När du köper en förvaltningsfastighet bör även den ljusaste investeraren överväga några saker - även om den bestående låga räntenivån lockar dem att köpa.
Prisvärt bostadsutrymme i detta land är knappt - och inte bara eftersom människor har sökt skydd mot krig, våld eller liknande hos oss. Pestel-institutet från Hannover uppskattar det landsomfattande behovet av nybyggnad till 2020 till 400 000 lägenheter per år. År 2015 byggdes dock endast cirka 270 000 enheter.
Investeringsfastigheter: brist på bostäder driver upp hyrorna. Många investerare undrar därför om de ska investera i lägenheter att hyra för att skapa attraktiva fastighetsavkastningar. För många verkar aktierna för riskabla för det. Räntebärande värdepapper genererar däremot knappast några inkomster. Avkastningen på tioåriga statsobligationer kompenserar bara inflationen med noll före decimal. Men är det värt att köpa en hyresfastighet? Eller är marknaden för överhettad? Argument för och emot köpet bör vägas noggrant. Den historiskt låga räntenivån talar tydligt för fastighetsfinansiering. I slutändan kommer kostnaderna för skuld att minska avsevärt. LBS-kunder kan till och med skydda sig mot risken för stigande räntor på lång sikt med ett bostadslån och sparavtal.
Hyresintäkter: En avgörande fråga är om fastigheten är värdefull och uppnår en lämplig fastighetsavkastning i förhållande till inköpspriset. Om investeraren har ett erbjudande kan LBS hjälpa till att beräkna erforderlig hyra. Om man tittar på erbjudandena i fastighetsportaler och befolkningsprognosen för regionen är det möjligt att uppskatta om hyran kan uppnås på marknaden.
Platser: Investerarnas flykt till "betongguld", den knappa byggmarken och höga energibesparingskrav har orsakat att priserna stiger dramatiskt på vissa ställen. I vissa fall har inköpspriserna rusat bort från hyrorna, och det finns växande oro för spekulativa bubblor. Men fallande inköpspriser är också en varningssignal. De indikerar en krympande befolkning och framtida sjunkande hyresintäkter. Fastigheter med stark avkastning finns därför sannolikt i regioner med gynnsamma ekonomiska utsikter, växande befolkning och fortfarande måttlig prisutveckling. Särskilt medelstora städer anses för närvarande intressanta för investerare.
Pengarfördel Förutom platsen och respektive marknadsförhållanden måste finansieringskostnaderna beaktas. Avskrivningsregler, möjliga subventioner för hyresbostäder och den individuella skattesatsen spelar en roll. När det gäller beskattning vill den federala regeringen nu främja hyresbostadsbyggandet mer. Planen är att avsevärt höja avskrivningsgraden för billiga nya byggnader i storstadsområden under de första tre åren.
Förändring av inköpspriser.
Vilken fastighet ger mycket avkastning
Visserligen har förvaltningsfastigheter gått lite ur modet. Det brukade sägas att den hyrda bostaden var oumbärlig för kapitalinvesterare eftersom den finansierade sig själv som ett avskrivningsobjekt, genom hyresintäkter och höga skattebesparingar, så att säga. Under tiden har lagstiftaren minskat avskrivningarna avsevärt. Investeringen är fortfarande värt det: bolåneräntorna är billigare än någonsin och fastighetspriserna är stabila. Om du köper en hyrd lägenhet sparar du också några procent på inköpspriset. Viktiga utgångspunkter för en stark avkastning är: fastighetens skick, den regionala hyresprissituationen och framför allt goda råd i förväg.
Kontrollera systemet:Om du hyr en fastighet och vill dra av skatter, måste lägenheten eller Your-Best-Home.net inte bara behaga dig utan också vara attraktiv för hyresgäster. Ge tillräckligt med tid för turnén. Fatta aldrig beslut under tidspress eller för att ett fynd tvingar dig att agera snabbt. Innan du köper, kontrollera storlek, planlösning, utrustning och komfort - och framför allt bostads- och trafiksituationen. Ett bra läge kännetecknas av en livlig infrastruktur och goda förbindelser till kollektivtrafiknätet. Finns det busshållplatser i närheten, dagis, skolor och grönområden? Finns det butiker och läkarkontor i grannskapet? Städer med stabila jobbmöjligheter och stark köpkraft ökar chanserna för stigande priser och fastighetsavkastning. Om marknaden har många lediga platser,växla till en annan region. Fastighetsbolagen i LBS (LBSI) med sin fastighetsmarknad, som dyker upp en gång om året, ger goda ledtrådar om regionala prisstrukturer.
Hyresgästföreningarna ger information om hyresutvecklingen i de enskilda regionerna. Var också uppmärksam på spekulationsperioden. Först efter tio år är vinsten från försäljningen av en lägenhet som du inte använder skattefri. Om du har beslutat att hyra ut en fastighet, var noga med att diskutera dina planer med din skatterådgivare eller inkomstskattförening.
Ring en värderingsman: Innan du köper, se till att visa din fastighet för en värderingsman som noggrant kommer att undersöka byggnadens kvalitet. Han kan berätta exakt vilket renoveringsarbete som är lämpligt för fastigheten och hur det bäst kan samordnas. En inspektion kostar (beroende på region) mellan 80 och 100 euro per timme. Var noga med att fråga om priset innan du besöker; ett schablonbelopp kan också avtalas. Federal Association of Independent Experts utser en specialist i regionen. Eller så kan du kontakta Association of Private Builders. Även om du bestämmer dig för att inte köpa till följd av utvärderingen - kommer investeringen att spara dig många gånger i pengar och problem.
Hyresavkastningen anger vilken procentandel av investeringskostnaderna du kan få tillbaka från den årliga hyran. Om du också tar hänsyn till alla oförutsedda inköpskostnader får du en nettohyresavkastning som ska vara över fyra procent. Om inte: ta hand!
Kontrollera även:
- Finns det en chef, tar han hand, har han förtroendet hos delägarna och hyresgästerna?
- Hur mår gemenskapens ägare? Finns det delade partier?
- Finns det ekonomiska kuddar för renovering?
- Vilka kosmetiska reparationer och renoveringsarbeten kommer snart?
- Är reserverna tillräckliga eller planeras särskilda tilldelningar?
- Hur höga är underhållsreserverna för ägarföreningen?
Ta dig tillräckligt med tid för att se fastigheten som ska hyras. När allt kommer omkring måste lägenheten också behaga den framtida hyresgästen.
Finansiera fastigheten skickligt
Smarta köpare som är ute efter höga fastighetsavkastningar vet: En hyrd lägenhet måste betala utan skattebesparingar. Därför lägger de vikt vid uppskattning och god hyresavkastning.
- Finansiera smart - med ett bostadslån och ett sparavtal kan du rikta in fastigheten och säkra ett lågränta-lån. Smarta investerare investerar 10 till 20 procent av kapitalet, vilket minskar finansieringsvolymer och månatliga förpliktelser. Ett LBS-bygglån erbjuder goda förutsättningar för finansiering, eftersom det har låga och stabila räntor. Du kan kontrollera online vilken bostadslånsplan som passar dig bäst och sedan ingå bostadslånet och sparavtalet online.
- Med framsynthet - med en hyrd fastighet säkerställer du ditt ekonomiska oberoende i ålderdomen. Du kan nu dra nytta av skattefördelar och senare förbättra din pension med hyresintäkterna. Alternativ: Du flyttar själv in i lägenheten i ålderdomen, njuter av hyresfritt boende i dina egna fyra väggar. Eller så kan du sälja förvaltningsfastigheten igen och använda pengarna för att förverkliga nya önskemål.
Att äga en fastighet kan få in mycket pengar. Låt din LBS-rådgivare hjälpa dig.
Experttips om förvaltningsfastigheter
Erich Nöll, verkställande direktör för Federal Association of Income Tax Assistance Associations, rekommenderar: "Som hyresvärd sparar du skatt om dina reklamkostnader överstiger hyresintäkterna. Kostnader minus hyra - du kompenserar förlusten mot din inkomst."
Kommersiella utgifter: Skattekontoret accepterar ränta för byggföreningslån och hypotekslån, annonser för hyresgäster, bidrag till hus och fastigheter. På samma sätt, huspengar och fastighetsskatt, försäkringsavgifter och underhållskostnader - kostnader för reparationer eller byte av delar av byggnaden.
Avskrivningar: Du drar av tillverkningskostnaderna för din gamla byggnad i 50 år - per år med två procent av byggnadskostnaderna (konstruktion före 1925: 40 år 2,5 procent). Enligt 2004 års budgetlag kan skattekontoret tillämpa fyra procent per år för nya byggnader under de första tio åren, 2,5 procent under ytterligare åtta år och 1,25 procent per år i 32 år. Förfaranden pågår vid den federala konstitutionella domstolen som utmanar Your-Best-Home.nethaltsbegleitgesetz som okonstitutionell. Var uppmärksam på den preliminära anmärkningen om din skattetäckning. Om det saknas, var noga med att göra en invändning.
Så här befriar staten dig varje år
Tack vare fastighetsavkastningen för en hyrd lägenhet sparar du skatt och säkerställer ekonomiskt oberoende för ålderdomen.
Grund för beräkningen: Ny lägenhet,
stadslokal Inköpspris: 1750 euro per kvadratmeter
Hyresintäkter: 7,50 euro per kvadratmeter plus tilläggskostnader
Finansiering: 25 procent av kapitalet, 25 procent byggsamhällslån (effektiv ränta 4,29 procent), 50 procent hypotekslån (effektiv ränta 4,39 procent) Procent)
exempel 1
Den anställde är singel.
Till vänster kan du se fastighetspriset *. Till höger om detta är den skattepliktiga inkomsten inklusive respektive skattebesparingar per år.
| Fastighetspris * | 35 000 euro | 40000 euro | 45 000 euro | 50 000 euro | 55 000 euro |
|---|---|---|---|---|---|
| 50000 euro, 28m 2 | 256 euro | 273 euro | 290 euro | 308 euro | 317 euro |
| 100 000 euro, 57 m 2 | 478 euro | 511 euro | 572 euro | 575 euro | 593 euro |
| 150 000 euro, 85 m 2 | 729 euro | 779 euro | 828 euro | 878 euro | 909 euro |
| 200 000 euro, 115 m 2 | 916 euro | 978 euro | 1040 euro | 1113 euro | 1146 euro |
Exempel 2
Arbetstagaren är gift och har två barn.
Till vänster kan du se fastighetspriset *. Till höger om detta är den skattepliktiga inkomsten, inklusive respektive skattebesparingar per år.
| Fastighetspris * | 35 000 euro | 40000 euro | 45 000 euro | 50 000 euro | 55 000 euro |
|---|---|---|---|---|---|
| 50 000 euro, 28 m 2 | 186 euro | 231 euro | 212 euro | 221 euro | 229 euro |
| 100 000 euro, 57 m 2 | 348 euro | 429 euro | 397 euro | 414 euro | 429 euro |
| 150 000 euro, 85 m 2 | 532 euro | 656 euro | 607 euro | 632 euro | 657 euro |
| 200 000 euro, 115 m 2 | 670 euro | 826 euro | 764 euro | 794 euro | 825 euro |
* Nybyggnad: 1750 euro per m 2
Källa: Bundesverband der Lohnsteuerhilfevereine / LBS Bayern
En hyrd fastighet hjälper till med skatteoptimering.
Hyr fastigheten och ta bort skattetrycket
För avkastningen på hyrd fastighet gäller följande: Endast överskott beskattas. Om reklamkostnaderna överstiger dina hyresintäkter uppstår förluster som du kan kvitta mot din positiva inkomst. Effekten: din skattepliktiga inkomst minskar.
Förtydliga ägarstrukturen - Om bara en make är ägare till en hyrd fastighet måste viktiga detaljer beaktas så att skattemyndigheterna faktiskt fullt ut erkänner avdraget för skuldränta. Om du kan bevisa för skattekontoret att ägaren / makan har betalat räntan av sina egna medel, till exempel från hyresintäkterna, är det fortfarande möjligt att dra av skatt.
Kostnader för hyresvärden - Pågående administration och underhållskostnader för en fastighet måste bäras av ägaren. Det är därför lämpligt att bygga upp reserver tidigt. Hyresvärdar avskriva renovering och moderniseringskostnader under ett till fem år. Men var försiktig: Om du köper en fastighet och investerar mer än 15 procent av nettoköpspriset för byggnaden i reparationen inom tre år, måste du förvänta dig att du kommer att behöva skriva av kostnaderna tillsammans med byggnadskostnaderna över 40 till 50 år.
Kostnaderna för omfattande renoveringar, till exempel för tillägg, utvärderas av skattemyndigheterna som tillverkningskostnader, eftersom något nytt skapas, Your-Best-Home.net förbättras och fastighetens värde ökas. Du kan bara kräva produktionskostnaderna genom avskrivningar (avdrag för slitage).
Inkomstfastighet som skattebesparingsmodell: ett exempel på beräkning
En familj köper en villa och hyr ut den. Hur mycket är dina skattebesparingar? Med hjälp av detta exempel visar vi dig hur du beräknar avkastningen på din fastighet:
Ett par med två barn (skattepliktig inkomst 2007: 50 000 euro) köpte en villa i Rheda-Wiedenbrück (byggd 2001), 70 kvadratmeter (Fastighetsandel: 20 procent) för 127 000 euro (115 500 euro plus 11 500 euro för extra kostnader). Från januari 2007 hyrs lägenheten för 6,80 euro per kvadratmeter plus extra kostnader.
Familjen kan finansiera den hyrda fastigheten med en extra betalning på 199,48 EUR per månad.
Ta över gamla hyresgäster
Så snart du har registrerats i fastighetsregistret som köpare av lägenheten går du in i det befintliga hyresavtalet. Det kontrakt som en gång avtalades mellan hyresgästen och ex-ägaren gäller - med alla klausuler och särskilda regler.
Observera: Varken köparen eller hyresgästen kan tvinga ett nytt avtal. Inte ens om det bara har funnits ett muntligt avtal hittills. Se till att hyran ska betalas till dig i framtiden och se till att du har tillgång till depositionen - även om den tidigare ägaren är ansvarig enligt lagen.
Hyresbelopp : Skattekontoret tillåter skattebesparingar om du hyr lägenheten till den lokala hyran. Du kräver mindre av anhöriga - men inte mindre än 75 procent av jämförbar hyra på plats.
Släktingar som hyresgäster: Den rabatterade hyran till anhöriga är en skattebesparande modell. Den som kräver minst 75 procent av den lokala hyran från sina släktingar redovisar de fullständiga inkomstrelaterade kostnaderna. Om hyran är lägre än 56 procent kan reklamkostnader endast dras av proportionellt. Om hyran ligger mellan 56 och 75 procent kommer skattemyndigheterna att kontrollera om du kommer att generera långsiktiga inkomster med fastigheten: Som hyresvärd måste du uppskatta de förväntade inkomsterna och kostnaderna under en period av 30 år. Du kan bara dra av företagskostnader om uthyrningen utförs som vanligt bland främlingar. Ett skriftligt hyresavtal och den faktiska betalningen av hyran och extra kostnader är därför en förutsättning.
Kontrakten mellan hyresgästen och den gamla ägaren gäller även nya ägare till ett hyreshus.
Uppsägning av gamla hyresgäster
Enligt lagen får hyresvärden endast säga upp sin hyresgäst med ett ”legitimt intresse”. Detta är fallet om han behöver lägenheten för sig själv, en person som tillhör hushållet eller för familjemedlemmar.
Hyresgästens intressen skyddas: Hyresgästen är dock inte försvarslös. Den federala konstitutionella domstolen beslutade att hyresgästens äganderätt var lika viktigt som hyresvärdens äganderätt (beslut 16.1.2004, 1 BvR 2285/03).
Ange skäl: Hyresvärden måste i sitt uppsägningsbrev ange vem han behöver lägenheten för och med vilket intresse. Hyresgästen bör kunna kontrollera om ett försvar mot uppsägningen är möjligt och förnuftigt (Federal Constitutional Court, beslut av 3.2.2003, 1 BvR 619/02). Anledningen till uppsägningen måste vara tillgänglig i slutet av uppsägningstiden.
Erbjud en ersättning: Om en annan lägenhet är tom i hyreshuset måste hyresvärden hänvisas till denna lägenhet. Han kan vara skyldig att erbjuda hyresgästen ytterligare en ledig lägenhet i huset (BGH, filnummer VIII ZR 311/02). Enligt Federal Court of Justice betalar hyresvärden skadestånd om det visar sig efter uppsägningen och flytten från hyresgästen att orsaken till uppsägningen är ineffektiv (BGH, filnummer VIII ZR 368/03).
Att köpa en förvaltningsfastighet: boktips
Vill du köpa en fastighet som en investering eller hyra ut den som hus- eller lägenhetägare? Det fungerar med tipsen från dessa böcker.
Hyr säkert och lönsamt
Hus- eller lägenhetsägare som vill hyra ut sin fastighet står inför krävande uppgifter. "Hyresvärdens guide: hyra säkert och lönsamt" hjälper dig att bemästra dem. Ta reda på hur du kan hitta en lämplig hyresgäst, vad som måste finnas i hyresavtalet, vilka extra kostnader du kan vidarebefordra och hur du fakturerar korrekt. Exempelbrev och hyresavtal ingår i CD-form.
Matthias Nöllke: ”Hyresvärdens guide: Att hyra säkert och lönsamt”, 198 sidor. 19,95 euro. Rudolf Haufe Publishing House.
Du kan beställa boken direkt här
Fastigheter som en investering
Vill du bygga ett hus eller köpa en lägenhet? Den nya guiden "Fastigheter som en investering" följer dig på denna väg. Den förklarar vem den här typen av pension och investering är lämplig för och hur du kan finansiera den korrekt. Checklistor och exempel hjälper dig att genomföra projektet.
Eike Schulze, Anette Stein, Andreas Tietgen, Stefan Möller : “Fastigheter som en investering”, 290 sidor. 29,95 euro. Rudolf Haufe Publishing House.
Du kan beställa boken direkt här