Den speciella bostadspolitiken och ett hundra år gammalt koncept för sociala bostäder i Wien bevarar boende till överkomliga priser. Ändå vill staden inte avstå från marknadsföring av fastigheter.
Bostadspolitiken i Wien: 5,80 euro grundhyra (plus 10 procent skatt) per kvadratmeter. För hundratusentals. Utan negativa influenser av spekulation. Och det mitt i en attraktiv metropol med nästan två miljoner invånare, en fantastisk historia, en cool bild och en fungerande ekonomi. Universiteten är fulla av unga människor från hela världen. Och varje år ligger Wien högst upp på rankningen av de mest levande städerna.
Wienskonceptet för sociala bostäder
Det levande miraklet i Wien skapades mellan 1919 och 1934. Då var livssituationen för många medborgare katastrofal. Som en motåtgärd började staden bygga sociala bostäder. De sociala bosättningarna i Wien har aldrig varit och är fortfarande inte inriktade på vinst. Framför allt: staden har behållit dessa lägenheter - och sålde inte, som många tyska städer, till privata ägare.
Omfattningen av sociala bostäder i Wien
Staden äger nu 220 000 lägenheter. Cirka 500 000 medborgare - det vill säga var fjärde Wiener - bor i en sådan kommunal lägenhet. Staden är involverad i ytterligare 200 000 lägenheter. Det faktum att många bor i lägenheter med begränsade hyror påverkar hela hyresmarknaden och sänker priserna. Det kostar mycket: Österrikes kapital spenderar cirka 600 miljoner euro årligen på bostadspolitiken och bostadsstödet. "Vårt mål är prisvärda och högkvalitativa lägenheter - inte bara för socialt missgynnade inkomstgrupper utan för den bredare befolkningen", förklarar byrådsmedlem i Wien Kathrin Gaal.
Medelklassen i Wien drar faktiskt nytta av denna bostadspolicy: Inkomstgränsen för en lägenhet i kommunalt bostad för en ensamstående är långt över 40 000 euro per år. Gränserna för gifta par och barnfamiljer är ännu högre. De som söker en stadsägd lägenhet bör dock inte förvänta sig stor lyx. En singel får bara flytta till en enrumslägenhet. Ett rum läggs till för varje person i hushållet. Och efter månader eller år av väntan får intresserade högst två lägenhetserbjudanden. Bostadsstödet finansieras med 0,5 procent av bruttolönen, både från anställda och arbetsgivare. Det är socialt samförstånd. Wien har behållit sina lägenheter och anpassat dem till dagens behov. Fyra tusen nya lägenheter planeras eller är under uppbyggnad.
Ett sådant åtagande från kommunen tar inte bara press från hyresmarknaden. Som ägare har staden direkt kontroll över den energiska utrustningen i bostadsområdena. Det beror inte på välvilligheten hos privata husägare.
Sociala bostäder i Tyskland
Den tyska modellen för sociala bostäder eller sociala bostäder utformades helt annorlunda. Lägenheternas sociala engagemang varade ofta bara 15 år. På 1990-talet, när många kommuner stönade under sina skulder, kastade de tusentals kommunala lägenheter på marknaden. Eftersom: de ansvariga hörde från demograferna att befolkningen skulle krympa och att nya lägenheter inte var nödvändiga. Som ett resultat stannade sociala bostäder nästan på.
När situationen förändrades de senaste åren och bostäderna blev knappa i många regioner, lyckades inte bostadspolitiken att tillhandahålla prisvärda hyreslägenheter i tillräckligt antal. Många tyska kommuner litar också i allt högre grad på marknadsföring av fastigheter. Inom ramen för kommunala finansieringsprogram, till exempel i Regensburg, kan barnfamiljer köpa överkomligt byggmark och även få bidrag till husfinansiering.
På 1980-talet utvecklade Regensburg det nya distriktet Burgweinting med 400 hektar bostads- och kommersiella utrymmen för att hålla markpriserna i schack. Unga familjer fick företräde i fastighetsfördelningsprocessen och fick också stöd.
Stad Wien känner också till marknadsföring av fastigheter: Den som har bott i en kooperativ lägenhet under lång tid kan ta över den på gynnsamma villkor. Kommunen har också finansieringsprogram för att skapa nytt bostadsutrymme. Eftersom inte alla människor vill betala hyra för alltid. Inte ens i Wien.
Expertintervju: Att äga fastigheter leder ofta till lägre bostadskostnader
Prof. Dr. Michael Voigtländer är chef för området för fastighetsekonomi vid Institutet för tysk ekonomi i Köln. När det gäller bostadspolitiken undervisar han vid flera universitet och är författare till boken "Luxusgut Wohnen: Varför våra städer blir dyrare och vad man ska göra nu". I en intervju med Your-Best-Home.net förklarar experten för bostadspolicy och sociala bostäder förhållandet mellan bostadsägande, räntor och fastighetspriser.
Påverkar en bostadspolicy som i Wien eller en sådan billig hyresmarknad priserna på fastigheter?
Det har redan påverkat: när hyrorna är billiga är det mindre attraktivt att investera i bostadsfastigheter - vilket återspeglas i fastighetsprisindexet. Detta kan leda till en lägre efterfrågan på fastigheter. Ofta är priserna också lägre. Men du måste fråga: varför är hyrorna så låga? Om de regleras, men det fortfarande finns brist på bostadsyta, leder detta i slutändan till det faktum att befintliga hyresgäster favoriseras: Folket där bor då billigt - resten av dem hittar ingenting.
Vad händer då på marknaden?
I ett sådant fall är efterfrågan på lägenheter fortfarande hög. Och det är precis vad som händer i Wien. Om du är en av de lyckliga som får en chans att få en gemensam lägenhet, är allt bra. Men hyrorna är fortfarande höga på den öppna bostadsmarknaden och det finns fortfarande en efterfrågan på bostadsägande.
Vilka är argumenten för att köpa ett hus idag?
En anledning är verkligen den låga räntenivån. Man är ofta chockad över hur mycket priserna har stigit. Men om du jämför det med ränteutvecklingen och beräknar finansieringen, ser du: Du kan finansiera billigare idag och ha en lägre börda än för några år sedan. Det är ofta billigare att använda ett fastighetslån än att betala hyra. Bostadskostnaderna i fastigheten är därför billigare.
En andra anledning är åldersförsörjningen: Vi har stora problem med den lagstadgade pensionsförsäkringen. Även med företagspensionssystem eller minskade utbetalningar från livförsäkringar. Anledningen är den lägre räntenivån. Din egen egendom säkerställer din pension. I stora städer finns det en tredje anledning: många oroar sig för att tvingas ut ur sitt grannskap eller för gentrifiering. Naturligtvis skyddar det mot att äga en villa.
Wien fortsätter att växa: 3700 nya sociala bostäder planeras för närvarande.
Är det billigare att köpa än hyra i storstaden, trots de höga priserna?
Det gäller också där eftersom hyrorna också har stigit kraftigt där. Med undantag för München: Där är du inte mindre belastad som köpare än hyresgästen på grund av extremt höga priser. Men om du har betalat din lägenhet, har du ett motsvarande värdefullt hem. I de stora städerna handlar det också om frågan: Vem drar nytta av de stora prisökningarna där? Det skulle verkligen vara socialt önskvärt om en bred del av människor skulle kunna dra nytta av det.
Kommer de höga prisökningarna i storstäderna att fortsätta?
Troligtvis Ja. Eftersom städerna fortsätter att växa. Men ökningstakten kan minska något.
Räntorna är låga idag. Måste det vara så?
Nej, men det finns vissa tecken på att räntorna inte kommer att förändras dramatiskt. Vi ser alltid på Europeiska centralbankens penningpolitik. Men det gör inte räntepolitiken ensam. På den globala kapitalmarknaden bestäms räntorna i slutändan av samspelet mellan utbud och efterfrågan. Leverantörer är spararna. Och här har vi en spännande utveckling: I alla länder i väst blir människor äldre, men pensionsåldern justeras inte. Det är därför fler privata avsättningar måste göras, det vill säga fler besparingar måste göras. På efterfrågesidan investeras relativt lite trots låga räntor. Detta har att göra med att arbetskraften minskar och att digitalisering kräver mindre investeringar.
Massor av pengar i sparandet och liten efterfrågan på lån, så det gör att räntorna sjunker?
Detta kommer att fortsätta under de närmaste decennierna. Därför, enligt många ekonomers åsikt, kommer räntorna att förbli relativt låga. Jag tror inte att vi kommer att se en fyra eller en fem före decimalen i räntorna för uppföljningsfinansiering.
Är det fortfarande värt att äga fastigheter som en investering med de höga priserna?
För att göra detta måste du också titta på investeringsalternativen: många andra saker ger bara mycket låga räntor.
Vad skulle du rekommendera till privata fastighetsinvesterare?
För närvarande finns det många som försöker erbjuda fastigheter för dyra. Det är därför du borde definitivt ha kunskap om bostadspolitiken och marknaden. Jag ser möjligheter i utkanten av de stora metropolerna, i universitetsstäder men också på platser där människor är välbevandrade. Många mindre investerare har fördelen att de känner till sin bostadsort väl och kan bedöma mikroplatser väl. Det är vad du bör fokusera på. Detta är en fördel jämfört med de stora investerarna.
Kan du berätta några intressanta regioner?
När det gäller perifera platser tänker jag på Offenbach i Frankfurt-området eller kanske Neuss i Düsseldorf-området. Eller till medelstora städer som Bonn eller Münster. Det här är platser där en fastighetsinvestering fortfarande kan vara värdefull.
Hur investerar du dig själv som expert?
Forskare investerar inte så mycket pengar. Jag diversifierar och letar efter fastigheter i mitt avrinningsområde som jag känner till. Då insåg jag dock: Det är inte så enkelt - sortimentet är inte längre så stort.
