Du bör inte bara bestämma marknadsvärdet för en fastighet när du vill sälja fastigheten. Det finns andra fall när det blir viktigt att veta värdet på ett hus eller en lägenhet. Läs här hur fastigheten värderas och hur du kan beräkna ett realistiskt värde.
Det är särskilt svårt för lekmän att bestämma fastighetens marknadsvärde. Men med rätt grundläggande kunskap och en förnuftig process kan fastighetsvärdering uppnås mycket snabbt. Vi har sammanfattat de viktigaste punkterna för dig här.
Marknadsvärde och marknadsvärde: vad är skillnaden?
När en fastighet bedöms i termer av dess värde används ofta två olika termer som verkar användas godtyckligt:
- marknadspris
- Marknadspris
I själva verket betecknar båda termerna samma sak och kan därför användas synonymt. Båda termerna används också i bygglagen.
Vad är definitionen av "marknadsvärde"?
Den exakta definitionen av marknadsvärdet eller marknadsvärdet anges i § 194 BauGB:
"Marknadsvärdet (marknadsvärdet) bestäms av det pris som vid den tidpunkt som bestämningen avser i normala affärsverksamheter enligt de lagliga omständigheterna och faktiska fastigheter det andra villkoret och platsen för fastigheten eller det andra värderingsobjektet skulle uppnås oavsett ovanliga eller personliga omständigheter. "
Detta innebär att en fastighets marknadsvärde endast anger det pris som kan uppnås på marknaden vid den tidpunkt då marknadsvärdet bestäms. Denna hänvisning till tidpunkten är väsentlig, eftersom ett högre eller lägre pris för fastigheten under vissa omständigheter kan vara realistiskt efter kort tid.
Hänvisningen till normal affär och bristen på hänsyn till ovanliga eller personliga omständigheter innebär att en försäljning på den fria marknaden antas här: Det är varken en avskärmningsförsäljning eller en nödförsäljning eller en försäljning till familjemedlemmar eller vänner som skulle möjligen förvärva fastigheten till ett vänskapspris.
Bestäm marknadsvärdet på en fastighet: hur fungerar den?
Det finns ingen fast formel för att fastställa en fastighets marknadsvärde. Snarare beräknas deras värde med hjälp av en bedömning. Det finns tre olika metoder som i slutändan leder till en realistisk fastighetsvärdering:
- Jämförelsevärdesmetod
- Verklig tillgångsmetod
- Inkomstmetod
Vilken av dessa metoder som används för att beräkna en fastighets marknadsvärde beror främst på typen av fastighet.
Bestäm en fastighets marknadsvärde: vilket förfarande är användbart?
Vanligtvis används två olika metoder för att fastställa en fastighets marknadsvärde för att få ett så tillförlitligt och realistiskt resultat som möjligt. Du kan läsa om hur dessa skiljer sig åt i följande stycken. Dessa kombinationer av de olika metoderna har visat sig vara användbara:
| Fast egendom | 1. Bedömningsförfarande | 2. Bedömningsförfarande |
|---|---|---|
| platt | Jämförelsevärdesmetod | Resultatvärde och materialvärdesmetod |
| Lägenhet, hyrd | Metod för kapitaliserad vinst | Verkligt värde och jämförelsevärdesmetod |
| Hus | Verklig tillgångsmetod | Metod för kapitaliserad vinst |
| Hus, hyrd | Metod för kapitaliserad vinst | Verklig tillgångsmetod |
| Fast egendom | Jämförelsevärdesmetod | --- |
| Mark, hyrd | Jämförelsevärdesmetod | Metod för kapitaliserad vinst |
1. Vad är jämförelsevärdesmetoden?
Om en fastighets marknadsvärde ska fastställas med hjälp av metoden för jämförande värde, beaktas de försäljningspriser som uppnåtts under de senaste tiderna för jämförbara fastigheter i samma område. Följande gäller: ju mer jämförbara fastigheter kan användas desto mer exakt kan en fastighets marknadsvärde beräknas. De sista uppnådda försäljningspriserna är allmänt tillgängliga för den lokala expertkommittén och kan ses där.
Jämförelsemetoden är ett ganska bekvämt sätt att beräkna värdet på en fastighet. Det är dock inte lämpligt för alla typer av objekt. Det är särskilt lätt att bestämma värdet på radhus på detta sätt, som är lika många i omedelbar närhet, liksom för lägenheter i större bostadsområden, eftersom det vanligtvis finns många jämförbara lägenheter där. Förfarandet är också lämpligt för outvecklade fastigheter för vilka fastighetspriset ska beräknas.
Så snart det är en tomt med ett enskilt hus på det blir det svårare att bestämma en fastighets marknadsvärde, eftersom i detta fall många faktorer på och i huset (som byggnadsår, storlek, inredning) påverkar fastighetens värde. Att hitta ett större antal jämförbara objekt som skulle vara användbara för metoden för jämförelsevärde blir mycket svårare. Den verkliga värdemetoden används därför mest här.
2. Vad är den verkliga tillgångsmetoden?
Metoden för väsentligt värde bestämmer marknadsvärdet för en fastighet på ett annat sätt: Å ena sidan tittar den på byggnadens värde på fastigheten och å andra sidan vilket pris som är lämpligt för fastigheten.
För att bestämma fastighetens värde, det så kallade markvärdet, används metoden med jämförande värde igen. När det gäller själva byggnaden övervägs dock vilka kostnader som uppkommit under byggandet. Från detta värde dras därefter av det belopp som ska beaktas för åldersminskning inklusive tecken på slitage (t.ex. skada på fasaden, takfel). Det resulterande värdet, byggnadsvärdet, läggs sedan till markvärdet och resulterar i fastighetens marknadsvärde.
3. Vad är den kapitaliserade vinstmetoden?
Om en hyrd fastighet eller en kommersiell fastighet ska säljas är den aktiverade vinstmetoden det mest troliga alternativet för att bestämma det aktuella marknadsvärdet. I detta speciella fall talar man också om det kapitaliserade inkomstvärdet för en fastighet.
Först beräknas markvärdet, dvs. fastighetens marknadsvärde, och sedan beaktas byggnaden. Här spelar hyresintäkterna en lika stor roll som de kostnader som måste höjas för förvaltningen av fastigheten. Om mängden framtida hyresintäkter är begränsad, till exempel genom en hyresbroms, beaktas detta. Mängden risk för hyresförlust är också viktig här. För om fastigheten generellt ger goda inkomster kan risken för vakanser ändå minska sitt värde.
Expertis är viktigt i denna process. Fastighetsbedömningen på detta sätt bör därför endast utföras av erfarna specialister som värderingsmän eller byggexperter.
Marknadsvärde för en fastighet: när ska den fastställas?
Marknadsvärdet på en fastighet måste bestämmas senast när det begärs av ett officiellt organ eller om ägaren till fastigheten ändras. Detta gäller i dessa fall:
- Säljer fastigheten
- arv
- äktenskapsskillnad
- Utestängning
- Skattemyndighetens fastställande av skatt
- Finansiering av fastigheten genom en bank
Vem kan bestämma marknadsvärdet på en fastighet?
Om det aktuella värdet på fastigheten begärs av ett officiellt organ som skattemyndigheterna eller en bank, bör fastighetsvärderingen utföras av en expert, oberoende värderare som är bekant med de lokala förhållandena. Om fastigheten ska säljas kan en fastighetsmäklare också bestämma värdet.
Fastighetsvärderingen sker till exempel av en expertbedömare.
Beräkna en fastighets marknadsvärde: vad kostar det?
Om du beställer en värderingsman eller mäklare för att beräkna marknadsvärdet på din fastighet bör du definitivt förhandla om kostnaderna i förväg. För vad det gäller beloppet finns det ingen lagstadgad reglering.
De faktiska kostnaderna för beräkning av fastighetens marknadsvärde beror till stor del på vald värderingsmetod och insats. Jämförelsevärdemetoden, som är mycket mindre tidskrävande, är i allmänhet mycket billigare än en forskningsintensiv inkomstvärdesmetod.
Som en grov guide bör du börja från cirka en procent av fastighetsvärdet som beror på utvärderingen.
Vilka faktorer påverkar en fastighets marknadsvärde?
- Läge Ju
mer attraktiv fastigheten är, desto högre är fastighetens marknadsvärde. - Byggår
Som regel uppnås högre priser för yngre byggnader, eftersom deras bevarande är bättre än för gamla byggnader. - Bostadsutrymme och användningsområde Ju
mer populärt bostadsområdet eller användningsområdet för en fastighet är, desto större är efterfrågan på den och desto högre uppnås det pris. - Fastighetsstorlek
Samma gäller för fastighetsstorleken som för det levande / användbara utrymmet: ju tidigare det träffar masssmaken, desto dyrare kan fastigheten bli. - Markdel och orientering
En attraktivt utformad tomt med en gynnsam orientering har till exempel ett högre värde än en mycket lång, smal tomt. - Utrustning och dess skick
Utrustningsfunktioner i eller i byggnaden beaktas också i värderingen. En balkong, hiss eller underjordisk parkering är till exempel ett plus. - Byggnadens skick Ju
mer välskött byggnaden är och ju bättre den har underhållits, desto högre pris kan man uppnå för fastigheten. - Energieffektivitet
Inte bara förvärvskostnaderna är viktiga - driftskostnaderna avgör också fastighetens värde: En låg energieffektivitetsklass leder därför till ett högre marknadsvärde för en fastighet. - Förorenade platser (som inbyggd asbest) som
slumrar i fastigheten Faror som måste elimineras till stora kostnader, detta minskar fastighetens värde. - Juridiska frågor som monumentskydd
Om det finns lagliga begränsningar eller krav som monumentskydd för fastigheten kan detta också sänka det pris som ska uppnås. - Planerade byggprojekt i området
Om byggprojekt redan är kända i närområdet när fastigheten säljs, kan de öka sitt värde (till exempel byggandet av en förbikopplingsväg så att det blir mindre buller i framtiden) eller till och med sänka dem (förbikopplingsvägen kommer att vara i omedelbar närhet i framtiden förbi huset). - För lägenheter: Läge i byggnaden (våningen)
Ju högre en lägenhet är i huset, desto mer värdefull är den. - Fastighetsintäkter
Om hyresintäkter kan förutses för hyrda fastigheter ökar detta positiva resultatutsikter också fastighetens värde. - Marknadens efterfrågan I
slutändan är dock den avgörande faktorn alltid efterfrågan på marknaden. Om köpkraften i regionen är för låg eller tillgången på jämförbara fastigheter är för stor, sänker detta det pris som kan uppnås.
Vilka dokument är nödvändiga för fastighetsvärderingen?
Vilka dokument du behöver för att bestämma marknadsvärdet för en fastighet beror på typen av fastighet:
- Hus
- Lägenhet / radhus (delägande)
- Hyrd fastighet
1. Vilka dokument är nödvändiga för utvärderingen av ett hus?
För att kunna beräkna ett marknads marknadsvärde bör du kunna presentera dessa dokument:
- Fastighetsregisterextrakt
- Layout
- Byggbeskrivning
- Ritningar
- Beräkning av bostadsyta
- Energicertifikat
- Landkarta och platsplan
- Bevis på reparationer och moderniseringar
- Bevis på ytterligare anläggningar (t.ex. larmsystem, solsystem)
2. Vilka handlingar krävs för värdering av en lägenhet eller delägare?
Om den fastighet som ska värderas är en lägenhet eller ett radhus är dessa dokument väsentliga utöver ovanstående:
- Fördelningsplan
- Förklaring om uppdelning och samhällsordning
- Ekonomisk plan
- Dokument om beloppet för underhållsreserven
- Uttalanden om bostads- och husbidrag de senaste fem åren
- Protokoll över ägarmöten de senaste fem åren
3. Vilka dokument krävs för värdering av hyrda fastigheter?
Om värdet på en hyrd fastighet ska bestämmas bör du också kunna presentera dessa dokument:
- Hyresavtal och hyresammansättning
- Befintlig hyresgästlista
- Driftskostnadsräkningar de senaste tre åren
Vilka andra dokument krävs för värderingen?
För att realistiskt kunna bedöma en fastighets befintliga rättigheter och bördor kan dessa dokument vara väsentliga:
- Anmälan om rätt till väg och uppehållsrätt
- ytterligare notarialhandlingar
Vilka dokument du behöver för att fastställa marknadsvärdet beror på typen av fastighet.
Marknadsvärde och erbjudande pris
Om en fastighets marknadsvärde bestäms betyder det inte att det ideala erbjudandepriset för marknaden också beräknas. Här är det viktigt att gå vidare med takt. Helst fastställs erbjudandepriset av en mäklare som kan bedöma den aktuella stämningen på marknaden samt fastighetens försäljningsmöjligheter.
Dessutom bestämmer försäljningstypen om anbudspriset ska vara över eller under det fastställda marknadsvärdet: I en anbudsprocess är det vanligtvis värt att börja med ett lägre erbjudande för att intressera så många anbudsgivare som möjligt i fastigheten. Vid en försäljning utan anbudsprocess kan det också vara vettigt att välja erbjudande priset något högre. På detta sätt kan ett högre pris kanske uppnås eller köparen kan tillgodoses i prisförhandlingen. När man säljer en fastighet är det vanligtvis tre priser inblandade: fastighetens marknadsvärde, erbjudandepriset och slutligen det verkliga försäljningspriset.
