En investering i fastigheter kan lova hög avkastning, särskilt i tider med låga räntor. Läs här vad du bör se upp för med denna typ av investering för att uppnå bästa möjliga resultat för dig.
Att få ut det mesta av de pengar du har sparat är för närvarande inte så okomplicerat som för några år sedan när du fick tillfredsställande räntor för inlåning över natten eller med fast löptid. Idag är räntan på många ställen noll procent eller bara något högre, vilket innebär att pengar som placeras där inte upplever någon värdestegring - de tappar till och med värde på grund av inflation. En investering i fastigheter kan vara ett vettigt alternativ för att skapa en attraktiv avkastning med pengarna. Om du funderar på att investera dina pengar på det här sättet, här är några tips för att undvika risker och få bästa möjliga resultat:
- Överväg om investeringen är rätt för dig.
- Känn fördelarna och nackdelarna med att investera i fastigheter.
- Identifiera rekommenderade placeringsfastigheter.
- Hitta rätt fastighet.
- Bestäm fastighetens marknadsvärde.
- Var uppmärksam på det väsentliga när du köper förvaltningsfastigheten.
- Välj rätt finansiering.
- Var realistisk om avkastningen.
- Bestäm om du själv vill bo i fastigheten.
- Välj hyresgäster klokt.
Tips 1: väg upp om investeringen är rätt för dig
De permanent låga räntorna gör att köpa en fastighet mycket billigare än för några år sedan. Samtidigt gör de låga räntorna andra former av investeringar, såsom fasta inlåning eller dagslån, oattraktiva. Att köpa en fastighet verkar därför i många fall vara ett vettigt alternativ. Det måste dock vara klart för dig att du måste ha ett visst kapital som är bunden över många år. Om du känner dig obekväm kanske det inte passar dig att investera i fastigheter.
Så länge det nödvändiga kapitalet är tillgängligt finns det kreditvärdighet och det finns inga hinder för att binda kapital på lång sikt. Att köpa en fastighet kan vara ett lönsamt sätt att investera dina pengar. Speciellt när man köper i ett av de populära storstadsområdena som Berlin, Hamburg, München, Frankfurt eller Köln, där fastighetspriser och hyror fortsätter att stiga. För att vara säker på att bostadsägande är rätt investering för dig är det definitivt värt att ta en realistisk titt på alla fördelar och nackdelar.
Särskilt pensionärer drar nytta av kapitalinvesteringar i fastigheter: De kan bo i det själva och därmed spara hyreskostnader eller fylla på pensionen med hyresintäkter.
Tips 2: Lär känna fördelarna och nackdelarna med att investera i fastigheter
Bostadsägande har många fördelar, men också nackdelar. Innan du bestämmer dig för att köpa förvaltningsfastigheter finns det några saker du bör vara medveten om.
Vilka är fördelarna med att investera i fastigheter?
Fördelarna med att köpa en fastighet för investering inkluderar:
- Värdestabilitet Värdet
på privata tillgångar stabiliseras genom förvärv av fastigheter om det kompletterar andra typer av investeringar. De befintliga tillgångarna fördelas sedan mellan olika investeringar, vilket minimerar risken för fallissemang. - Tillgångsvinst
Investering i fastigheter lönar sig vanligtvis både på kort och lång sikt: En avkastning kan uppnås direkt genom hyresintäkter. På lång sikt kan en värdeökning på fastigheten och huset eller lägenheten förväntas. - Inflationssäkerhet
Inflationen minimerade på lång sikt tillgångarna, eftersom pengarna gradvis tappar sin köpkraft. Du kan undvika denna effekt genom att investera i fastigheter, eftersom mark- och hyresintäkterna vanligtvis fortsätter att stiga. - Hyresintäkter
I områden med hög efterfrågan kan hyresintäkterna gradvis ökas med hänsyn till hyresprisbromsen och taket för att öka hyresintäkterna. - Skattefördelar
Det är framför allt skattefördelarna som gör fastighetsinvesteringar så attraktiva. Räntan som ska betalas för att finansiera den köpta fastigheten kompenseras av hyresintäkterna. Dessutom finns de förväntade kostnaderna för reparationer och administration av fastigheten. Dessutom hjälper byggavskrivningarna att investerare befrias från inkomstdeklarationen. - Ekonomisk säkerhet som pensionär
Om fastigheten köptes för eget bruk, har investerare nytta av det när de når pensionsåldern, eftersom inga hyresbetalningar behöver göras under denna period med lägre inkomst. Om fastigheten förvärvades för uthyrning kompletterar hyresintäkterna pensionen så att det vanligtvis blir mycket större ekonomisk säkerhet.
Vilka är nackdelarna med att investera i fastigheter?
Men om du använder dina pengar för att köpa en fastighet måste du också ta hänsyn till vissa nackdelar och risker. Dessa är:
Underhållskostnader En lägenhet eller ett hus behöver vård och underhållsåtgärder här och där. Dessa kan ibland ha en betydande inverkan. Om fastigheten är en del av en grupp av ägare, befogenheten att bestämma vad som ska repareras och till vilken kostnad är inte bara i dina händer.- Begränsningar av möjlig hyra ökar
Lagstiftningen (till exempel genom hyreskontroller och begränsningar) begränsar ibland allvarligt friheten att sätta hyran, vilket i sin tur begränsar avkastningen. - Förlust av avkastning med uppföljningsfinansiering
De för närvarande gynnsamma räntorna är kanske inte tillgängliga permanent. Om man valde fastighetsfinansiering med endast en kort fast ränta kan den efterföljande finansieringen som snart kommer att krävas möjligen ges en sämre effektiv årlig ränta, vilket minskar den totala avkastningen. - Långsiktigt kapitalåtagande
När du köper en fastighet är det sysselsatta kapitalet bundet under många år, vanligtvis till och med årtionden, och kan inte användas för andra investeringar. Dessutom investeras betydande belopp. Om fastigheten är ett dåligt köp, finns det en risk för enorma förluster. - Administrativa utgifter för uthyrning
Om den köpta fastigheten hyrs ut och den inte ingår i en gemenskap av ägare finns det ibland betydande administrativa kostnader. Omfattningen av detta beror till stor del på hyresgästens natur och beteende. Detta bör därför väljas noggrant (se tips 10).
Det finns alltid en viss risk med en investering i fastigheter: Om fastigheten visar sig vara ett dåligt köp går mycket pengar förlorade.
Tips 3: Identifiera rekommenderade förvaltningsfastigheter
Om du vill investera ditt kapital i fastigheter finns det olika alternativ.
- Hus
Om investeringsfastigheten ska hyras ut ger hus på stora tomter en relativt låg avkastning. Det stora området är dock en enorm fördel i en försäljning. En fastighet är en särskilt värdefull investering. Om det ligger på ett attraktivt läge är det mycket troligt att ett betydligt högre försäljningspris kan uppnås för fastigheten på några år. - Lägenheter
En lägenhet som en kapitalinvestering kräver mer samordning än ett hus. För här är avtalet med ägarföreningen alltid nödvändigt när det gäller gemensam egendom. Beslut här måste fattas kollektivt och är inte alltid i alla ägares intresse. Om vissa önskade åtgärder avvisas av ägarföreningen, vilket skulle möjliggöra högre hyresintäkter, kan detta leda till förlust i avkastningen. - Kommersiella fastigheter
Kommersiella fastigheter kan belöna investerare med hög avkastning. Men denna vinst medför en hög risknivå. För att kunna uppskatta efterfrågan på kommersiellt utrymme är det viktigt att ha en stark kunskap om marknaden. Annars hotar vakanser i fastigheter att förstöra avkastningen.
Tips 4: hitta rätt egendom
För att hitta den perfekta fastigheten för dig att investera i är det värt att titta på motsvarande fastighetsportaler på Internet, precis som vid "normal" sökning efter ett hus eller lägenhet. Ibland finns det en separat kategori för förvaltningsfastigheter på önskad plats. Alternativt kan en mäklare kallas in som letar efter en särskilt lämplig fastighet för investeringen. Även om detta förknippas med stora kostnader kan det ändå vara användbart om du inte har tid att göra en grundlig sökning. Sist men inte minst kan banker och försäkringsbolag också erbjuda attraktiva fastigheter.
I princip bör sökningen göras utan brådska - även om de låga räntorna vinkar. En hastigt köpt fastighet som visar defekter efter köpet förstör snabbt chansen att återvända.
Tips 5: Uppskatta fastighetens marknadsvärde realistiskt
Den höga efterfrågan på attraktiva fastigheter driver upp priserna. Det är därför viktigt att hålla huvudet kallt och att realistiskt bedöma fastighetens verkliga marknadsvärde. Som en tumregel bör priset på ett hus eller en lägenhet ligga inom ett intervall som kan uppnås genom hyresintäkter på cirka 30 år. Denna så kallade hyramultiplikator beräknas enligt följande:
Månadshyra i euro x 360 månader (30 år) = rimligt pris på fastigheten. Om man antar en
månadshyra på 1600 euro som ett exempel skulle detta resultera i detta värde:
1600 euro x 360 månader = 576 000 euro.
Your-Best-Home.net eller lägenheten bör därför inte kosta mer än 576 000 euro. Naturligtvis ger denna beräkning en grov riktning för investeringsfastighetens pris. Du kommer att få mer exakta ledtrådar om du fortsätter med vår guide "Hur man bestämmer marknadsvärdet för en fastighet".
Tips 6: Var uppmärksam på det väsentliga när du köper förvaltningsfastigheten
När du letar efter en fastighet, var inte bara uppmärksam på priset. Det är viktigt att överväga de väsentliga faktorer som avgör vad fastigheten för närvarande kommer att kosta och hur priset kommer att utvecklas. Förutom platsen inkluderar detta också utrustning, transportförbindelser och andra faktorer i området, såsom shoppingmöjligheter, dagis och skolor, grönområden och så vidare.
Tänk också på de kostnader du får utöver inköpspriset för förvaltningsfastigheter, eftersom tilläggsköpskostnaderna måste beaktas i beräkningen om du vill göra en realistisk bedömning av möjlig avkastning. Ytterligare inköpskostnader inkluderar följande artiklar:
- Mäklarprovision (mäklaravgift)
- Skatt på fastighetsöverföring
- Notariavgifter och domstolsavgifter
Dessa kostnader utgör en betydande del av den totala kostnaden för att köpa fastigheter.
När du letar efter en lämplig fastighet, ta dig tid att realistiskt bedöma marknadsvärdet.
Tips 7: Välj rätt finansiering
Beroende på hur mycket kapital du har kan du få mer eller mindre ut av fastighetslån. Det är lämpligt att säkra de för närvarande låga räntorna. Om det kan förutses att lånet kan återbetalas inom en kort tidsperiod (t.ex. inom 15 år), bör den fasta räntan väljas i enlighet med detta. Eftersom: Ju kortare den fasta räntan är, desto billigare är lånet från bankerna vanligtvis.
Ett fullt återbetalningslån är också tänkbart för hypotekslån. Här köper du fastigheten fullfinansierad så att du efter att lånetiden har löpt ut har betalat för investeringsfastigheten i sin helhet och är skuldfri. Dessa fullständiga återbetalningslån är för närvarande också ganska billiga att få, men bankerna kräver vanligtvis ganska höga återbetalningsgrader på upp till fyra procent av lånebeloppet. Överväg noggrant om du kommer att kunna betala denna summa varje månad för hela lånets löptid.
Se till att inte välja lånebeloppet för lågt vid finansiering. Om fastigheten hyrs ut kommer du regelbundet att få pengar från hyran (förutsatt att det inte finns någon ledig plats). Underhållsåtgärder och / eller reparationer i lägenheten kan dock leda till ekonomiska kostnader som du ungefär bör tänka på när du finansierar ditt hem. Det är tillrådligt att lägga till 10 till 20 procent av investeringsbeloppet för att vara beredd på det oförutsägbara.
Tips 8: Uppskatta avkastningen realistiskt
Avkastningen du kan förvänta dig av din förvaltningsfastighet beror naturligtvis främst på de förväntade hyresintäkterna och de extra kostnader som du måste betala när du köper en förvaltningsfastighet. Men andra poster spelar också en roll i beräkningen.
Hur man beräknar bruttoavkastningen
Om vi antar ovanstående antagna årliga hyresintäkter på 19 200 euro (1600 euro per månad) och marknadsvärdet på 576 000 euro beräknas bruttoavkastningen enligt följande:
19 200 euro x 100/576 000 euro = 3 procent
Hur man beräknar anskaffningskostnaden
Bruttoavkastningen inkluderar inte kostnader (till exempel för reparationer och underhåll). Kostnader som vanligtvis kallas "anskaffningskostnader" saknas också. För att fastställa den totala anskaffningskostnaden lägger du till inköpspriset i de tillhörande
inköpskostnaderna : Inköpspris + notariekostnader / domstolskostnader + mäklaravgift + fastighetsöverföringsskatt = anskaffningskostnad
I det aktuella exemplet skulle anskaffningskostnaden
vara : 576 000 euro + 8640 euro + 20 563,20 euro + 20 160 euro = 625 363. 20 euro
Hur man beräknar nettohyresintäkterna
De inkomster du faktiskt får från hyra beror på de icke fördelningsbara driftskostnaderna och den årliga reserven, t.ex. för reparationer. Formeln här är:
årlig kallhyra - icke fördelningsbara driftskostnader - årlig reserv = hyresintäkter netto
Hur man beräknar nettoavkastningen
För att beräkna den faktiska nettoavkastningen måste också kostnaderna för ränta och återbetalning av inteckningen inkluderas. De skattefördelar som följer av hyran spelar också en roll här.
Hyresintäkter / investeringskostnader * 100 = nettoavkastning
Om man till exempel antar fastigheten som nämns ovan och en nettohyresintäkt på 1 450 euro per månad (17 400 euro per år), varvid extra kostnader, reserver och skattefördelar redan har beaktats för nettohyresintäkterna nettoavkastningen är som följer:
17 400 euro / 625 363,20 euro x 100 = 2,78 procent
Tips 9: Bestäm om du själv ska bo i fastigheten
Oavsett om du bor i eller hyr ut den fastighet du förvärvade som en investering har det en inverkan på hur lönsamt köpet är för dig. Eftersom det i princip kan sägas att hyrda fastigheter är bättre lämpade som en ekonomisk investering än de du bor i. En av anledningarna till detta är att vissa skattefördelar endast beviljas om lägenheten eller Your-Best-Home.net hyrs ut.
Det här är fördelarna och nackdelarna med en överblick:
|
Fast egendom |
fördelar |
nackdel |
|---|---|---|
|
självboende |
|
|
|
hyrd |
|
|
Tips 10: välj hyresgäster klokt
Om du vill köpa fastigheten för att hyra ut den, bör du återigen ta mycket tid för att noggrant kunna leta efter en hyresgäst. Eftersom dess tillförlitlighet i huvudsak avgör i vilken utsträckning fastigheten kommer att betala som en kapitalinvestering för dig.
Det är viktigt att lita på hyresgäster som har nödvändig solvens. Om det finns standardinställningar för hyresbetalningen kan detta i sin tur göra dig i ekonomisk nöd om du fortfarande måste betala av fastighetslånet. Bättre få bevis på inkomster från potentiella köpare och kontrollera dem noggrant. Du bör också insistera på Schufa-information för att skydda dig mot otäcka överraskningar. För när du väl har hyra nomader i ditt hus står du snabbt inför betydande problem.
