I grund och botten är det hyresvärdens skyldighet att hålla en lägenhet i det skick enligt kontraktet. Han kan fortfarande överföra kostnaderna för mindre reparationer till hyresgästen. Du kan ta reda på i vilken utsträckning detta är möjligt och när en mindre reparationsklausul i hyresavtal är ineffektiv här.
Vad är mindre reparationer?
Mindre reparationer är reparation av mindre skador i en hyrd lägenhet. Enligt hyreslagen kan kostnaderna för detta åläggas hyresgästen upp till vissa gränser.
För att detta ska vara möjligt måste det finnas en effektiv mindre reparationsklausul i hyresavtalet. Hyresgästen är då skyldig att bära kostnaderna för reparationer av saker som också hyrs och som han har direkt, frekvent tillgång till.
Exempel på mindre reparationer
Typiska exempel på mindre reparationer som inte hyresvärden utan hyresgästen måste betala är till exempel skador på dessa enheter eller anläggningar i lägenheten:
- Kranar
- Toalett spolning
- Slutremmar
- Dörr- och fönsterhandtag
- Duschhuvud
- lampknapp
- Uttag
Ett typiskt exempel på mindre reparationer där hyresgästen måste bära kostnaderna är ett defekt duschhuvud.
Vad räknas inte som mindre reparationer?
I enlighet med hyreslagen kan hyresvärden inte överföra kostnaderna till hyresgästen via klausulen om mindre reparationer för bristfälliga anläggningar i lägenheten som hyresgästen kommer i extremt sällsynt eller ingen direktkontakt med.
Detta skulle till exempel vara fallet om skador hade uppstått på dessa anläggningar:
- Kraftledningar
- Fönsterglas
- Rulllucka
- Silikonfogar
- Glödlampor i trapphuset eller hallen
Ett trasigt fönsterglas är inte en av de små reparationerna. Vanligtvis betalar hyresvärden här.
Vad är klausulen om mindre reparationer?
I princip är hyresgästerna inte skyldiga att täcka kostnaderna för mindre reparationer. Om hyresvärden delvis vill befria sig från sin skyldighet att upprätthålla en hyrd lägenhet enligt avsnitt 535 i tyska civillagen (BGB) och ålägga hyresgästen kostnaden för mindre reparationer på den hyrda lägenheten, måste en så kallad mindre reparationsklausul noteras i hyresavtalet.
För att denna klausul ska vara rättsligt effektiv måste hyresvärden ange exakt vilka delar av hyresfastigheten den gäller. Det är dock inte nödvändigt att lista varje enskild fastighet i hyreslägenheten. Det räcker om, i enlighet med 28 § 3 mom. 2 i andra beräkningsförordningen (BV), stora grupper nämns i hyresavtalet, till exempel "installationsartiklar för el, vatten och gas, värme- och kokutrustning, fönster- och dörrlås Stängningsanordningar för fönsterluckor.
När är klausulen om mindre reparationer ineffektiv?
Klausulen om mindre reparationer är då ineffektiv om namngivningen av de övre grupperna saknas och ingen ekonomisk maxgräns anges för vilken hyresgästen är skyldig att betala kostnaderna för mindre reparationer. Detta gäller både kostnaderna för varje enskild reparation som kan uppstå, såväl som de maximala totalkostnader som kan läggas på hyresgästen för reparationer per år.
Om hyresvärden inte har noterat dessa värden i hyresavtalet är klausulen ineffektiv och hyresgästen behöver inte betala några av de kostnader som uppkommit.
Klausulen om mindre reparationer i hyresavtalet reglerar när hyresvärden kan överföra kostnaderna för mindre reparationer till hyresgästen. Det är dock inte giltigt under vissa omständigheter.
Vad är den högsta kostnad som hyresgästen har att bära?
Det finns i princip ingen laglig maxgräns i hyresrätten som en hyresgäst kan tvingas ta på sig reparationskostnaderna. Därför kan hyresvärdar teoretiskt välja gränserna efter behag och notera dem i mindre reparationsklausulen.
De är dock faktiskt inte helt fria: I tysk rättspraxis har olika domar satt en grov ram inom vilken de maximala gränserna för kostnaderna för mindre reparationer måste röra sig. Detta är det enda sättet att klausulen är juridiskt giltig och inte ineffektiv.
Det finns både gränser för varje enskild åtgärd och för de totala tillåtna kostnaderna per år som hyresgästen bär.
Upp till vilket belopp måste hyresgästen betala för enskilda mindre reparationer?
I ett beslut från 1989 beslutade Federal Court of Justice att det var tillåtet att förvänta sig att hyresgästen skulle drabbas av kostnader på 100 DM per mindre reparation i enlighet med hyresavtalet (BGH, dom av den 7 juni 1989, Az.: VIII ZR 91/88). Tingsrätten i Würzburg ansåg i ett avgörande om hyresrättslagen 21 år senare en kostnadsbörda för hyresgästen på 110 euro per mindre reparation som lämplig (AG Würzburg, dom av den 17 maj 2010, Az.: 13 C 670/10).
I allmänhet antas det för närvarande att kostnaden per reparation kommer att ligga mellan 75 och 100 euro.
Helt eller inte alls: Ingen proportionell ersättning för kostnader för mindre reparationer
I praktiken innebär det att fastställa en maxgräns i motsvarande klausul i avtalet att principen ”alla eller inte alls” gäller: I hyresavtalet eller i mindre reparationsklausulen, ett maximalt belopp per mindre reparation av 90 euro och fakturabeloppet är 85 euro, måste hyresgästen betala kostnaderna enligt hyreslagen.
Men om räkningen är 95 euro, måste hyresvärden betala räkningen i sin helhet. Han kan då inte be hyresgästen att dela kostnaderna med det överenskomna maximibeloppet enligt den mindre reparationsklausulen (se dom från Düsseldorfs högre regionala domstol den 11 juni 2002, Az.: I-24 U 183/01).
Upp till vilket totalbelopp måste hyresgästen betala för mindre reparationer per år?
Det finns också en maximal gräns för de totala kostnaderna som hyresgästen måste betala för mindre reparationer per år. Denna information i klausulen är väsentlig för att skydda hyresgästen från oförutsägbara kostnader om flera mindre reparationer skulle behövas i lägenheten inom ett år.
När det gäller de totala utgifterna per kalenderår som hyresgästen måste ta för reparationer, finns det flera avgöranden från hyreslagen som definierar en tillåten ram för hyresavtalet:
Nuvarande rättspraxis har en årlig ekonomisk börda för hyresgästen för reparationer på 6 procent (BGH, dom av den 6 maj 1992, VIII ZR 129/91) till 8 procent (AG Braunschweig, dom av den 17 mars 2005, Az.: 116 C 196/05) av den årliga kalla hyra är tillåten. Eventuella extra kostnader som uppstår måste bäras av hyresvärden.
För att klausulen om mindre reparationer ska vara giltig måste hyresvärden följa en grov ram inom vilken de maximala gränserna för kostnaderna för mindre reparationer måste röra sig.
Vem anställer hantverkaren för mindre reparationer?
Även om hyresgästen själv måste betala reparationskostnaden upp till ett visst belopp - måste avtalet alltid utföras av hyresvärden. Annars riskerar hyresgästen att bli ansvarig för felaktigt hantverk. Så kallade "serviceklausuler", som tvingar hyresgästen att utföra reparationer själv eller ta i bruk dem, är ogiltiga (se domarna från BGH av den 6 maj 1992, NJW 1992, s. 1759 samt AG Schöneberg av den 19 augusti 2008, Az .: 3 C 220/08).
Kan hyresgästen själv utföra mindre reparationer?
Droppar kranen? Om bara duschhuvudet måste bytas ut eller luftaren i kranen byts kan hyresgästen, om han har lämpliga manuella färdigheter, själv genomföra denna reparation.
I grund och botten rekommenderar vi dock att du inte utför mindre reparationer själv. För om arbetet utförs dåligt eller i värsta fall till och med leder till följdskador kan hyresvärden fakturera den person som orsakat skadan i sin helhet för de större reparationer som då är nödvändiga. Du kommer då att debiteras hyresgästen.
