Elräkningen är ett jobb varje år. Men som hyresvärd kan du inte undvika att skicka detaljerade uttalanden till dina hyresgäster. När allt kommer omkring kan du bara återbetala för mycket förskottsbetalningar och framför allt kräva ytterligare betalningar.
Men det är viktigt att vara särskilt noggrann vid fakturering av extra kostnader. Felaktigheter och misstag kan snabbt hämnas här. I värsta fall kan en felaktig elräkning till och med leda till att du sitter kvar med kostnader som hyresgästen borde ha betalat.
Även om det är välkänt att faktureringen måste vara korrekt, innehåller i genomsnitt varje sekund fel. För att du inte hamnar i fällan har vi samlat in viktig information åt dig, informerat dig om hyresvärdens rättigheter och skyldigheter och nämnt de vanligaste felen i elräkningen.
Tidsfrister för elräkningen
Om förskottsbetalning av merkostnader överenskommits i hyresavtalet, måste hyresvärden upprätta en extra kostnadsredovisning. När detta måste hända regleras tydligt i avsnitt 556 i den tyska civillagen: Även om det inte finns någon fast faktureringsperiod som alltid skulle motsvara kalenderåret, till exempel, föreskrivs att fakturering ska ske årligen.
När måste elräkningen göras?
Hyresvärden är lagligt skyldiga att skicka hyresgästen elräkningen senast i slutet av den tolfte månaden efter faktureringsperiodens slut. Om den anländer senare kan ytterligare krav inte längre göras. Eventuell kredit måste dock betalas ut till hyresgästen även om skapandet är försenat. Se till att du inte missar det här mötet.
Fram till när kan hyresgästen invända mot elräkningen?
När hyresgästen har fått elräkningen kan han ta sig tid att kontrollera den. Om han har invändningar kan han ta upp dem fram till slutet av den tolfte månaden efter leverans av uttalandet. Efter denna tid har hyresgästen inte längre möjlighet att vidta åtgärder.
Alla ytterligare betalningar som anges i elräkningen måste betalas av hyresgästen senast 30 dagar efter mottagandet av brevet. För övrigt gäller detta också om han har upptäckt fel i redovisningen eller misstänker sådana fel. I det här fallet ska hyresgästen endast göra betalningen under reserv.
Vad måste stå i serviceavgiftsredovisningen?
I princip bör elräkningen göras skriftligt. Följande information måste tillhandahållas:
- För vilken faktureringsperiod gäller listan?
- Vad är distributionsnyckeln?
- Vad är hyresgästens andel?
- Vilka förskottsbetalningar har hyresgästen redan gjort?
- Hur höga är de totala kostnaderna per kostnadstyp?
Det är inte nödvändigt att lista sammansättningen av de totala kostnaderna per kostnadstyp. Om hyresgästen vill veta hur denna summa har uppstått kan han se kvitton från hyresvärden. Du måste kunna presentera detta för honom på begäran.
En annan viktig anmärkning om innehållet i elräkningen är att den måste vara förståelig och tydlig för hyresgästen. Försök därför - även i din egen mening - att undvika onödigt innehåll.
Distributionsnyckeln används i elräkningen för att avgöra vilken hyresgäst som måste betala vilken andel av elkostnaden.
Vad är distributionsnyckeln?
Distributionsnyckeln är avgörande för avvecklingen av tilläggskostnader eftersom den används för att avgöra vilken klient som ska betala vilken andel av tilläggskostnaderna. Om inte annat anges ska driftskostnaderna fördelas enligt 556a § enligt andelen bostadsyta. I avvikelse från detta kan man dock komma överens om en distributionsnyckel baserad på andra kriterier. Detta kan till exempel vara:
- konsumtion
- Bostäder
- Antal personer som bor i lägenheten
- Kubikmeter av lägenheten
Enligt lagen måste ytterligare kostnader som beror på hyresgästens beteende fördelas på ett sådant sätt att de motsvarar den olika förbrukningen. Detta gäller till exempel värmekostnader eller vattenförbrukning.
Vilka merkostnader kan hyresvärden ta ut?
Om du som hyresvärd gör uttalandet måste det innehålla alla extra kostnader som registrerats i hyresavtalet och som hyresgästen var skyldig att betala. I princip är 17 olika typer av tilläggskostnader tillåtna enligt lag, som anges i § 2 i driftskostnadsförordningen (BetrKV):
- Pågående offentliga avgifter för fastigheten
- Vattentillgång
- dränering
- värmare
- Varmt vatten
- Anslutna system för uppvärmning och varmvatten
- Hisskostnader
- Gatustädning och skräpsamling
- Byggstädning och skadedjurskontroll
- Trädgårdsunderhåll
- belysning
- Rengöring av skorstenen
- Fastighets- och ansvarsförsäkring
- Vaktmästare
- Gemenskapsantenn eller bredbandsnätanslutning
- Tvättmöjligheter
- Andra kostnader
Fel i elräkningen: du bör undvika det
Förutom de ovan nämnda sakerna som du måste tänka på när du bosätter dig, finns det andra fällor som en hyresvärd kan hamna i. Dessa fel i verktygsfakturering är särskilt vanliga:
- Fakturering för sent
Eftersom elräkningen är tidskrävande skjuter många hyresvärdar den ofta ut länge. Du bör dock helt följa ovan nämnda tidsfrister om du inte vill riskera några ekonomiska förluster: Hyresgästen måste ha elräkningen senast den tolfte månaden efter faktureringsperiodens slut.
- Ytterligare kostnader som inte ingår i hyresavtalet
Felet som uppträder särskilt ofta vid fakturering av extra kostnader är att objekt listas för vilka hyresgästen inte behöver betala enligt hyresavtalet. När du slutar hyresavtalet, kontrollera noggrant om alla nödvändiga artiklar är listade och se till att du bara fakturerar dessa kostnader när du skapar serviceavgiftsredovisningen.
- Fel distributionsnyckel
Det är också viktigt att du inte gör misstaget att redovisa extra kostnader och använda en annan distributionsnyckel än den som anges i hyresavtalet.
- Fel i fördelningen av värme- och varmvattenkostnader
Vid många driftskostnader kan distributionsnyckeln användas för fakturering, med uppvärmningskostnader och varmvattenkostnader, men du som hyresvärden tvingas enligt lag (avsnitt 7 förordningen om uppvärmningskostnader) att fördela minst 50 procent och högst 70 procent enligt faktisk konsumtion, resten baseras på boende eller Användbart område faktureras. Motsvarande räkneenheter måste finnas i lägenheterna för detta. Du bör absolut följa detta krav, för om du avviker från det kan hyresgästen minska de fakturerade kostnaderna med minst 15 procent. Detta beslutade federala domstolen i ett beslut från 2003 (BGH VIII TR 67/03).
- Fel faktureringscykel
Speciellt när det är byte av hyresgäst finns det alltid fel i elräkningen. Naturligtvis får varje hyresgäst endast användas för de kostnader som uppstått under den period då han använde lägenheten.
- Fakturering av icke fördelningsbara extra kostnader
När du reglerar extra kostnader, se till att du bara gör upp fördelade poster. Underhållsåtgärder eller andra kostnader som inte faller under de kostnader som anges i driftskostnadsförordningen får inte tas ut av hyresgästen. För övrigt gäller detta även om en av de ogiltiga föremålen ingår i hyresavtalet.
- Vakanta lägenheter beaktas inte
Om en lägenhet är tom kan den inte bara lämnas utanför fakturerings- och distributionsnyckeln. Hyresvärden bär i allmänhet kostnaderna för lediga lägenheter.
- Upplysningar saknas
Nätsräkningen är ibland ganska omfattande. Därför glöms information snabbt ut, men den måste inkluderas. Det väsentliga innehållet är:
- Faktureringsperiod
- Distributionsnyckel
- Andel av hyresvärden
- Detaljer om förskottsbetalningarna
- Översikt över individuella kostnadsposter
- Kommersiella lokaler faktureras också
Om hyresutrymmen i huset används kommersiellt får det inte integreras i den allmänna tilläggskostnadsredovisningen. De måste faktureras separat.
- Enskilda kostnadsposter saknas
Det räcker inte att bara ange de totala kostnaderna under faktureringsperioden i serviceavgiftsredovisningen. Hyresgästen har rätt att se olika typer av kostnader individuellt. Endast på detta sätt är det möjligt för honom att förstå sin del i det. Och detta är det enda sättet han meningsfullt kan kontrollera kvitton för de nämnda kostnaderna, som du måste ställa till hans förfogande för inspektion på begäran.
