Ytterligare inköpskostnader kan fördunkla glädjen att köpa ett hus. Ofta glöms de bort under planeringen och sedan överraska efteråt. Du kan ta reda på hur du kan minska de extra inköpskostnaderna här.
Räntorna är låga, hyrorna är höga och ett oväntat vindfall överraskar dig: en bra tid att köpa ett hus. Tidningarna och Internet genomsöks, erbjudanden erhålls från mäklare och fastigheter inspekterade. Vid någon tidpunkt kommer drömhemmet att finnas på ett bra läge och till ett rimligt pris. Eftersom kapitalet inte är tillräckligt för att helt kunna betala Your-Best-Home.net tas ett lån. Inköpspris minus eget kapital är lika med lånebeloppet. De årliga ränte- och återbetalningsprocenten, dividerat med tolv, resulterar i den månatliga avbetalningen.
Men att köpa ett hus kommer med tilläggsköpskostnader som inte alla bostadsköpare förväntar sig:
- Obligatoriska extrainköpskostnader: marköverföringsskatt, notariatsavgifter, fastighetsregistreringskostnader
- Flexibla kompletterande inköpskostnader: mäklarprovision, moderniseringskostnader, kompletterande finansieringskostnader, flyttkostnader
- Möjliga merkostnader, till exempel för det nya utrustade köket och ytterligare möbler
Sammantaget är kompletterande inköpskostnader ganska hanterbara, men tillsammans kan de vara en tung börda, och i slutändan är drömhuset en tvåsiffrig procentsats dyrare än vad man ursprungligen trodde.
Om du köper en fastighet måste du lägga till 10 till 15 procent extra inköpskostnader i din budget - detta är tumregeln. Några procentenheter kan sparas om ingen mäklare är inblandad. Men ingen köpare kan undvika skatten för fastighetsöverföring. Och beroende på federala staten är detta upp till 6,5 procent av fastighetspriset. Men det finns lagliga sätt att spara.
Förresten: för övrigt är de extra kostnaderna när man bygger ett hus inte samma som de extra huskostnaderna. Dessa löper ut per månad utöver lånet.
Mindre kompletterande inköpskostnader tack vare lager
Köpare av befintliga fastigheter kan spara en hel del extra inköpskostnader om den tidigare ägaren säljer lagret. Beräkningsunderlaget för fastighetsöverlåtelseskatten är fastighetens värde. Rörliga möbler som utrustade kök, möbler, markiser, bastur eller trädgårdsredskap ingår inte. Du bör därför ha inköpspriset för inventeringen som visas separat i notarialavtalet. Då kan du spara fastighetsöverföringsskatten för dessa saker och ofta betala hundratals eller tusentals euro mindre. Underhållsreserven som du tar över som en framtida delägare i en hyreshus kan också visas separat.
Ytterligare inköpskostnader vid köp av hus - ett beräkningsexempel
Notariatsavgifterna
Notaren formulerar köpeavtalet och notariserar fastighetsköpet. Han påpekar risker och säkrar transaktionen. Avgifterna regleras rikstäckande i domstols- och notaravgiftslagen (GNotKG) och fördelas beroende på inköpspriset. I vår exempelfaktura (bild ovan) är de notariserade inköpsavtalskostnaderna knappt 0,8 procent av inköpspriset. Det finns också avgifter för fastighetsregistret. Du kan minska storleken på dessa artiklar genom att ingå ett separat lageravtal med säljaren. Detta är dock riskabelt: om du går förbi notarien kan hela försäljningsavtalet bli ineffektivt.
Minska kompletterande inköpskostnader: Använd utrymme för att förhandla
Ägare använder ofta en mäklare för att sälja sin befintliga fastighet. Då måste köparen inkludera en mäklarprovision i sin budget. Förmedlingsbeloppet varierar beroende på delstat: Köpare i Nordrhein-Westfalen betalar vanligtvis 3,57 procent provision på inköpspriset, i Brandenburg är 7,14 procent vanligtvis förfallna. Till skillnad från notariatsavgifter finns det inget avgiftsschema för mäklare. Detta innebär att mäklaravgiften är förhandlingsbar. Innan du köper kan du ta reda på om agenten kan prata med dig. För att förbereda dig för mäklarförhandlingarna bör du ta reda på hur länge ditt drömhem har varit till salu. Om det är en förmodad "långsam rörelse" är spelrummet vanligtvis mycket större. Långa erbjudandetider är dock också misstänkta:För att vara säker, ta en titt på Your-Best-Home.net igen med en byggexpert innan du köper för att se till att du inte har förbisett några allvarliga defekter som mögeltillväxt eller torrröta.
Produktionskostnader är inte kompletterande inköpskostnader
Den som köper en ny byggnad från utvecklaren måste förvänta sig ytterligare inköpskostnader, de därtill hörande byggkostnaderna. "Många fastighetsutvecklare och byggentreprenörer listar anslutningar, markarbeten eller utomhusanläggningar som kompletterande inköpskostnader, även om det strängt taget är tillverkningskostnader som bör inkluderas i det fasta priset", kritiserar Volker Wittmann, expert från Association of Private Builders. Även här är det lönsamt att få fastighetsutvecklingsavtalet kontrollerat av en expert. Om det visar sig att utvecklaren vill skicka mycket kostnader till dig, be om förbättring.
Spara med Wohn-Riester
De som finansierar sitt eget hem genom Wohn-Riester får inte bara statliga subventioner. Hemsparare har också skattefördelar: varje år kan du kräva återbetalningar på upp till 2100 euro som särskilda utgifter i din inkomstdeklaration.
En överblick över fastighetsöverföringsskatten
Sedan 2006 kan skatt för fastighetsöverföring fastställas individuellt av federala stater. Hittills har det varit 7 procent i det så kallade "normala fallet", där ägarbostäder i allmänhet är undantagna från överföringsskatt för fastigheter. Sedan lagändringen har skatten blivit en viktig inkomstkälla för federala stater. Tips för fyndjägare: Om du bor i en gränsregion mellan två federala stater kan du spara upp till 3 procent - till exempel om du köper ett hus i angränsande Bayern istället för Thüringen.
|
stat |
Skattesats gammal |
Skattesats ny |
|
Baden-Württemberg |
3,5% |
5,0% |
|
Bayern |
3,5% |
ingen förändring |
|
Berlin |
4,5% |
6,0% |
|
Brandenburg |
5,0% |
6,5% |
|
Bremen |
4,5% |
5,0% |
|
Hamburg |
3,5% |
4,5% |
|
Hesse |
5,0% |
6,0% |
|
Mecklenburg-Vorpommern |
3,5% |
5,0% |
|
Niedersachsen |
4,5% |
5,0% |
|
Nordrhein-Westfalen |
5,0% |
6,5% |
|
Rheinland-Pfalz |
3,5% |
5,0% |
|
Saarland |
5,5% |
6,5% |
|
Sachsen |
3,5% |
ingen förändring |
|
Sachsen-Anhalt |
3,5% |
5,0% |
|
Schleswig-Holstein |
5,0% |
6,5% |
|
Thüringen |
5,0% |
6,5% |
| Status: 2018 |
Vem är det värt att köpa sina egna fyra väggar för?
De flesta har nytta av bostadsägande. Speciellt om du vill använda en fastighet under lång tid är ditt eget hem ekonomiskt mycket attraktivare än en hyreslägenhet. Institutet för tysk ekonomi kunde bevisa detta. För detta ändamål jämförde fastighetsexperter bostadskostnaderna för hyresgäster, dvs. grundhyran, med de finansiella kostnaderna för husägare. Resultatet talar tydligt för bostadsägande: Kostnaderna för att köpa en fastighet - inklusive alla kompletterande inköpskostnader och regelbundet underhåll - är lägre (över en längre tid) än hyran för en jämförbar fastighet.
Hur kan de låga räntorna användas bäst?
Det klassiska sparkontot betalar nästan ingen ränta. Å andra sidan har finansiering av bostadsägande aldrig varit billigare för många människor. Ett byggsamhällets låneavtal säkerställer det historiskt låga låneräntan på lång sikt. Villkoren för lånet är fastställda från början under hela löptiden. Fastighetsköpare och byggare drar nytta av detta. Dina finansieringskostnader kan alltid beräknas. Och istället för att sätta in pengar på en hyresvärds konto varje månad, rinner beloppet till dina egna fyra väggar. Med ett Riester bostadslån och sparavtal kan du också dra nytta av statliga bidrag och skattefördelar. Detta gör det lättare än någonsin att hoppa in i ditt eget hem.
Lönar sig fastigheten också som en kapitalinvestering?
Ja, om du uppmärksammar värdeökning och en bra hyresavkastning. För bostadsköpare är den initiala nettohyresavkastningen viktig. Den anger vilken procentandel av investeringskostnaderna du tjänar på den årliga hyran. Om du också tar hänsyn till tilläggsköpskostnaderna för mäklare, notarier och fastighetsregister, bör du få en nettohyresavkastning på över fyra procent. Experter från LBS och Sparkasse hjälper dig att noggrant beräkna din investering.