Med tanke på de låga låneräntorna överväger fler och fler att köpa en lägenhet som en investering. Men om investeringen verkligen är värdefull beror främst på en hög hyresavkastning. Du bör beräkna dessa så kritiskt och realistiskt som möjligt innan du blir aktiv på bostadsmarknaden - annars finns det en hög risk för att åtagandet blir en krona på lång sikt.
Vid beräkningen görs en åtskillnad mellan den så kallade bruttohyresavkastningen och nettohyresavkastningen. Bruttohyresavkastningen kan beräknas relativt snabbt: den bestäms genom att dela den årliga hyran med inköpspriset och multiplicera resultatet med 100. Bruttohyresavkastningen ger en inledande inriktning och bör vara minst 5 procent. Viktigt: När det gäller den årliga hyran kan du bara ta hänsyn till inkomstandelen, dvs. den så kallade kalla hyran utan övergående poster som tillhörande hyreskostnader och driftskostnader.
Nettohyresavkastningen ger en exakt återgivning av intäkterna: För det första läggs själva investeringen och alla kostnader som uppstår vid köp av fastigheten. Detta kan också inkludera reparationskostnader före den första hyran. Följande kostnader kan till exempel uppstå för att köpa en lägenhet:
- Köp pris
- Fastighetsöverföringsskatt (3,5-6,5 procent av köpeskillingen)
- Mäklaravgifter (4-7 procent)
- Notarie- och fastighetsregistreringsavgifter (2 procent)
- Reparationskostnader
Den årliga nettoresultatet för hyresresultaten från den årliga nettohyran exklusive alla kostnader som uthyraren har haft, såsom:
- administrativa kostnader
- Underhållskostnader för lägenheten (cirka 10 euro per kvadratmeter)
- Underhållsreserv för byggnaden (cirka 1 procent av lägenhetens inköpspris)
Den så kallade årliga nettoresultatet är resultatet av den årliga nettohyran minus de nämnda kostnaderna.
Exempel på beräkning: nettohyresavkastning för en lägenhet på 60 kvadratmeter
Investering och kostnader från fastighetsköp till redo för uthyrning:
- Inköpspris: 150 000 euro (varav 50 000 euro eget kapital, återstående lån)
- Skatt på fastighetsöverföring (4 procent): 6000 euro
- Mäklaravgifter (5 procent): 7500 euro
- Notarie- och fastighetsregistreringsavgifter: 3000 euro
- Reparationskostnader: 10 000 euro
Totalt belopp: 176 500 euro
I detta beräkningsexempel antar vi att förutom 50 000 egna aktier för köpet, finansieras också reparationerna med egna medel. Lånebeloppet är därför 116 500 euro.
Det återstår från hyran årligen minus alla kostnader per år:
- 8400 euro årlig nettohyra exklusive avgifter (700 euro per månad)
- 300 euro förvaltningskostnader
- 600 euro underhållskostnader lägenhet
- 1500 euro underhållsreservbyggnad
Årlig
nettoinkomst : 6000 euro Detta resulterar i nettohyresavkastningen enligt formeln
årlig nettoresultat / investering * 100 = nettohyresavkastning
I detta fall är nettohyraavkastningen strax under 3,4 procent - och därmed redan i det något kritiska intervallet, eftersom det faktiskt borde vara över 3,5 procent, helst över 4 procent.
Lånet på 116 500 euro återbetalas till fullo under en period av 20 år till en effektiv årlig ränta på 2 procent. För detta måste du betala 590 euro i ränta och återbetalning per månad. Extrapolerat till året resulterar det i totalt 7080 euro. Om du investerar inkomsten från din hyrda lägenhet för lånetjänsten måste du samla in ytterligare 1080 euro från dina egna medel. Det motsvarar 90 euro per månad. Efter 20 år kommer lägenheten att vara helt avlönad och du kommer att ha en extra årlig inkomst på 6000 euro.
Ännu mer meningsfull: avkastningen på eget kapital
För en skuldfinansierad fastighetsinvestering är avkastningen på eget kapital en viktig parameter utöver hyresavkastningen. Det kan bestämmas utifrån ovannämnda nyckeldata genom att kvitta alla kostnader och intäkter över 20 år (tills lånet återbetalas helt ): Investerat
kapital: 60 000 euro
Lånekostnader upp till återbetalning av lån: 141600 euro Nettoresultat
från hyra: 120 000 euro
värde av Fastighet efter 20 år (0,6 procent värdeökning per år): 180 000 euro
Av lånekostnaderna minus nettoresultatet återstår 21 600 euro. Dessa läggs till kapitalandelen och resulterar i totalt 81 600 euro. Efter 20 år kan fastigheten säljas för cirka 180 000 euro om dess värdeutveckling är gynnsam och därmed tjänat nästan 98 400 euro. Detta resulterar i en årlig avkastning på 4920 euro. Om du sätter detta i förhållande till det investerade kapitalet till 81 600 betalar kapitalet i genomsnitt cirka 6 procent under året.
Osäkerhetsfaktorer
Det finns naturligtvis osäkerheter i en sådan beräkning som kan ha en positiv eller negativ inverkan på avkastningen. I det här fallet beaktas till exempel inga regelbundna hyreshöjningar som skulle få nettohyresavkastningen och avkastningen på eget kapital att öka med åren. Å andra sidan har lediga tider och hyra nomader en negativ effekt, liksom oväntade, dyra reparationer.
Fastigheter i mellersta platser upplever vanligtvis en kontinuerlig värdeökning på inflationsnivån. Du bör dock inte spekulera i det, för prestanda beror på många externa influenser även på bra stadskärnor. Om en större arbetsgivare i området till exempel går ner eller en bankkris bryter ut kan det ha en betydande inverkan på fastighetsvärdena. Den långsiktiga demografiska utvecklingen är en av nyckelfaktorerna för investeringsbeslutet: investera under inga omständigheter i en förvaltningsfastighet om befolkningstätheten i regionen har minskat i flera år.
