Att hyra ut en lägenhet är en bra investering och är också lämplig som pensionsplan. Men om du planerar att hyra en lägenhet bör du ta reda på det mer grundligt, för det finns många saker att tänka på. Vi ger en översikt och tips.
Det börjar med att beräkna hyran och fortsätter med att hitta ansedda hyresgäster. Skattefrågor och andra detaljer måste också förtydligas i förväg för att undvika problem.
Trots dessa förberedelser är hyra en lägenhet en mycket okomplicerad och därför populär typ av investering. Följande förklaringar bör hjälpa dig att hitta rätt väg om du också vill hyra en lägenhet.
Att hyra ut en lägenhet: en hyresvärds uppgifter
Om du vill hyra ut en lägenhet bör du först kontrollera om du har nödvändiga krav. Å ena sidan är det viktigt att ta hänsyn till nödvändiga resurser.
Att hyra en villa tar faktiskt en viss mängd arbete. Typiska tidsförlorare bland hyresvärdens uppgifter är:
- den årliga förberedelsen av hushållsräkningen,
- den årliga beräkningen av lönsamheten för skattemyndigheterna,
- uppträder på ägarmötena och tillhörande överenskommelser om det kommande renoveringsarbetet, husreglerna och andra ägarfrågor,
- vid behov renovering eller reparation av skador i lägenheten eller driftsättning av hantverkare,
- Hyresgästsökning, byte av hyresgäster och ny uthyrning,
- Förtydligande av eventuella juridiska tvister med hyresgästen, delägarna och hyresgästföreningen.
En del av detta arbete, som att skapa elräkningen, kan göras av en pålitlig administratör som tar ut en fast månadsavgift. Du måste ta hand om andra saker själv.
Att hyra ut en lägenhet: är det vettigt?
Från och med denna period är det värt att hyra en lägenhet
Det är viktigt för hyresvärdar att veta att när de hyr en lägenhet är de engagerade på lång sikt. Detta är speciellt fallet med ett hyresavtal som är öppet. Ju längre hyresgästen bor i lägenheten desto svårare blir det att säga upp hyresavtalet. Detta långsiktiga åtagande avser också kapitalinvesteringar, eftersom en hyrd lägenhet är mindre lönsam att sälja än en tom.
I de flesta fall är det bara värt att köpa en lägenhet att hyra om hyresvärden förvarar den här fastigheten i minst tio år. Först efter denna period förfaller ingen spekulationsskatt för fastigheten, som beräknas på grundval av vinstvinsten. Tänk därför noga på om du är villig att göra sådana långsiktiga åtaganden.
Vad är avkastningen på att hyra en lägenhet?
Att hyra ut en lägenhet kan generera ganska bra inkomst, men hyresavkastningen, som kan beräknas exakt innan du köper, är vanligtvis inte över genomsnittet. Det finns brist på bostäder i många städer, så att hyresvärdar är bundna till hyresbromsen. Detta täcker fastighetsägarens vinst och är tänkt att hjälpa hyresgäster att få prisvärda bostäder. Taket säkerställer också att hyran inte kan höjas efter behag.
Generellt sett är det därför vettigt att hyra ut en lägenhet under lång tid. Detta beror på att fastigheten vanligtvis bara tappar värde när den hyrs ut, eftersom en potentiell köpare måste ta över denna lägenhet tillsammans med hyresgästen. Men eftersom många köpare vill använda den köpta fastigheten själva skulle en ledig lägenhet få ett högre pris.
Intressanta finansieringsplaner kan upprättas, särskilt med långa eller öppna hyresavtal. Dessa kan hjälpa till med skattebesparingar eller garantera en tillförlitlig avkastning på lång sikt. Med ett graderat leasingavtal eller ett indexleasing kan du också bestämma när hyran ska öka när du tecknar avtalet och därmed få mer vinst för dig själv.
Hyr en lägenhet: beräkna priset för hyran
Om du vill hyra en lägenhet bör du ta reda på exakt vilka hyresintäkter du kan uppnå. En titt på den aktuella bostadsmarknaden hjälper. En jämförelse av de lokala hyrorna och, om det behövs, en titt på det lokala hyresindexet hjälper också till att bättre bedöma din egen lägenhet. Plats, storlek, byggår och utrustning är mycket viktiga kriterier i denna beräkning. Du bör också kontrollera hur lång tid det tar i genomsnitt för hyreslägenheterna att faktiskt hyras ut. Det kan vara värt att investera lite pengar för att modernisera utrustningen så att ett högre hyrespris kan krävas och lägenheten kan hitta intressenter snabbare.
En lämplig hyra kan bestämmas ganska bra utifrån hyresindexet. Hyrbromsen som kan finnas spelar dock också en roll. Om hyresprisbromsen gäller i det berörda bostadsområdet kan hyrespriset vara högst tio procent över den lokala jämförande hyran. Om det inte finns någon hyresgräns som ska iakttas, gäller taket istället. Enligt detta kan hyran höjas med maximalt 20 procent under en period av tre år, i vissa delstater endast med 15 procent. Med några få undantag kan mer begäras. Det finns dock bara ett undantagsfall om hyresvärden kan bevisa att han skulle behöva acceptera förluster om hyran var lägre.
Om den lokala jämförande hyran överskrids med 50 procent eller mer, talar lagstiftaren om okurs och kan bestraffa hyresvärden enligt hyresrätten. Och att hyra ut lägenheten till orimliga priser är inte heller en bra idé av annan anledning: Hyresvärdar brukar göra det bättre om de beräknar priset rättvist och därmed bygger ett förtroendeförhållande med hyresgästen. Detta kan löna sig på lång sikt, trots allt är hyresvärdar intresserade av långa avtalsförhållanden, eftersom dessa betyder minst ansträngning.
För övrigt är förskottsbetalning av merkostnader också ett relevant ämne. Det bör inte beräknas för hårt, annars finns det en risk att du som hyresvärd måste jaga efter hyresgästens återbetalningar. Beräkna rättvist, men så bekvämt som möjligt för dig själv.
Ett rimligt pris när du hyr en lägenhet skapar inte bara ett förtroendeförhållande utan kan också skydda hyresvärden från eventuella påföljder.
Hyr en lägenhet: upprätta ett hyresavtal
Detta gör hyresavtalet hyresvänligt
När du upprättar hyresavtalet bör du ta en närmare titt och inte bara använda en gratis standardformulär, eftersom det kan leda till svårigheter senare. Hyresgästskyddsföreningen tillhandahåller främst avtalsformulär som är utformade för att vara hyresgästvänliga. Du bör därför välja en mall från uthyrningsskyddsföreningen eller ladda ner vårt prov som vi har gett dig i vår text om allt som har att göra med hyresvänliga hyresavtal.
Skillnaderna mellan hyresvänliga och hyresvänliga hyresavtal återspeglas ofta i regleringen av frågor utöver de rena hyresprisvillkoren. Till exempel inkluderar detta följande punkter:
- Husdjur tillåtna eller ej,
- Rengöringsskyldigheter för hyresgästerna i det gemensamma området,
- Utförande av mindre reparationer,
- Uthyrning tillåten eller ej tillåten utan samtycke från hyresvärden
När rekommenderas ett tidsbegränsat hyresavtal?
Att hyra ut en lägenhet under en viss tid är alltid meningsfullt när hyresvärdar faktiskt använder sin egendom själva, men kommer att bo på en annan plats under en begränsad tid. Om du till exempel arbetar i en annan stad eller till och med i ett annat land i ett år kan du hyra din villa till någon annan under den här perioden.
Men ett tidsbegränsat hyresavtal är också värt när man planerar en senare försäljning. Detta gör det lättare att sälja den lediga lägenheten. Ett öppet hyresavtal skulle däremot försvåra försäljningen, för i det här fallet skulle köparen behöva ta över det nuvarande hyresavtalet.
Det tidsbegränsade hyresavtalet är också värt om spekulationstiden på tio år ännu inte har löpt ut och en tidig försäljning därför inte är önskvärd. Även här lönar det sig att hyra den under en begränsad period fram till slutet av de tio åren, så att lägenheten är gratis med utgången spekulationsperiod och kan säljas till motsvarande högre pris.
Att hyra en lägenhet under en begränsad period är dock inte alltid lätt. Bland annat måste hyresavtalet innehålla en exakt anledning till den tillfälliga hyran. Enligt lagstiftningen (avsnitt 575 BGB) är tillåtna skäl modernisering och byggåtgärder, personligt bruk eller driftskrav om det är en arbetslägenhet.
Som hyresvärd ska du vara medveten om att du i tvivel måste bevisa lagenligheten för den fasta perioden. Du bör därför noga överväga orsaken till tidsfristen innan du slutar ett kontrakt. Till exempel är anledningen till modernisering endast giltig om fortsatt hyresavtal skulle göra de pågående åtgärderna betydligt svårare.
Alltför hög avkastning kan inte förväntas från att hyra lägenheter.
Hyr en lägenhet: behöver du en fastighetsmäklare?
Att hyra en lägenhet låter enkelt nog men beroende på stad eller bostadsområde kan det vara svårt att hitta pålitliga hyresgäster.
Om en hyresgäst hittas är det alltid meningsfullt att annonsera lägenheten i tidningen eller på en fastighetsportal online. Med meningsfulla bilder, en snyggt ritad planlösning och en exakt beskrivning kan lägenheten som ska hyras väcka intresse. Men inte alla hyresvärdar vill ta hand om förberedelserna för en sådan exponering och vända sig till en fastighetsmäklare. Detta kan vara användbart eftersom han vet hur man ordnar den erbjudna lägenheten ordentligt.
Mäklarna hjälper inte bara till att förbereda synopsis och upprätta kontakt mellan hyresvärden och hyresgästen, utan de känner också till de avtalsproblem som uppstår om och om igen. De klargör de utestående frågorna och säkerställer tillfredsställelse på båda sidor.
Mäklarens övriga uppgifter är:
- Hjälp med att hitta hyresgäster,
- professionellt fastställande av hyrespriset,
- Skapande av ett lagligt överensstämmande hyresavtal, anpassat till hyresvärdens önskemål,
- professionell granskning av den allvarliga hyresgästen och hans solvens,
- Hantering av administrativa uppgifter och överlämnande av lägenheten
Mäklaren får naturligtvis betalt för sitt arbete. Om hyran lyckas är mäklarens provision maximalt två nettohyror plus moms. Huruvida hyresvärden eller hyresgästen bär dessa kostnader har sedan 2015 bestämts av vem som hyrde mäklaren. Vanligtvis är det hyresvärden som sedan måste betala för kostnaderna.
Om du vill marknadsföra din lägenhet för uthyrning på Internet är det vettigt att beskriva den i detalj - med meningsfulla foton och en snygg planritning.
Att hyra ut en lägenhet: vad som hör hemma i exponeringen
Sammanfattningen innehåller grundläggande nyckeldata för lägenheten såsom storlek i kvadratmeter, inredning, nettohyra och verktyg. Dessutom bör relevanta nyckeltal från energicertifikatet redan anges i fastighetsannonsen, om de finns tillgängliga. Detta är byggnadsåret för fastigheten, energikällan, typen av energicertifikat, det slutliga energibehovet eller energiförbrukningen och, om tillämpligt, energieffektivitetsklassen.
För att hyra ut lägenheten och presentera den på ett attraktivt sätt bör du lista fördelarna med din fastighet i detalj. Exklusiva golvbeläggningar, badrumsinredning av hög kvalitet, ett utrustat kök eller barriärfri utrustning är en bra grund för att kräva ett motsvarande högre hyrespris.
Det är inte ovanligt att hyresvärdar anger några kvadratmeter för mycket i sin exponering. Fastighetsägare bör dock vara försiktiga med detta, eftersom hyresgästerna kan kräva tillbaka en del av hyran i ett sådant fall. Typiska oavsiktliga fel vid beräkning av bostadsytan uppstår när golvytan tas över, men den faktiska bostadsytan måste minskas därefter på grund av sluttande tak och användbara ytor i utomhusområdet. Även här kan en mäklare ge expertråd.
Hyr en lägenhet: hitta hyresgäster
Tips för att se lägenheten
Innan du hyr ut din lägenhet måste visningen planeras tillsammans med intresserade. Hur den erbjudna lägenheten betraktas beror vanligtvis på hur många potentiella hyresgäster som är intresserade av den och vilken strategi som passar hyresvärden bäst.
När man besöker en grupp går många intresserade genom lägenheten samtidigt. Efter denna inspektion kan de sökande lämna in sin egenbedömning med ett försäkringsbrev och vid behov ytterligare handlingar till hyresvärden. Han tittar igenom "ansökningarna" efter varandra och kan sedan fatta ett beslut. Med denna typ av visning är två möten ofta tillräckliga, men hyresvärdarna har knappast en chans att lära känna de potentiella hyresgästerna ordentligt och få ett intryck av dem.
Enskilda besök tar mer tid, men är också mycket mer personliga. Men som hyresvärd måste du förvänta dig fler möten, för bara sällan bestämmer de första potentiella köparna lägenheten och går med på hyresvärden. Om lägenheten för närvarande fortfarande är upptagen av den tidigare hyresgästen kan detta leda till problem. Även om hyresvärdens rättigheter föreskriver att du får komma in i din villa som en hyresvärd av goda skäl, är otaliga visningar inte tillåtna.
Även om en-till-en-möten är mer arbete är det värt ansträngningen. Eftersom det här är det enda sättet för dig som hyresvärd att ha chansen att prata med intresserade och få en magkänsla. Och detta kan till och med skydda dig från otäcka överraskningar som hyra nomader.
Så här hittar du ansedda hyresgäster för din lägenhet
Om du vill hyra en lägenhet ska hyresgästen vara seriös och ekonomiskt stark. Detta gäller särskilt om ett långsiktigt eller öppet hyresavtal planeras. Förutom din egen kunskap om mänsklig natur är det alltid lämpligt att kontrollera din solvens. Detta ger information om hur pålitlig den potentiella hyresgästen faktiskt är. Med ett Schufa-informations- och / eller skattebefrielsebevis kan sympatin understödjas av solvensbevis.
Om du känner dig osäker som hyresvärd kan du ta hjälp av en fastighetsmäklare som kommer att vidta lämpliga steg för att kontrollera kreditvärdigheten hos den blivande hyresgästen:
- Få hyresgästens självbedömning,
- Kreditkontroll (Schufa-information),
- Begär certifikatet för undantag från hyreskulden,
- Kontrollera om det är en hyra nomad (mäklare har ibland bra kontakter här som kan ge avgörande information),
- Få det sista intyget
- Kontroll av identitetskortet
När du väljer en hyresgäst bör du lita på din magkänsla - men inte bara!
Hyr en lägenhet: bestämma insättningsbeloppet
Med hyresdepositionen säkerställer hyresvärden att han inte behöver jaga sina pengar. Det skyddar hyresvärden mot bristen på hyra för sin lägenhet eller betalningar för reparationer. Denna insättning uppgår till maximalt tre nettohyror och accepteras som en kontantdeposition eller i form av en insättningsförsäkring eller garanti. Hyresgästen kan sätta in kontantdepositionen i tre lika stora omgångar. Så om hyresgästen inte omedelbart kan betala pengarna för hela insättningen, kan hyresvärden inte vägra det. Ur hyresvärdens synpunkt är det dock tillrådligt att endast välja de hyresgäster som inte redan misslyckas med insättningen på grund av sina begränsade ekonomiska resurser.
Hyr en lägenhet: Överlämna lägenheten till hyresgästen
Om du har hittat en hyresgäst för din lägenhet och vill lämna över lägenheten ska hyresdepositionen och den första hyresbetalningen redan finnas på ditt konto. Om hyresgästen ännu inte har gjort denna betalning kan detta vara en indikation på dåligt betalningsbeteende.
Innan den nya hyresgästen flyttar in bör du som hyresvärden ta bilder av lägenheten. Detta gör det enkelt att förstå förändringar eller skador som uppstod under hyresperioden. Om hyresgästen flyttar ut vid ett senare tillfälle, är villkoret för överlämnandet, som bör registreras i lägenhetens överlåtelseprotokoll, grunden för återbetalningen av hyresdepositionen. Detta protokoll för överlämnande av lägenheter dokumenterar lägenheten, inklusive vinden, källaren och garaget. Mätaravläsningarna (el, gas, vatten) registreras också i den. Mätaren i lägenheten bör läsas av verktyget i god tid för att säkerställa korrekt fakturering. Vid en mellanläsning måste hyresvärden betala kostnaderna.
Om du vill vara på den säkra sidan bör ett vittne vara närvarande när lägenheten överlämnas så att i händelse av tvist kan du hänvisa till någon som kan bekräfta din version av lägenheten vid överlämnandet. Detta kan till exempel vara mäklaren.
Låt oss börja hyra ut lägenheten! Det finns några saker att tänka på när du överlämnar lägenheten.
Att hyra ut en lägenhet: Vilka skatter betalar jag för hyresintäkter?
Att hyra ut en lägenhet kan vara en säker inkomstkälla. Men det innebär också en viss administrativ börda, särskilt när det gäller beskattning av hyresintäkterna. Ingen hyresvärd kan komma runt det eftersom en bostadsfastighet som kapitalinvestering kräver att du anger hyresintäkterna när du lämnar in din årliga skattedeklaration. Bilaga V som ska fyllas i hänvisar till inkomster från hyra och leasing och är därför obligatorisk för hyresvärdar.
Beskattningen av hyresintäkterna baseras på den individuella inkomstskattesatsen. I samband med skatteberäkningen spelar dock förluster och avskrivningar också en roll eftersom de minskar hyresvärdens skattebörda.
Om du vill hyra en lägenhet bör du vara medveten om att inte bara hyran och extra kostnader används för beskattning. Många andra detaljer spelar en roll i samband med skattedeklarationen, vilket kan öka eller minska skattebördan. För att kunna bevisa alla utgifter och inkomster för skattekontoret är det lämpligt att behålla alla bevis som rör utgifterna. Dessa inkluderar handelsräkningar, materiella kvitton, försäkringar, låneränta. Husets avgifter och andra handlingar från fastighetsförvaltningen måste också sparas.
För att klargöra detaljerade frågor och hålla skattebördan så låg som möjligt är det vettigt att kontakta en skatterådgivare. Han är expert när det gäller att korrigera skattedeklarationer och sparar hyresvärdar mycket tid och pengar. Naturligtvis kostar en skatterådgivare något, men han hjälper dig också att spara skatt och ser till att du lagligen är på den säkra sidan.
Hyr en lägenhet: problem med hyresgästen
Den som tar sig tid att leta efter en ansedd hyresgäst för sin lägenhet har goda chanser till ett förtroendefullt och rättvist avtalsförhållande. Men oavsett hur mycket du anstränger dig för sökningen: ingen är immun mot bländande Här och där är det alltid problem med hyresgäster, i värsta fall hamnar du hos hyresgästnomader som inte betalar sin hyra och plötsligt försvinner.
Den nuvarande rättsliga situationen ger hyresgästerna relativt gott skydd, men hyresvärden vill också ha rättvis behandling. Det är därför viktigt som hyresvärd att ta reda på exakta regler i problemfall.
Det är svårt för hyresvärden att säga upp ett obegränsat hyresavtal. Man hör om och om igen om det personliga kravets upphörande, men detta gäller bara i vissa fall och kontrolleras strikt. Uppsägningen på grund av personliga behov är endast tillåten om hyresvärden eller en nära familjemedlem vill flytta in i lägenheten i fråga.
Det finns dock en annan möjlighet till uppsägning om hyresgästen bryter mot avtalet. Då har hyresvärden i lägenheten möjlighet att skicka en varning till hyresgästen och informera honom om fel. Om inget förändras i situationen kan han äntligen avslutas. Anledningen till en uppsägning erkänns främst i domstol i efterskott, men pliktbrott kan också göra en uppsägning laglig. Dessa tullöverträdelser inkluderar:
- obehörig överföring av den hyrda lägenheten till tredje part,
- Brott mot husreglerna,
- obehörig djurhållning,
- Efterskott
I en nödsituation kan en hyresgäst förlora sin lägenhet på grund av detta tullbrott. Om han inte flyttar ut ur sin fria vilja efter uppsägningen kommer en utvisningsdräkt och slutligen utvisning att uppstå.
Hyr en lägenhet: slutsats
En fastighetsägare som vill hyra en lägenhet måste tänka på mycket detaljer och undersöka mycket. Mäklare och skatterådgivare hjälper till att reglera hela organisationen och skattefrågor. Även om en långtids- eller öppen hyra planeras bör hyresvärden alltid överväga möjligheten att sälja lägenheten igen vid ett senare tillfälle. Du bör vara ännu mer försiktig när du väljer en ansedd hyresgäst och när du gör framtidsinriktade investeringar i fastigheten. Men med bra planering och professionellt stöd kan hyra en lägenhet vara en pålitlig och oproblematisk inkomstkälla.
