Den som har upptäckt vårdfastigheter som en kapitalinvestering investerar i en lönsam och låg risk framtida marknad. Eftersom det är en mycket säker form av investering med många fördelar och hanterbara risker.
På grund av demografisk förändring blir vårdfastigheter en attraktiv kapitalinvestering. Det uppskattas att det kommer att finnas fyra miljoner vårdbehov i Tyskland år 2050. Men vi är ännu inte beredda på detta. Cirka 90 procent av vårdinrättningarna är fullt utnyttjade. Hundratusentals nya vårdplatser kommer att behövas under de närmaste tio till femton åren för att möta den växande efterfrågan. Det finns också lägenheter för ålderspassande boende. Detta kräver investeringar som hittills huvudsakligen har gjorts av banker, försäkringsbolag eller fonder. Under tiden är dock marknaden också öppen för privata investerare. Och för dem är vårdfastigheter, särskilt investeringen i vårdlägenheter, en lönsam investering.
Vad är en vårdlägenhet?
Vårdlägenheter är bostäder i ett vårdhem. De är ungefär jämförbara med en villa. Vårdlägenheterna är dock enkel- eller dubbelrum med badrum, vissa med balkong eller terrass. De är hinderfria och handikappanpassade. Det finns nödsamtalssystem och gemensamma utrymmen som matsalar, kök och grönområden. Rummen är i genomsnitt 25 till 35 kvadratmeter och hyrs ut till invånarna av vårdhemmets operatör. Den exakta uppdelningen av vårdhem görs av vårdhemmets fastighetsutvecklare och operatör. För när du köper en vårdlägenhet förvärvar du inte bara en bostadsenhet utan också proportionellt det gemensamma området. Ett förvaltningsbolag tar över hyresvärdens uppgifter.
Vem erbjuder vårdhem?
Byggandet av vårdhem planeras och genomförs vanligtvis av en fastighetsutvecklare eller operatör. Fastigheten är också uppdelad i enskilda enheter baserat på WEG (Housing Property Act) som bärs av olika investerare. Specialiserade mäklare känner till särdragen med denna kapitalinvestering och tar hand om alla formaliteter för dig. Om du inte bara vill investera ditt eget kapital bör du tänka noga på finansieringen i förväg. I princip kan du investera i en ny byggnad eller köpa ett befintligt vårdhem från en annan investerare. Du kan göra det senare till exempel via fastighetsmarknader på Internet. Sjuksköterskor är ofta välgörenhetsorganisationer,emellertid går allt fler kommunala och privata leverantörer in på den framtida marknaden.
Vad kostar ett vårdhem?
Kostnaderna för ett vårdhem inkluderar inte bara bostadsytan i kvadratmeter utan också proportionellt det gemensamma området - och detta kan variera mycket beroende på systemet. Förutom storleken på vårdlägenheten och det gemensamma området spelar plats och utrustning också en roll - båda kan ha en stark inverkan på investeringens lönsamhet. Planera minst 80 000 euro som en investering. I genomsnitt kan du dock också betala 120 000 till 200 000 euro för en attraktiv fastighet. Dessutom finns åldersbostäder med en speciell plats och atmosfär för upp till 300 000 euro. Du behöver inte täcka hela investeringen med eget kapital, men du bör ha minst 30 000 till 50 000 euro tillgängliga. Du kan finansiera övriga kostnader för vårdhem med extern kapital.Du kan sedan kräva ränta för skatteändamål.
Att investera i ett vårdhem är särskilt lönsamt om fastigheten har ett bra läge och är övertygande vad gäller kvalitet och utrustning.
Vad måste du se upp för när du köper ett vårdhem?
Det finns i princip två typer av social egendom: berättigade och icke-berättigade. Fastigheter som är berättigade till finansiering får statlig finansiering genom sociala fonder. Assisterad bostad är däremot vanligtvis inte berättigad till finansiering och får inget ekonomiskt stöd från socialförsäkringsfonder. Om du hyr ut inom ramen för ett boende med hyresavtal har du inget skydd från socialförsäkringsfonderna. Assisterat boende utan hyresavtal har däremot liknande fördelar och nackdelar som med en bostadsrätt: Du fattar dina egna beslut i en ägargrupp men bär också underhållskostnaderna. Vad du också bör vara uppmärksam på:
- Attraktivt läge med bra infrastruktur (läkare, parker och butiker i närheten)
- Anslutning till kollektivtrafik
- Erfarna operatörer med lämplig kreditbetyg
- Utrustning av hög kvalitet
Om du funderar på finansiering från Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), ska fastigheten uppfylla de vanliga energibesparingskriterierna. Om du vill använda fastigheten själv senare kan det vara värt att investera i ålderspassande boende eller assisterat boende i din omedelbara närhet.
Fördelarna med vårdhem som en kapitalinvestering
När man investerar i vårdhem, elimineras många av nackdelarna med bostadsrätter. Du behöver till exempel inte personligen ta hand om att hyra och förvalta fastigheten. Hyresavtal löper vanligtvis i 20 till 30 år. Kostnaderna för vårdbehov täcks av socialförsäkringsfonderna, beroende på vårdbehovet. Om du inte får hyresintäkter på grund av behov påverkar detta inte dig som investerare. Du får hyran från hyresgästen oavsett om vårdlägenheten är upptagen eller hyresgästen inte kan betala. Hyresförlusten betalas sedan till hyresgästen av socialförsäkringsfonderna - och de får delvis "förskottsbetalningen" tillbaka från släktingarna. Men det gäller inte heller för dig. Så du har en viss grad av säkerhet när det gäller din investering.Fördelarna med en överblick:
- Långsiktiga hyreskontrakt upp till 30 år med en hyrestagare
- Hyresgästen tar på sig det dagliga underhållsarbetet
- Du behöver mindre reserver än med andra fastigheter
- Chefen tar hand om ägarens bekymmer, till exempel upprättande av elräkningar
- Hyresgästen betalar hyra även om hyran är ledig eller hyran är försenad
- Registrering i fastighetsregistret med alla rättigheter och skyldigheter att sälja, ge bort, testamente och låna ut vårdhem
- Fastigheten har redan kontrollerats genom behovsbedömningskontroller, till exempel av operatörer, banker och sociala myndigheter
- Föredragen inflyttningsrätt vid behov inom familjen är vanligt
Den som investerar i vårdhem som en kapitalinvestering har många fördelar.
Riskerna med vårdhem som en investering
När du investerar i ett vårdhem är operatörens konkurs din största risk. Detta händer mycket sällan i Tyskland (mindre än en procent). Ändå bör du se till att vårdfastigheten är upptagen med minst 85 procent så att driften förblir ekonomisk. En dålig plats, till exempel med lite behov av vårdutrymme, sämre utrustning eller konkurrens i omedelbar närhet, kan vara orsaker till att ett vårdhem är ineffektivt. Om hyrestagaren inte uppfyller underhållsskyldigheterna finns det risk för hyresförlust såväl som att hyresavtalet upphör. I en direkt jämförelse med en hyrd villa är dessa risker dock ganska låga.
Hur hyr du ett vårdhem?
Hyresgästens sökning och urval tar över vårdfastigheten. Som investerare behöver du inte oroa dig för det. Du slutar hyresavtalet med operatören. Följande bör definieras i kontraktet:
- Kontraktets varaktighet, vanligtvis 20 till 30 år
- Hyresbelopp och inflationskompensation genom indexering
- Hyresgästens rättigheter och skyldigheter, såsom underhållsåtgärder
Vilka merkostnader finns det?
Till skillnad från en vanlig bostadsrätt har du som ägare av en vårdfastighet endast låga merkostnader, till exempel underhållskostnader. Dessa är oftast begränsade till "tak och fack". Som ägare är du därför ansvarig för underhållet av den bärande byggnadsstrukturen inklusive taket. Sjuksköterskans operatör betalar vanligtvis extra kostnader för reparationer och underhåll. Fastighetsförvaltningen tar hand om underhållsreserver, vilket förtydligar och röstar på årsstämman. Sammantaget bör du ta hänsyn till följande som ytterligare poster:
- Fastighetsöverföringsskatt, cirka 3,5 procent till 6,5 procent, beroende på stat
- Notarie- och domstolskostnader, cirka 1,5 procent
- administrativa kostnader
- Underhållskostnader, cirka två till tre euro per kvadratmeter
- Mäklarkostnader
Är vårdfastigheter lönsamma?
Skötselegenskaper är för närvarande fortfarande en nisch. Men de betraktas som en särskilt säker investering med hög avkastning. Upp till fem procent och mer är möjligt med lämpligt eget kapital. I genomsnitt kan du förvänta dig en avkastning på 3,5 procent till 5,5 procent. När du investerar i ett vårdhem får du en hög beräkningsnivå genom långa hyresavtal och låg risk för misslyckande. I hyresavtalet anger du en automatisk hyreshöjning (indexering), som beräknas utifrån inflationstakten och ger dig ett visst skydd mot inflation. Du får gynnsamma finansieringsvillkor för vårdhemfastigheter och du kan dra av byggnader och låneränta från skatt. På grund av den ökade efterfrågan är det ofta enklare att sälja ett vårdhem än att sälja en villa.Du kan också dra nytta av skattefördelar här om du har ägt fastigheten i tio år.
Är vårdlägenheter mer lönsamma än bostadsrätter?
I en direkt jämförelse med bostadsrätter är vårdhem mycket mindre riskabla och mer tillförlitliga. Med bostadsrätter har du inte bara högre administrativa och underhållskostnader. Du måste också förvänta dig standardinställningar eller till och med hyra nomader. Du måste beräkna dina reserver högre. Efterfrågan från investerare på vårdhem ökar. Hyresintäkter från vårdhem är oberoende av ekonomi och inflation. Hyran är därför förutsägbar och stabil och är därför också lämplig som pension och försäkring.