Den som köper en hyrd lägenhet ingår det befintliga avtalsförhållandet. Detta kan vara användbart för investerare på vissa sätt, men det medför också juridiska risker.
Det finns många skäl för investerare att köpa en hyrd fastighet. Begagnade lägenheter är vanligtvis mycket billigare än jämförbara nybyggnadsfastigheter. För det faktum att köparen inte kan flytta omedelbart finns det ofta ytterligare rabatt. Dessutom är den ofta tråkiga sökningen efter en lämplig hyresgäst inte längre nödvändig och hyresintäkterna flödar direkt efter äganderätten (se expertråd). I grund och botten att köpa ett befintligt hyresavtal kan det också leda till problem. "Den nya ägaren har knappast en chans att ändra det befintliga hyresavtalet", varnar Carsten Hoth, advokat vid Landlord Protection Association Germany. Blivande köpare bör därför veta vad de går in i.
Informera om hyresgästen innan du köper en hyrd fastighet
Som regel beräknar investerare på ett sådant sätt att hyresintäkterna bär en stor del av sin finansiering. Det är därför avgörande att hyran anländer i tid. "Fråga den nuvarande hyresvärden specifikt om hyresgästen har varit problemfri de senaste åren", råder advokat Hoth. Om säljaren inte svarar sanningsenligt har köparen rätt till ersättning. Det är värt att ta itu med kompensationsreglerna. Det kan komma att hyresgästen har lagt den vackra parketten på egen bekostnad och hyresvärden har försäkrat honom om betalning när han flyttar ut. Denna skyldighet skulle då gälla den nya ägaren.
Förklara var insättningen är
Kontrollera hyresavtalet noggrant är ett måste. Det handlar inte bara om hyrespriset. Insättningen är också en viktig punkt. Hyresvärdar har rätt till en deposition på upp till tre grundhyror - förutsatt att detta faktiskt regleras i hyresavtalet. Köpare bör inte vara nöjda med en motsvarande klausul i avtalet. ”Det händer tillräckligt ofta att en deposition överenskommits, men inte betalas helt eller inte alls,” varnar advokat Hoth. Det finns ett behov av förtydligande här. Om depositionen har betalats ordentligt kan hyresgästen begära återbetalning efter kontraktets slut - från den nya ägaren. Det är därför viktigt att i köpeavtalet för bostadsrätterna komma överens om att den nya ägaren får depositionen.
Betalar hyresgästen för vaktmästare & co?
Det är mycket pengar som ingår i driftskostnaderna. Helst är hyresavtalet formulerat på ett sådant sätt att hyresgästen betalar alla driftskostnader som hyresvärden lagligen har rätt att överföra till honom. Annars kan ägaren stå kvar med utgifter som gynnar sin hyresgäst - till exempel avgifter för gatustädning eller husvakt. I synnerhet äldre hyresavtal formuleras ofta felaktigt i detta avseende. Men: driftskostnader som hyresgästen faktiskt har betalat under flera år måste fortsätta att bäras - oavsett vad som står i avtalet. Blivande köpare bör därför inte bara noggrant inspektera hyresavtalet.
"Låt oss visa dig alla dokument som rör elräkningen och läsa all korrespondens mellan hyresgäster och hyresvärdar", råder juridisk expert Hoth från hyresvärdesföreningen. Framåtblickande investerare väljer en fastighet med ett problemfritt hyresavtal, dvs. med en hyresgäst som betalar berättigade fordringar i tid och utan problem. När allt kommer omkring bör onödiga argument inte förstöra nöjet att investera.
Skicka vidare driftskostnader
Hyresvärdar kan överföra många utgifter till sina hyresgäster. Förutsättningen är att detta regleras korrekt i hyresavtalet eller att en hyresgäst redan regelbundet har betalat kostnaderna.
|
Typ av driftskostnad |
Genomsnittliga |
Genomsnittlig |
|
värme och varmt vatten |
1,07 euro |
85,60 euro |
|
Vatten och avlopp |
0,34 euro |
27,20 euro |
|
Fastighetsskatt |
0,18 euro |
14,40 euro |
|
anläggningschef |
0,12 euro |
9,60 euro |
|
Sophantering |
0,18 euro |
14,40 euro |
|
Hiss |
0,16 euro |
12,80 euro |
|
Rengöring av byggnader |
0,16 euro |
12,80 euro |
|
Fastighets- och ansvarsförsäkring |
0,17 euro |
13,60 euro |
|
Gemensam antenn |
0,13 euro |
10,40 euro |
|
Trädgårdsunderhåll |
0,10 euro |
8,00 euro |
|
Allmän el |
0,05 euro |
4,00 euro |
|
Gatustädning |
0,03 euro |
2,40 euro |
|
Rengöring av skorstenen |
0,04 euro |
3,20 euro |
|
andra kostnader, |
0,04 euro |
3,20 euro |
Källa: DMB: s driftskostnadsindex 2018
Expertråd: när betalar hyresgästen den nya hyresvärden?
Carsten Hoth, advokat vid Landlord Protection Association Germany.
”Den som köper en hyrd fastighet vill se hyran på sitt konto så snart som möjligt. Helst så snart avtalet är undertecknat med notarius. Det är inte så snabbt trots allt. I köpeavtalet avtalas ett datum för den ekonomiska överföringen, där fördelarna och bördorna med fastigheten överförs till köparen. Köparen har rätt till alla hyresbetalningar från denna tidpunkt. Men han kan ofta bara kräva det av hyresgästen mycket senare.
Registrering i fastighetsregistret
Köparen har bara rätten att få hyresgästen överföra direkt till sitt konto när den lagliga äganderätten har genomförts. Detta händer med posten i fastighetsregistret. En byråkratisk handling som kan ta några veckor. Så snart köparen får registreringsmeddelandet från fastighetsregistret är han officiellt ägare. Nu kan han, med en kopia av nämnda brev, skriftligen begära från sin hyresgäst att endast rikta tjänster till honom, den nya hyresvärden.
Säljaren överför hyra
En köpeklausul bör ingå i köpeavtalet för en hyrd fastighet, som reglerar: Från den tidpunkt då den ekonomiska överföringen kommer säljaren att vidarebefordra hyresbetalningar till den nya ägaren. "