Drömmen om att äga ditt eget hem kan vara väldigt dyrt. Den som ännu inte har tillräckligt med eget kapital måste leta efter alternativ. En av dem är hyresköp. Att flytta upp från hyresgäst till ägare med lite ansträngning och små besparingar låter bra. Men hyresköpsmodellen medför också vissa risker. I den här guiden får du reda på vad du som hyresköpare borde veta i förväg.
De viktigaste sakerna en överblick
Hur fungerar ett hyresköp?
Ett leasingköp fungerar vanligtvis på ett sådant sätt att den berörda parten och den potentiella köparen först hyr fastigheten och köper den vid en senare tidpunkt. Inköpspriset för lägenheten är redan överenskommet med ingåendet av hyresavtalet.
Vad måste jag tänka på när jag hyr ut?
Två avtal avtalas vanligtvis i ett hyresköp: ett hyresavtal och ett köpeavtal. Båda avtalen måste certifieras av notarius publicus. Det kan hända att du måste göra en utbetalning som kan ha avtalats innan denna certifiering.
Har hyran beaktats vid hyresköp?
I hyresavtalet anges också hyresbeloppet och fastighetens inköpspris. Den månatliga hyra som hyresgästen betalar avräknas mot inköpspriset.
Är hyresköp ett lån?
I figurativ bemärkelse är ett hyresköp ett lån, eftersom du använder Your-Best-Home.net eller lägenheten direkt efter undertecknandet av avtalet, men du behöver inte betala hela köpeskillingen förrän senare.
Hur fungerar hyrainköp?
Köpare och säljare ingår en hyresavtal och samtidigt ett köpeavtal för Your-Best-Home.net. Köparen flyttar först in för att hyra och förbinder sig att förvärva Your-Best-Home.net om fem, tio eller tjugo år - till en fast inköpspris. Hyran som betalats fram till dess plus ett visst förskottsbelopp avräknas helt mot inköpspriset. Det är också vanligt att hyresköparen gör en engångsbetalning på upp till 20 procent innan den attesterade certifieringen av kontrakten. Om de ekonomiska medlen saknas för detta finns det ofta möjlighet att betala i delbetalningar, men detta ökar den totala månatliga bördan avsevärt. Efter tidsfristen förfaller återstående skuld och notarius genomför äganderätten. Ibland krävs en kompletteringsavgift.
Bra att veta: Steg-för-steg-förvärvet av fastigheten via den överenskomna delbetalningen säkerställs genom ett notariatavtal. Dessutom är ingen bank eller byggförening involverad som mellanhand.
När du hyr ut bör du noga väga upp fördelarna och nackdelarna och avtalsenligt skydda dig mot risker.
Alternativ till hyra köp: optionsköp
Om du ännu inte är säker på om du verkligen vill köpa Your-Best-Home.net kan du också välja ett köpalternativ. Förutom hyresavtalet ingås inget köpeavtal här, men ägaren - vanligtvis ett bostadsförening eller en fastighetsutvecklare - skapar en optionsrätt till förmån för hyresgästen genom en registrering i fastighetsregistret. Hyresgästen kan, men behöver inte, förvärva fastigheten på de nu angivna villkoren.
Med den här hyresmodellen betalar hyresgästen ägaren en månads summa. Till skillnad från normalt hyresköp är detta dock en utbetalningsmodell som kommer nära det klassiska byggsamhällets låneavtal: Förutom den månatliga hyran sparar du beloppet X, som kooperativet tar hand om och är redo för tilldelning efter Y-år. Först då kan du köpa fastigheten - eller inte.
Modeller för köp av kooperativa optioner brukar pågå i 25 år - detta ger hyresgästen gott om tid för att spara det belopp som krävs när han redan bor i sitt framtida hem.
Bra att veta:Alternativet anges av notariusen som ett meddelande om överföring i fastighetsregistret, så det är rättsligt säkert. Som regel är dock den månatliga hyran för ett optionsköp betydligt högre än den lokala jämförbara hyran. Detta beror på att ägarna hoppas att det ökade bidraget kommer att motivera hyresgästerna att köpa, annars kommer de hyror som betalas att gå förlorade.
Lagligt och fördelaktigt ägandeVid hyresköp överförs lagligt ägande till köparen först efter att köpeskillingen har betalats. |
Fördelar och nackdelar med att hyra köp
fördelar
- Inget lån måste tas ut för hyresköpet, så att inga skulder uppstår.
- Eftersom hela köpeskillingen för huset skjuts upp av säljaren under en viss period, finns det inga bankräntekostnader.
- Företagare inom restaurangbranschen eller textilindustrin eller unga egenföretagare har svårare att få ett lån från banken på grund av sin oregelbundna inkomst - för dem är hyresköpet ett realistiskt alternativ.
- Om du verkligen vill köpa en viss fastighet, men ännu inte har eget kapital, erbjuder hyresköpet dig möjligheten att reservera drömhemmet och köpa det senare.
- Den månatliga hyran går till ditt eget hem istället för i hyresvärdens ficka.
- Uthyrningsköpare kan omedelbart designa sitt hem och sin trädgård efter deras önskemål, eftersom det senare tillhör dem.
Se till att hyresavtalet är notarierat av en notarie, annars har du inga rättigheter till lägenheten eller huset.
nackdel
- Hyresköp låter frestande för ungdomar utan eget kapital - men de som inte kan spara kapital kanske inte kan täcka husets underhållskostnader.
- Det är oftast billigare att få finansiering via en bank. I synnerhet unga familjer drar nytta av statliga subventioner som att bygga barnförmåner eller bostadsstöd samt diskonterade lån.
- I vissa fall erbjuds dyra eller otillräckliga hus som hyresmodeller som inte har hittat köpare på fastighetsmarknaden.
- Alternativköpsalternativet ger köparen chansen att dra sig tillbaka från köpet av fastigheten, men det är dyrare: hyran är vanligtvis betydligt högre än den lokala jämförbara hyran.
- Om bostadsföreningen, fastighetsutvecklaren eller hyresvärden går i konkurs under tiden kan hyran som betalats fram till den tiden förloras, liksom det potentiella hemmet.
Detta är riskerna med hyresköp
Hyresköp innebär risker! Eftersom hyresbetalningen, som inte är obetydlig beroende på bostadsområdet, kommer med en del av finansieringen och sparandet. Många familjer har inte råd med denna dubbla börda. Om den återstående skulden måste betalas och räntorna har stigit oväntat vid denna tidpunkt blir ett eventuellt lån dyrare än förväntat.
Även om det vid första anblicken verkar vara ett enkelt sätt att sälja eller köpa ett hus, vill inte hyresmodellen verkligen etablera sig i Tyskland - inte ens tanken på statligt subventionerat hyresköp. Å ena sidan beror det på de nämnda riskerna, men å andra sidan beror det också på att hyresavtal skiljer sig mycket från varandra och måste utformas individuellt. Det finns dock några fallgropar för lekmannen.
Testa finansieringsmöjligheterSkynda dig inte på någonting när det gäller hyresköp. Det är bäst att ta reda på i förväg från en bank om |
Hyra att köpa är vanligtvis inte den bästa lösningen för unga familjer.
Hyresavtal: Du bör vara uppmärksam på detta
Vad hyresavtalet bör innehålla
- I hyresavtalet bestämmer hyresvärden och hyresköparen gemensamt nettobyrån som kvittas mot köpeskillingen.
- Som hyresköpare bör du fråga dig själv hur länge du vill vara bunden till.
- Vid köp av optioner överväger kooperativet hur länge det ger den berörda parten en bindande köprätt. I gengäld kan hyresgästen avstå från uppsägningen av hyresavtalet för samma period.
- Ange i kontraktet vad som händer om du sänker hyran under hyresgästen. Kommer den avtalade hyran eller det reducerade beloppet att avräknas mot köpeskillingen?
- Vem betalar fastighetsskatt eller försäkring? Vem betalar underhållskostnader? Det är tänkbart att hyresvärden betalar under hyresperioden och får kostnaderna ersatta efter utövandet av köpoptionen.
Kompletterande bestämmelser i hyresavtalet
- Innan du tecknar hyresavtalet ska du klargöra hur du kan komma ut ur modellen tidigt.
- Och vad som händer med de sparade besparingarna ska i slutändan besluta mot att köpa optionen eller lämna in ett kooperativ eller fastighetsutvecklare för konkurs.
- Var försiktig om leverantören investerar din del av finansieringen i aktier eller fastighetsfonder - i värsta fall kommer pengarna att försvinna senare.
- Enas om en särskild återbetalningsrätt i hyresavtalet. Om du till exempel får pengar från ett arv har du möjlighet att använda dem under återbetalningsperioden för att återbetala köpeskillingen och därmed minska skulden snabbare.
Fallstudie för hyresköp
Familjen Meier skulle vilja bo i sina egna fyra väggar. Hon undrar om ett hyresköp är lönsamt för henne. Du hittar ett motsvarande erbjudande för ett enfamiljshus. Det borde kosta 157 500 euro. För detta måste Meiers göra en engångsbetalning på 15 750 euro. Månadshyran är 836,87 euro, sparandelen 144,38 euro, så totalt 981,25 euro. Sparkomponenten tjänar ränta med tre procent. Efter tio år måste de köpa fastigheten. Professionellen gör matte: Att köpa direkt skulle vara mycket billigare för Meiers.
Förvärv genom hyresköp
|
Köp pris: |
157 500,00 euro |
|
Besparingsbelopp på tio år inklusive en engångsbetalning |
41 301,67 euro |
|
Återstående inköpspris efter tio år: |
116198,33 euro |
|
Ränta: |
5,5 procent |
|
Månadsavgift: |
981,25 euro |
|
Fastigheten är |
skuldfri efter 24 år |
Klassiskt köp med lån
|
Köp pris: |
157 500 euro |
|
Eget bidrag: |
15 750 euro |
|
finansiera: |
141750 euro |
|
Ränta: |
4,75% |
|
Fast ränta: |
tio år |
|
Månadsavgift: |
981,25 euro |
|
Återbetalning: |
2% |
|
Återstående skuld efter att den fasta räntan har löpt ut: |
77.372,47 euro |
|
Your-Best-Home.net har en anslutningsränta på 5,5% och månadsräntan bibehålls |
skuldfri efter 18 år |
Källa: Consumer Advice Center Thuringia
Slutsats: Med hyres-köpmodellen måste familjen Meier betala köpeskillingen sex år längre. Hyra-köp-modellen är därför 70 650 euro dyrare.
Husägare: Dessa reformer gäller
Reformen av andelslagen (WEGesetz) som överenskommits i koalitionsavtalet 2017 inleddes och presenterades för federala regeringen den 25 mars 2020. Om förbundsdagen nu godkänner kommer följande ändringar för lägenhetsägare att träda i kraft från hösten:
Maktförskjutning: Administratörer av ett samhälle av fastighetsägare bör ges betydligt större handlingsfrihet i framtiden. Enligt utkastet kommer de "att ha rätt och skyldighet att vidta lämpliga förvaltningsåtgärder som inte kräver att lägenhetsägarna fattar en resolution eller om det finns risk för tidsfrister eller nackdelar." Administratörens befogenheter kan dock begränsas eller utvidgas genom upplösning.
Gränslöst:Enligt den nya lagen representerar administratören samhället i och utanför domstol. Han kan därför ingå avtal som inte kan återföras av ägarföreningen eller av en enskild ägare.
Ansvar: De enskilda ägarna måste bära kostnaderna för de beställda åtgärderna.
Nya regler för en resolution: Tidigare var minst hälften av delägarnas aktier representerade för att kunna få till stånd en resolution. Ett beslut är nu möjligt oavsett antalet ägare som är närvarande. Online-deltagande ska också genomföras.
Fakturering:Med chefens årliga faktureringskostnader behöver inte varje enskilt objekt längre godkännas av ägaren. Endast toppfakturering behöver tillstånd, eftersom detta också måste betalas av ägarna.
Kostnadsfördelning: Det nya utkastet ska göra det möjligt för ägarföreningar att ändra kostnadsfördelningen med enkel majoritet. Detta gäller både driftskostnader och engångskostnader.
Laddstation för e-bilar:I framtiden bör utrustningen av en parkeringsplats med en laddningsanläggning för e-bilar godkännas av både ägare och hyresgäster av samhället, förutsatt att du själv betalar kostnaderna. Rätten att samtycka till strukturförändringar, till exempel att ha en snabb internetanslutning via fiberoptik i lägenheten, är fortfarande endast tillgänglig för ägarna.
