Pensionärer säljer sina hus för att minska. Unga familjer vill å andra sidan expandera. En fastighetsbyte kan vara lösningen - med fördelen att köp och försäljning kan hanteras parallellt. Hur fungerar denna idé?
Över 65-åringar bor oftast i sitt eget hem - men sällan utan barriärer. LBS-mäklare observerar en trend: fler och fler äldre medborgare funderar på att byta sitt gamla hus mot ett nytt.
”I själva verket finner vi att fler och fler människor är villiga att sälja sitt hus på landsbygden i ålderdomen, säger Roland Hustert, VD för LBS Immobilien NordWest.” Detta blir då gratis för en ung familj. En mäklare kan samla båda parter för utbyte - men bara om de erbjuder exakt vad den andra letar efter. ”Det låter som en bra idé.
När är bästa tiden att byta fastighet?
Rätt tid är viktig för äldre när man byter fastigheter. Detta har kommit när husägare får reda på efter att deras barn har flyttat, till exempel: huset är för stort eller för långt ifrån fritidsaktiviteter. Och inte bara när de måste flytta år senare av hälsoskäl och tid är avgörande. Eftersom: En fastighetsbyte kan ibland ta lång tid.
Hitta ett hus eller lägenhet för att byta fastighet
På relevanta onlineportaler finns både lägenheter och hus som erbjuds för utbyte av fastigheter. Detta alternativ är intressant för ägare som vill ändra sin boendesituation: Par som till exempel vill starta en familj skulle vara bra utbytespartner för äldre medborgare som vill minska efter att deras barn har flyttat. Eller för att uttrycka det på ett annat sätt: Om ett par lever i skilsmässa och planerar att byta sin lägenhet mot två separata, skulle det vara ett bra bytesavtal för älskare som vill flytta in från sina enkla lägenheter. Men det som låter bra i teorin är inte så lätt att implementera i praktiken.
Hinder för byte av fastigheter
En fastighetsbyte kan vara en vinn-vinn-situation för båda sidor. Det finns dock några hinder i genomförandet. Pensionärer som sätter sig ner mindre vill nästan alltid köpa nya lägenheter och sällan vill köpa befintliga fastigheter. Å andra sidan finns det familjer som vill expandera. Dessa har dock ofta inget att byta eftersom de tidigare har hyrt dem. Och om det gör det måste andra kriterier också passa, till exempel plats, layout, värde. Följaktligen är det svårt och tar lång tid att hitta en lämplig utbytespartner.
Efter ett lyckat utbyte av fastigheter med alla formaliteter är det enda som återstår att lämna över nycklarna och flytta.
Fastighetsbyte: fördelar och nackdelar med en överblick
fördelar
- Om ett lån måste tas upp är det mindre än vid köp av ett normalt hus, eftersom den egna fastigheten kompenseras som ett växlingsvärde.
- Att överbrygga finansiering är lättare att få för äldre än ett bostadslån över 50 år.
- Att beställa en fastighetsmäklare att byta fastigheter sparar mycket tid och nerver.
nackdel
- Det tar tid att hitta lämpliga utbytespartners.
- Parterna måste komma överens om värdet på deras fastigheter.
- Hyreslägenheter får endast erbjudas för utbyte med hyresvärdens tillstånd.
- Det är de facto ett husköp med alla tillhörande inköpskostnader och formaliteter.
Fastighetsbyte i din egen familj
Utbytet inom en familj är vanligare eftersom det är lättare att tråda: Seniorer flyttar till exempel in i sin sons villa och sonen tar i sin tur över sina tidigare föräldrars hus. På grund av graden av relation sparar båda parter fastighetsöverföringsskatten, som skulle betalas som en del av de därtill hörande inköpskostnaderna för valutapartner.
Skattetips för att byta fastighet i familjen
Om båda fastigheterna förblir i familjen och föräldrarna och barnet ömsesidigt överför fastigheten till varandra utan ytterligare betalning, sker en växlingstransaktion mot betalning, till exempel Vereinigte Lohnsteuerhilfe e. V. informerade. Ingen av dem behöver betala skatt på grund av fastighetsbytet. Endast notariekostnaderna för överlåtelse av fastighetsregistret uppstår. Dessa bärs som regel av varje ”köpare” själva. Om fastigheten inte är lika stort, görs en donation till den person som får den mer värdefulla egendomen. Om undantagen är otillräckliga kan detta bli föremål för presentskatt.
Det är lättast om du kan byta fastighet i din egen familj. Det sparar till och med skatter.
Finansieringstips för fastighetsbyten
Om två partners har hittat varandra för fastighetsbytet kommer köpeskillingen snart att förfalla. Unga familjer som vill köpa istället för hyra får normal finansiering som är skräddarsydd för deras individuella behov.
Det är mer problematiskt för äldre: Finansieringen blir svår och dina egna pengar finns fortfarande i det gamla huset. Överbryggande ekonomi kan fylla tomrummet tills försäljningsintäkterna är tillgängliga. "De som erbjuder en säljbar fastighet har ofta pengarna inom tre månader", säger Hustert som riktlinje. I krympande regioner kan det vara lämpligt att sälja först - och att reglera övergångsfasen tillsammans fram till flytten. Pensionärer kan till exempel komma överens med köparen att tillfälligt hyra sitt eget hus.
Fastighetsbyte med proffs
När det gäller fastighetsbyten arbetar fastighets- och finansieringskonsulter från Sparkassen-Finanzgruppe hand i hand. De hjälper till att samordna köp och försäljning optimalt. Som potentiell köpare får kunden regelbundet information om lämpliga fastigheter från fastighetsmäklaren, och som säljare får de hjälp med värdering och marknadsföring av sitt tidigare hem - till exempel när de skapar en perfekt annons för fastighetsportalen. Finansieringen från Sparkasse eller LBS kommer vid behov att tillhandahålla den perfekta (interimistiska) finansieringen. Roland Hustert följer alltmer äldre som vill byta ut sin gamla egendom mot en ny: "30 procent av våra nybyggda bostadsrätter går till människor som sätter sig när de blir äldre."
Detta är vad mäklare gör när de byter fastigheter
För säljaren
- Värdebestämning
- Beredning av exponeringar
- Reklam och marknadsföring
- Kreditupplysning
- Besök med intresserade parter
- prisförhandlingar
- Förberedelse, samordning och stöd för noteringsutnämningen
- Samarbete med partners, till exempel för att skapa energicertifikatet
För köparen
- Ingår i prospektfilen
- Presentation av lämpliga objekt
- Sammanställning av fastighetsdokumenten
- Avtal och genomförande av fastighetsbesök
- prisförhandlingar
- Upprättande av försäljningsavtalet
- Samarbete med partners (Sparkasse, LBS, allmänna försäkringsbolag), till exempel för finansiering och försäkring för husägare
Särskilda fall: bytesuthyrning och semesterlägenheter
Hyreslägenheter och semesterlägenheter annonseras också för fastighetsbyten. Teoretiskt är det möjligt och erbjuder fördelar - men i praktiken uppväger nackdelarna nackdelarna.
Fastighetsutbyte av hyreslägenheter
När det gäller hyreslägenheter fungerar utbytesprincipen endast med hyresvärdens samtycke. Om en bytespartner hittas kan du eventuellt avbryta uppsägningstiden på tre månader och spara dubbla hyreskostnader, förutsatt att båda drag kan ordnas snabbt. Vilket inte är helt enkelt, trots allt måste både reparationer och omplaceringar ske parallellt. Dessutom har hyresvärden ett inflytande över valet av ny hyresgäst eller i detta fall en utbytespartner.
Fastighetsutbyte av fritidshus
Det finns också fastighetsbyte för dem som gillar att resa: Med den här modellen erbjuds din egen lägenhet som en semesterlägenhet medan du själv är på semester i din utbytespartners lägenhet. Detta är dock bara möjligt under vissa förhållanden: Den andra ägaren måste också gilla sin egen lägenhet och det omgivande området och båda måste åka på samma gång. Det är vanligtvis lättare att hyra en vanlig semesterlägenhet.
