Markpriserna i Tyskland har stigit dramatiskt under senare tid. Det blir allt svårare att bestämma ett lämpligt värde. Vilket inflytande har platsen? Är det värt att sälja? Vilket markpris är realistiskt i vilken region eller på vilken plats? Du hittar alla svaren här.
Om en fastighet håller på att säljas är det oerhört viktigt att fastställa ett realistiskt pris som motsvarar dess verkliga värde. För om priset är för högt kommer det att saknas intresserade parter. Om det är för lågt uppstår onödig förlust och det är mycket troligt att det också kommer att saknas intresserade, eftersom de fruktar en fångst i ärendet.
För att bestämma värdet på en fastighet i Tyskland är två aspekter viktiga:
- Markvärdet eller standardmarkvärdet
- Fastighetens individuella egenskaper
Bestäm fastighetspriser i Tyskland: Så här gör du
För att kunna ställa in ett lämpligt pris för en mark används först det så kallade markvärdet eller det vanliga markvärdet.
Vad är markvärdet?
Markvärdet bestäms med den så kallade jämförande värdemetoden, det vill säga de försäljningspriser som uppnåtts under det senaste förgångna för jämförbara fastigheter beaktas och ett realistiskt pris för fastigheten härleds från detta.
Vad är standardmarkvärdet?
Om det inte finns några jämförbara egenskaper som kan användas för att uppskatta priset, används standardmarkvärdet för att bestämma fastighetens värde. Här beaktas de genomsnittspriser som fastställts av en expertkommitté, som betalades för jämförbara fastigheter på vissa platser och på jämförbara platser, de så kallade "standardvärdeszonerna".
Baserat på det vanliga markvärdet beaktas sedan de enskilda egenskaperna hos den fastighet som föreslås för försäljning så att ett pris i slutändan kan bestämmas. Förutom platsens makroläge spelar mikroplatsen också en roll här, dvs inte bara den breda regionen där fastigheten ligger, utan också den omedelbara omgivningen. På detta sätt kan väsentligt olika fastighetspriser vara realistiska för jämförelsevis stora fastigheter på kort avstånd. Men det finns andra aspekter som påverkar värdet på en fastighet.
Vilka faktorer bestämmer markpriset?
I fastighetsvärlden har det länge blivit en vanlig fras att priset på en lägenhet, hus eller fastighet i första hand bestäms av tre faktorer: plats, plats och läge. Faktum är att den region där en fastighet ligger och dess exakta placering är avgörande för att bestämma dess värde. Men det finns andra aspekter som är väsentliga om värdet på en fastighet i Tyskland ska bestämmas.
Dessa enskilda egenskaper för en fastighet är väsentliga vid fastställandet av fastighetspriset:
1: a plats
Som redan nämnts är den viktigaste aspekten vid fastställandet av värdet på en fastighet dess läge: I vilken region finns fastigheten? Hur långt är det från skolor, tågstationer, kulturinstitutioner eller idrottsanläggningar? Finns det några relevanta företag i närheten som kan fungera som arbetsgivare? Ju bättre plats, desto dyrare är fastigheten.
2. Byggbarhet
Andelen av en fastighet som kan byggas på bestäms individuellt och är en avgörande faktor i fastighetens värde. Ju större det byggbara området är, desto högre ska fastighetspriset uppnås.
En bra anslutning till kollektivtrafiknätet är viktigt och får fastighetspriset att stiga.
3. Utveckling
Om fastigheten redan är utvecklad, dvs ansluten till vatten-, gas- och elförsörjningen samt till regnvatten och avloppsavlopp, innebär detta att det inte finns några kostnader för köparen. Försäljningspriset kan därför vanligtvis ställas högre. Om fastigheten ännu inte har utvecklats minskar detta det realiserbara fastighetspriset.
4. Uppriktning
Fastighetens inriktning påverkar också dess värde. Om det är placerat på ett sådant sätt att ett hus med en balkong eller terrass i söderläge kan byggas på det ökar detta värdet. Dessutom bestämmer orienteringen ofta utsikterna. En tomt som är orienterad så att den erbjuder fri utsikt över en sjö, havet eller bergen har oundvikligen ett betydligt högre värde än en tomt med mindre spektakulär orientering
Utsikt över bergen eller en sjö är populärt och har också en betydande inverkan på fastighetens pris.
5: e snittet
Storleken ensam säger inte nödvändigtvis något om fastighetens byggbarhet - layouten är också avgörande. En mycket lång men smal mark är mer problematisk att bygga på än en mark vars område mer liknar en kvadrat. Ju billigare nedskärning, desto högre värde.
6. Jordförhållanden
Dessutom är det avgörande vilken typ av mark fastigheten har. Även här gäller följande: ju mindre problematiskt det är att bygga på eller använda på något annat sätt, desto högre är fastighetens värde och desto högre kan fastighetspriset ställas in när det säljs.
7. Storlek
Med tanke på ett pris per kvadratmeter är det bara logiskt att större tomter har ett högre värde än mindre. Förutom platsen är fastighetens storlek en av de avgörande faktorerna vid fastställandet av fastighetens pris.
Innan du köper en tomt bör du undersöka jordens natur.
Hur fungerar priset per kvadratmeter?
Priset per kvadratmeter för en fastighet hjälper till att bättre jämföra olika fastigheter i olika regioner eller på olika platser. Eftersom priset per kvadratmeter, som namnet antyder, anger exakt det värde som krävs per kvadratmeter av fastigheten. Detta gör det lättare att ställa in två fastighetspriser i förhållande till varandra.
Vilket kvadratmeterpris är realistiskt i vilken region?
För att fastställa ett rimligt pris per kvadratmeter och slutligen ett realistiskt fastighetspris kan en fastighetsmäklares expertinformation hjälpa till. LBS fastighetsprisindex, till exempel, ger en djupare insikt.
Broschyren listar de aktuella priserna på hus, bostadsrätter och byggmark i 960 städer och över 100 distrikt i de 14 största städerna i Tyskland. Detta hjälper inte bara när man säljer en fastighet utan ger också värdefull inblick i vilken region eller plats och hur mycket pengar som kan sparas när man köper en fastighet.
Om du jämför markpriserna i utvalda större städer från 2018 blir skillnaderna extremt tydliga:
|
stad |
Genomsnittligt fastighetspris |
|
Berlin |
280 € |
|
Dresden |
190 € |
|
Frankfurt |
€ 1000 |
|
Hamburg |
660 € |
|
Köln |
560 € |
|
München |
2000 € |
|
Stuttgart |
1200 € |
Markpriserna i Stuttgart har stigit stadigt tidigare. På de bästa platserna i Stuttgart betalar du cirka 4 000 till över 8 000 euro per kvadratmeter villa.
Varför är markpriserna så långt ifrån varandra?
Som överallt på den fria marknaden spelar utbud och efterfrågan också en avgörande roll i markpriset: I områden där fler människor flyttar, sjunker markpriserna. Samtidigt ökar de i de regioner som upplever starkt inflöde. Under de senaste åren har särskilt landsbygdsområden drabbats av utvandring, medan stora städer och deras omgivningar har sett och fortfarande upplever en stark tillströmning - bland annat på grund av de många arbets-, utbildnings- och kulturutbuden där.
Dessutom finns det faktum att mer mark vanligtvis finns på landsbygden. I städer är detta kraftigt begränsat av det begränsade utrymmet, vilket ytterligare minskar utbudet.
Detta leder till stora skillnader i fastighetspriser, även om de har stigit kraftigt under det senaste förflutet - det vill säga både på landsbygden och i städerna - och inte bara i storstadsområdena.
Varför stiger fastighetspriserna så mycket?
Uppgången i fastighetspriserna har knappt undkommit någon de senaste åren. Det är dock inte klart för alla varför priserna fortsätter att stiga. Och det ligger faktiskt lite mer bakom det än bara interaktionen mellan utbud och efterfrågan. Det här är de främsta anledningarna till att fastigheter fortsätter att öka i värde.
1. Låga räntor
Räntan på lån är relativt låg jämfört med tidigare år. Det är därför många har tagit tillfället i akt att ta ett lån och köpa fastigheter billigare än tidigare möjligt. För närvarande är efterfrågan mycket hög vilket gör att priserna stiger ytterligare.
2. Åldersförsörjning
För att säkra sig i ålderdomen litar människor i Tyskland alltmer på sin egen lägenhet eller sitt hus. Detta driver också upp priserna.
En fastighet anses fortfarande vara en lovande pensionsavsättning idag.
3. Investeringar
Många använder den nuvarande situationen för en investering. De köper fastigheter för att senare sälja den för vinst.
4. Väntande ägare
Eftersom fastighetspriset har fortsatt att stiga på senare tid antas det också att vissa fastighetsägare som faktiskt är färdiga för försäljning fortfarande väntar på att de spekulerar i ännu högre fastighetspriser och vinstmaximering inom en snar framtid. Tomten finns därför inte på marknaden, vilket i sin tur leder till en prishöjning.
5. Investerare
De stadigt stigande fastighetspriserna har inte förblivit dolda för investerare. Många områden köptes därför av lösningsmedelsspekulanter och innehöll utsikterna till hög avkastning genom hyresintäkter.