst hälften av ägarna vara närvarande. "Det är nu ännu viktigare att delta i ägarmöten så att en minoritet inte fattar beslut", betonar Reitzer. Därför förlängdes inbjudningsperioden för mötet från två till tre veckor. Lägenhetsägare kan också välja att aktivera online-deltagande i mötet med ett videokonferenssystem. Det finns dock inget rättsligt krav på detta. "Och det tekniska genomförandet kommer sannolikt att orsaka problem", säger Reitzer.
Enfamiljshus utgör den största andelen i denna statistik.
Innovationer angående fastighetsförvaltaren
Det har diskuterats mycket om fastighetsförvaltarnas kvalifikationer. Enligt den nya bostadsrätten kan alla ägare i en anläggning med minst nio parter från slutet av 2022 insistera på en chef som har IHK-kvalifikationer eller en liknande utbildning. "Det stärker administrationernas kompetens" berömmer Reitzer. Samtidigt utvidgar lagen administratörens handlingsfrihet. Utan samråd kan han ingå kontrakt på uppdrag av husgemenskapen (utom fastighetstransaktioner och lån). "Detta gör det möjligt för honom att reagera snabbare, till exempel om taket måste repareras efter en storm", förklarar Reitzer. Å andra sidan kan ägarföreningen lättare skilja sig från chefen. Nuvarande kontrakt kan när som helst sägas upp med en uppsägningstid på sex månader.Tidigare fanns det en tvingande anledning att ta bort.
Advisory Board kontrollerar administratören
För första gången är det lagligt föreskrivet att den administrativa rådgivande nämnden kontrollerar administratören och inte bara stöder den. Tidigare var tre delägare tvungna att inta denna hedersposition, antalet är nu obegränsat. En engagerad ägare i huset räcker. Edeltraud Reitzer från bostadsföreningen: "Det bör därför vara lättare att fylla denna viktiga position."
