Om två fastigheter ligger direkt intill varandra är samarbetet mellan grannarna nödvändigt i vissa fall. Så att rättigheterna och skyldigheterna tydligt klargörs finns det lättnaden.
Lättnad: de viktigaste punkterna i korthet
- Fastighetsägare kan ge varandra vissa rättigheter till sin egendom.
- Dessa avtal bör införas i fastighetsregistret som lättnader.
- Fastighetsköpare bör informera sig om dessa möjliga bidrag innan de undertecknar ett kontrakt.
- Det finns betydande skillnader mellan lättnad och nyttjanderätt.
Lättnad: vad är det?
Avlastning är ett avtal mellan två fastighetsägare. Ofta är dessa omedelbara grannar. Servicen regleras i civillagen (BGB) i §§ 1018 till 1029 och registreras i fastighetsregistret. I servitutet beviljas ägaren till en fastighet vissa användningsrättigheter till den andra ägarens egendom. Den som överlämnar den exakt definierade rätten att använda sin egendom är ägare till den så kallade ”betjänande egendomen”. Den person som rättigheterna beviljas till är ägaren till den så kallade "härskande egendomen". I samband med lättnad är det också möjligt att rättigheter inte beviljas utan att dessa avstås.
Exempel på servitut
Det är särskilt vanligt att komma överens om servitut om en av de två berörda tomterna är en så kallad "hammer plot". Detta är inte direkt på gatan och kan endast nås via fastigheten på första raden.
I samband med lättnad registreras till exempel dessa saker:
Rätt till väg / övergångsrätt Ägaren till hammarfastigheten beviljas rätt att inrätta och använda en tillträde eller också en uppfart till den betjänande fastigheten så att fastigheten i andra raden kan nås.- Linjerätt
Hammerfastigheten måste vara ansluten till el- och vattennätet. En linjerätt som fastställs i servitutet gör det möjligt för ägaren av den härskande fastigheten att lägga dessa linjer under den betjänande egendomen. - Att bygga
begränsningar Ibland ägaren av den styrande egenskapen berövas vissa möjligheter att använda sin egendom med servitut. Det är till exempel möjligt att servitutet föreskriver att inga ytterligare byggnader får byggas på den dominerande fastigheten. En begränsning till ett visst antal våningar är också möjlig. - Byggnadsrättigheter
När man bygger byggnader på den dominerande fastigheten måste vissa regler för gränsbyggnad följas. Det betyder att ett visst avstånd till den betjänande fastigheten måste hållas. I servitutet kan det dock konstateras att dessa gränser kan byggas över. - Godkännande av föroreningar eller ljudföroreningar
I servitutet kan det också konstateras att ägaren till en av de två fastigheterna måste acceptera viss förorening i form av buller eller smuts. Detta kan vara särskilt användbart om ägaren till den andra fastigheten till exempel driver en gård på den här fastigheten.
Hur registreras servitut?
En servitut är notariserad och registreras i fastighetsregistret för den betjänande fastigheten. Om det också finns en registrering i fastighetsregistret för den härskande egendomen, kallas den för en beslutsnot. Innan servitutet är notifierat måste ägarna komma överens om avtalet som ska göras. Det är viktigt att ägaren av den härskande egenskapen drar nytta av detta. Samtidigt får dock ägaren till den betjänande fastigheten inte missgynnas.
Varför är posten i fastighetsregistret viktig för fastighetsköpare?
I princip skulle det också vara möjligt för ägarna till de två fastigheterna att i ett privaträttsligt avtal komma överens om att bevilja de andra vissa rättigheter eller själva avstå från sådana rättigheter. Detta avtal gäller dock endast för de nämnda två parterna. Om en av fastigheterna säljs upphör också de tidigare överenskomna rättigheterna eller avstående från rättigheterna. En köpare kan då möta problemet att han inte kan nå sin hammarfastighet eftersom rätten till och passage inte registrerades i en servitut.
Om du planerar att köpa en tomt är det därför viktigt att ta reda på eventuella lättnader. Detta gäller både för köp av en fastighet på en hammerfastighet och för en fastighet som kan tjäna. Eftersom de framtida grannarna på den dominerande fastigheten under vissa omständigheter beviljades rättigheter som strider mot dina intressen och planerna för den betjänande egendomen.
Innan du köper en fastighet, ta reda på om det finns en servitut.
Hur kan en servitut sluta?
I grund och botten upphör en servitut endast om ägaren av den härskande egendomen godkänner strykningen. Det finns dock också undantag där samtycke inte krävs. Dessa är till exempel:
- Tidsgräns
Förutom grundläggande information om servitut kan ett utgångsdatum också registreras i fastighetsregistret. Med detta upphör de överenskomna rättigheterna eller avstående från rättigheterna. - Avskärmningsauktion
Om den betjänande egendomen är utestängd kan ägaren av den härskande fastigheten möta ett betydande problem. Om servitutet först registrerades i fastighetsregistret efter markavgiften upphör det med avskärmningsauktionen. Detta är resultatet av avsnitt 52 (1) Auktion för avskärmning (ZVG). Enligt 92 § 1 ZVG har dock ägaren av den dominerande fastigheten rätt till ersättning för värdet på den utgångna rätten. - Strukturförändring
Om till exempel på grund av en strukturförändring inte behovet av en servitut inte längre gäller och detta inte längre kan inträffa i framtiden upphör också servitutet. - Förflutit genom preskription
Om servitut begränsas eller omöjliggörs av ett hinder i flera år och ägaren av den dominerande egendomen inte försvarar sig mot den, kan servitutet upphöra enligt 1028 § 1 BGB. Federal Court of Justice har bekräftat detta i en dom (BGH, dom av den 18 juli 2014, V ZR 151/13). - Förlust av fördel
Om ägaren av den dominerande fastigheten inte längre har någon fördel från den lättnad som anges i fastighetsregistret upphör också detta i enlighet med 1019 § BGB.
Avslutningen av en servitut begärs av en notarie i fastighetsregistret.
Vad är skillnaden mellan lättnad och nyttjanderätt?
Den väsentliga skillnaden mellan servitut och nyttjanderätt är att vid servitut tilldelas en annan fastighetsägare rättigheter. Dessa rättigheter överförs till den nya ägaren i händelse av en försäljning, förutsatt att lättnaden är upptagen i fastighetsregistret.
En nyttjanderätt är å andra sidan bunden till en viss person och kan därför inte säljas. Det kvarstår även när man säljer fastigheter. Med nyttjanderätten kan mottagaren också använda fastigheten till fullo. Vid servitut kan han bara kräva vissa rättigheter för sig själv.
