En ny hyresrätt har gällt i Tyskland sedan början av detta år. Hyresbromsen har förbättrats efter att moderniseringshyrorna inte längre får stiga så kraftigt. Hyresvärdar gynnar också: hyreshöjningar är lättare för mindre moderniseringar.
Många accepterar buller och brist på utrymme som det mindre onda. Hyresgäster i stora städer som har lyckats få tag på en prisvärd lägenhet gillar inte att flytta. För efter en flytt ökar bostadskostnaderna ofta avsevärt. I exempelvis Berlin har priserna för nyuthyrning stigit med 104 procent inom tio år (diagram). Men att inte röra sig är ingen försäkring mot en drastisk höjning: efter omfattande modernisering har hyrespriserna hittills ökat lika kraftigt. En ny hyresrätt, som har trätt i kraft sedan början av 2019, är nu avsedd att bromsa denna utveckling.
Moderniseringsavgift
Vare sig badrumsrenovering, byte av gamla fönster eller förbättring av isolering - sådana åtgärder kostar mycket pengar, och hyresgästerna brukar dra nytta av resultatet. Hyresvärdar som moderniserar sin hyresfastighet kan därför dela utgifterna med sina hyresgäster. Hittills var det tillåtet att höja den årliga hyran permanent med elva procent av byggkostnaderna. Lagstiftaren har nu sänkt denna så kallade moderniseringsavgift till åtta procent. Dessutom kan moderniseringsåtgärderna höja den månatliga hyran med högst tre euro per kvadratmeter inom sex år. Billiga lägenheter har extra skydd: om hyran är mindre än sju euro per kvadratmeter är kostnadsökningen på grund av modernisering begränsad till högst två euro per kvadratmeter inom sex år.De genomsnittliga hyrorna i Tyskland är (enligt tyska hyresgästföreningen) cirka sju euro per kvadratmeter. "Den tillåtna ökningen på tre euro per kvadratmeter betyder fortfarande en ökning med mer än 40 procent", betonar Ulrich Ropertz, verkställande direktör för tyska hyresgästföreningen. Trots en lagändring kan hyrorna fortsätta att stiga märkbart efter moderniseringen. "Det kommer inte att bli fler prishopp på 100 procent, till exempel i lyxrenoveringar", säger Ropertz.i lyxrenoveringar kommer till exempel inte längre att finnas, säger Ropertz.till exempel i lyxrenoveringar kommer det inte längre att finnas, säger Ropertz.
Utveckling av hyrespriser per kvadratmeter för nyhyrda lägenheter från 2008 till 2018.
Hjälp för privata hyresvärdar
Drastiska hyreshöjningar bör förhindras utan att ägarna tappar sin önskan att modernisera. För att underlätta särskilt för privata hyresvärdar har lagstiftaren sänkt de juridiska hindren för mindre åtgärder. Hyresvärden kan nu genomföra arbete som kostar högst 10 000 euro per bostadsenhet i ett så kallat "förenklat förfarande". Fördel: Hyresgästen kan inte längre göra invändningar om att den ökade hyran är överväldigande.
Beräkna mindre
Det förenklade förfarandet befriar också hyresvärden från skyldigheten att göra komplicerade beräkningar. Som med en större modernisering måste hyresvärden meddela byggnadsarbetet tre månader före byggstart och informera hyresgästen om den förväntade hyreshöjningen. Men han behöver inte förklara hur den planerade åtgärden kommer att påverka driftskostnaderna. Han sparas också ytterligare beräkningar. Hyresvärden får inte överföra kostnaderna för underhåll av byggnaden till sina hyresgäster - han måste normalt skilja dessa utgifter från de rena moderniseringskostnaderna. Här kan hyresvärdar nu dra av ett schablonbelopp på 30 procent av de totala kostnaderna för underhållsarbete.
mer öppenhet
Lagstiftaren har också förbättrat hyresprisbromsen. Hyresvärdar som vill ha mer än tio procent över den lokala jämförbara hyran måste nu informera dem när de tecknar hyresavtalet om det finns ett undantag från hyrestaket. Endast om hyresvärden gör detta kan han åberopa undantaget. "Den nya lagen ger hyresgästerna större öppenhet: De kan se snabbare om de har rätt", förklarar Ropertz. Hyresgäster kan nu kräva tillbaka hyra som har betalats för mycket med ett enkelt klagomål utan att behöva förklara varför hyran är för hög. Det finns dock några undantag från hyresprisbromsen: Det gäller inte för uthyrning av nya byggnader, för den första uthyrningen efter omfattande renovering och lika lite om hyresvärden tidigare nådde en hyra som översteg den lokala hyran.Hyresbromsen gäller inte överallt utan i de flesta storstadsområden. Sedan det infördes 2015 är det bara 180 fall kända av hyresgäster som får tillbaka hyra att de betalade för mycket.
Minska hyran på grund av brister
”Hyresvärden har skyldigheten att underhålla den hyrda lägenheten. Om det finns betydande brister, till exempel om uppvärmningen inte fungerar på vintern, minskas hyran enligt lag. Lägenheten är inte längre helt användbar, så du behöver inte längre betala hela hyran. I händelse av betydande brister kan hyresgästen sänka hyran omedelbart så snart hyresvärden har informerats.
Med reservation, även om hyresgästerna har lagen på sin sida: Det är bättre att inte sänka hyran i förtid. Å ena sidan gör det inte stämningen mellan hyresgästen och hyresvärden. Å andra sidan kan konsekvenserna vara dödliga: Om hyresgästen oberättigat är skyldig mer än två månaders hyra kan hyresvärden säga upp honom utan föregående meddelande. Detta kan hända om hyresgästen minskar för mycket över en längre tidsperiod. Hur högt rätt hyresavdrag är kan ofta endast avgöras av experter i enskilda fall. En bättre lösning är att betala hela hyran villkorligt. En motsvarande anteckning om överföringen är tillräcklig. När bristen har åtgärdats har hyresgästen fortfarande rätt att sänka hyran i efterhand. ”
Ulrich Ropertz, VD för Deutscher Mieterbund eV
Ulrich Ropertz, verkställande direktör för tyska hyresgästföreningen
