Marknadsvärdet på en fastighet blir vanligtvis väsentlig när fastigheten ska säljas. Men vad är marknadsvärdet och hur bestäms det? Du hittar alla svaren här.
Varför kallas marknadsvärdet "marknadsvärde"?
Den något besvärliga termen ”marknadsvärde” kommer från termen ”affärsaffärer” eftersom den försöker representera det realistiska försäljningsvärdet för en fastighet i den så kallade ordnade affärsaffären. Det finns dock några andra villkor för marknadsvärdet, som alla hänvisar till samma sak. Dessa termer används ofta synonymt för termen marknadsvärde:
- Marknadspris
- Alla är värda
- Full av värde
- Materialvärde
Vad är en fastighets marknadsvärde?
Marknadsvärdet för en fastighet ger information om det pris som kan förväntas för fastigheten på den öppna marknaden när fastigheten värderas. Kort sagt ger marknadsvärdet svaret på frågan: Hur mycket är min fastighet värd?
Begreppet
marknadsvärde definieras i avsnitt 194 i byggkoden (BauGB): "Marknadsvärdet (marknadsvärde) bestäms av det pris som vid den tidpunkt som bestämningen avser i vanliga affärstransaktioner enligt lagliga och faktiska omständigheter Fastigheter, det andra villkoret och platsen för fastigheten eller det andra värderingsobjektet skulle uppnås oavsett ovanliga eller personliga omständigheter. "
Hänvisningen till "normal affärsverksamhet" och det faktum att inget "hänsyn till ovanliga eller personliga omständigheter" ska tas förutsätter att priset endast gäller en fri marknad, dvs. Att köpa och sälja kan delta och som de är fria vid i sitt beslutsfattande.
Varför måste en fastighets marknadsvärde bestämmas?
Marknadsvärdet eller marknadsvärdet för en fastighet bör alltid bestämmas neutralt när fastigheten ska säljas. Eftersom det beräknade marknadsvärdet ger information om hur mycket pengar du kan be om din fastighet på marknaden. Ibland krävs dock också marknadsvärdet för att korrekt kunna bedöma egendomens värde i skilsmässoförfaranden eller arvstvister.
Marknadsvärdet eller marknadsvärdet för en fastighet bör alltid bestämmas neutralt när fastigheten ska säljas.
Hur beräknas marknadsvärdet på en fastighet?
Det finns ingen formel för att bestämma marknadsvärdet, eftersom det beror på flera faktorer som måste beaktas individuellt i varje enskilt fall. Hur högt marknadsvärdet på en fastighet är bestäms därför i en marknadsvärdering. Detta värderingsförfarande följer värderingsförordningen och innehåller alla väsentliga kriterier. Det beräknade marknadsvärdet kan därför variera beroende på utvärderingsförfarandet.
Vilka faktorer avgör en fastighets marknadsvärde?
Vilket marknadsvärde en fastighet har och vilket pris som kan uppnås för fastigheten på den öppna marknaden beror, som så ofta är fallet här, på förhållandet mellan utbud och efterfrågan. Ju mer jämförbara fastigheter som erbjuds för närvarande, desto lägre marknadsvärde, desto större efterfrågan på några få erbjudanden, desto högre fastighetsmarknadsvärde. Och naturligtvis är en sak också mycket viktig när man fastställer en fastighets marknadsvärde: plats, plats, plats.
Hur attraktiv platsen för en fastighet är kan bestämmas med hjälp av standardmarkvärdet. Detta riktvärde bestäms genom att man tar hänsyn till priserna för jämförbar fastighetsförsäljning och bestämmer ett motsvarande värde. Dessutom ingår värderingen av byggnaden och tänkbara alternativ för att använda fastigheten.
När det gäller hyrda fastigheter tar fastställandet av marknadsvärdet hänsyn till hyresintäkterna som fastigheten kan generera och de underhållskostnader som uppstår. Om hyresindexet är ganska högt och det inte finns någon hyresprisbroms i kraft eller ingen takbegränsning kan iakttas kan motsvarande högre inkomst uppnås. Följaktligen bör marknadsvärdet också ställas högre här.
För hyrda och lediga fastigheter, utöver markvärdet, har dessa funktioner en inverkan på det förväntade marknadsvärdet:
- Byggnadsår för fastigheten
- Boyta
- Användbart område
- Fastighetens skick
- Energisk kvalitet
- Utrustning standard för fastigheten
I grund och botten kan följande sägas: ju bättre en fastighet är i god form, desto bättre plats, desto mer populärt är de allmänna faktorerna som antal rum eller anslutning till kollektivtrafik och ju högre förväntade hyresintäkter, desto högre blir marknadsvärdet.
Vem bestämmer marknadsvärdet för en fastighet?
En professionell bör alltid konsulteras för en professionell bestämning av en fastighets marknadsvärde. Med sin specialistkunskap och erfarenhet är det troligt att värderare kommer till ett tillförlitligt resultat, som du, fastighetssäljaren, kan använda som grund för att fastställa ett erbjudande.
En specialist bör alltid konsulteras för en professionell bestämning av marknadsvärdet.
Hur fungerar marknadsvärdesbestämningen?
För att få en professionell bedömning av marknadsvärdet på din fastighet bör du anställa en erfaren och pålitlig värderingsman. De samordnar först med dig av vilken anledning du vill ta reda på fastighetens marknadsvärde. Eftersom bakgrunden bestämmer omfattningen av hans uppgifter:
- Om du vill sälja lägenheten eller Your-Best-Home.net räcker det med en kort bedömning av marknadsvärdet.
- Om skilsmässa är orsaken till driftsättningen eller om arvstvister är utlösaren, måste marknadsvärdet vanligtvis presenteras skriftligt eller till och med en marknadsvärdering måste utarbetas, vilket också kan motstå en rättslig prövning.
När bakgrunden har förtydligats kommer bedömaren att inspektera fastigheten och använda olika kriterier för att fastställa vilka fastigheters egenskaper som ökar dess värde (t.ex. källare, garage, hiss) eller också reducerar den (t.ex. dålig isolering, behov av renovering) och slutligen namnge fastighetens marknadsvärde.
Vilka dokument är viktiga för att fastställa marknadsvärdet?
Förutom att inspektera fastigheten kommer bedömaren att begära olika dokument som rör fastigheten från dig för att exakt bestämma fastighetens marknadsvärde. Om du planerar att sälja ditt hus eller lägenhet inom en snar framtid är det lämpligt att ha dessa dokument redo eller - om du inte har dem - att begära dem:
- Golv planer)
- Fastighetsregisterextrakt
- Energicertifikat
- Plats karta
- Land karta
- Beräkning av bostadsyta
- vid behov bevis för energiska renoveringar
- Byggbelastningar med avseende på uppehållsrätt eller vägrätt
Om du vill bestämma marknadsvärdet för din villa eller ett radhus är dessa ytterligare dokument väsentliga för att fastställa marknadsvärdet:
- Delningsförklaring
- Bostadsbidrag
- Ekonomisk plan
- Protokoll från ägarnas möten
När det gäller hyrda fastigheter är detta bevis också viktigt för att fastställa marknadsvärdet:
- Hyresavtal eller hyresavtal
- Lista över hyresintäkter
- Ledningskostnader
- Senaste räkningar
Bedömaren bestämmer marknadsvärdet för din fastighet utifrån all information som samlats in och de tillgängliga dokumenten.
Förfarande för bestämning av marknadsvärdet
Bedömaren kan använda olika metoder för att beräkna en fastighets marknadsvärde. Vilken han väljer beror på både fastigheten som ska värderas och bakgrunden till fastställandet av marknadsvärdet. Ibland används flera metoder och medelvärdet av alla beräkningar bestäms som en fastighets marknadsvärde. I princip är dessa tre metoder tillgängliga för värderingsmannen för att fastställa en fastighets marknadsvärde:
- Jämförelsevärdesmetod
Om en fastighet tidigare har bebodts av ägaren själv används metoden med jämförande värde vanligtvis för att fastställa fastighetens marknadsvärde. Här använder värderingsmannen priserna på de fastigheter som har sålts på en liknande plats under det senaste förflutna och som motsvarar byggnadens skick eller standarden på lägenheten eller huset som ska säljas. Siffrorna som krävs för detta - nämligen de uppnådda försäljningspriserna - finns i inköpssamlingen från den lokala expertkommittén. Alla försäljningspriser dokumenteras där. Som regel finns det tillräckliga värden tillgängliga för att nå ett realistiskt marknadsvärde för fastigheten.
- Metod för kapitaliserad vinst
Om en fastighet hyrs eller om fastigheten används kommersiellt används ofta inkomstvärdesmetoden. Här bestämmer värderingsmannen byggnadens avkastningsvärde, som kan bestämmas utifrån hyresintäkterna och nödvändiga kostnader för underhåll. Erfarenhet och yrkesmässig expertis är oumbärlig för inkomstmetoden, för om till exempel summan av de månatliga hyresintäkterna är mycket hög kan detta felaktigt leda till ett särskilt högt marknadsvärde, om riskfaktorer som t.ex. B. en överhängande vakans kan tas med i beräkningen.
- Verklig tillgångsmetod
Metoden för verkligt värde kan användas för att bestämma fastighetens marknadsvärde för både hyrda och fastighetsägda eller ej hyrda fastigheter. Först och främst bestäms byggnadens verkliga värde genom att dra av en åldersrelaterad minskning av värdet från kostnaderna för en jämförbar nybyggnad. Med denna metod är fastighetens totala marknadsvärde resultatet av markvärdet.
Vilket inflytande har en värderingsman på en fastighets marknadsvärde?
När du fastställer en fastighets marknadsvärde är det som så ofta i livet: om du frågar två personer får du bokstavligen tre olika bitar av information. På motsvarande sätt är utvärderaren också avgörande när marknadsvärdet fastställs, eftersom det inte är så sällsynt att två värderingsmän når två väldigt olika resultat när de fastställer marknadsvärdet på grund av tillgängliga tolkningsalternativ. Det är därför lämpligt att lita på rekommendationer från din vänkrets när du väljer expert för att uppnå ett tillfredsställande resultat.
Vad är skillnaden mellan marknadsvärde och marknadspris?
Termerna marknadsvärde och marknadspris används ofta synonymt, men strängt taget är de inte exakt samma. Marknadsvärdet anger - som redan förklarats ovan - det försäljningsbelopp som kan förväntas uppnås. Marknadspriset är å andra sidan det faktiska belopp som betalades för fastigheten när den såldes. Marknadsvärdet är därför ett teoretiskt värde, marknadspriset mycket konkret.
De två värdena ligger vanligtvis inte för långt ifrån varandra. Under vissa förhållanden är det dock möjligt att marknadspriset avviker avsevärt från marknadsvärdet. Detta är t.ex. Detta är till exempel fallet när byggnaden har en viss egendom som inte ökar sitt värde betydligt, men som är så extraordinärt att en älskare är villig att betala en betydligt högre summa för det. Detta kan t.ex. B. vara fallet om det är Your-Best-Home.net, som tidigare beboddes av en välkänd personlighet.
Det kan också tänkas att ett hus uppnår ett marknadspris som ligger långt under marknadsvärdet. Detta kan tänkas till exempel om en fastighet inte erbjuds på den fria marknaden utan bara till en liten grupp intresserade. Detsamma gäller för utestängningar: gruppen potentiella köpare är oundvikligen mindre här, eftersom det finns ett fast försäljningsdatum då köparen bestäms i anbudsprocessen. Som regel är priströskeln för ingångsbuden medvetet låg - vanligtvis till 50 procent av det fastställda marknadsvärdet - för att hitta en köpare i alla fall.