Den som köper ett hus eller en lägenhet vid en utestängningsförsäljning kan spara mellan 10 och 30 procent av det vanliga marknadspriset - men de löper också vissa risker. För att hemsauktionen ska lyckas bör du bekanta dig med processerna i förväg. Vi har sammanfattat reglerna och de viktigaste tipsen för dig här.
Avskärmningsauktion: så får du budet
De anbudsgivare som är närvarande på avskärmningsauktionen har minst 30 minuter på sig att lämna in sina bud. Om ingen vinner budet kommer ett upprepningsdatum att ställas in. Vid det första mötet måste budet nå minst 50 procent av marknadsvärdet. Borgenärer har rätt att motsätta sig anbudet vid det första mötet om minst 70 procent av marknadsvärdet inte erbjuds. Ofta finns det inte längre några gränser för det andra och efterföljande mötet. Tidig kontakt med borgenären rekommenderas så att ingen uppdelning sker under auktionen.
Med det högsta budet har du en god chans att vinna. Budgivaren betalar fastigheten omedelbart till tio procent av marknadsvärdet om borgenären begär det - vanligtvis i form av en bankgaranti eller en korsad check utfärdad av en bank. En banköverföring är också möjlig: I detta fall måste beloppet ha överförts till den behöriga domstolens konto vid auktionsdagen och bevis på detta måste finnas tillgängligt. Det fungerar som förvaltare och betalar tillbaka pengarna om auktionen av fastigheten misslyckas.
Vid en utestängningsauktion måste tio procent av inköpspriset betalas omedelbart kontant eller som en check.
Dina rättigheter och skyldigheter som köpare
Med utmärkelsen blir du ägare till fastigheten och måste omedelbart teckna den nödvändiga husägarförsäkringen. Men i de flesta fall kan du ännu inte använda Your-Best-Home.net fritt. Du bör därför planera en längre övergångsfas. Om den tidigare ägaren eller hans hyresgäst vägrar att lämna fastigheten kommer en specialistadvokat att hjälpa dig att ställa in lämpliga tidsfrister, utfärda uppsägningar och vid behov inleda utvisningsförfarande.
Registreringen i fastighetsregistret sker så snart du har överfört fastighetsöverföringsskatten och utdelningsdagen har ägt rum. Du betalar också posten i fastighetsregistret och - i stället för notariekostnaderna för ett försäljningsavtal - en avgift till domstolen.
Kostnadsjämförelse: utestängning kontra vanligt hemköp
Margareta M. förvärvade ett fristående hus med trädgård och garage från en avskärmningsförsäljning i Düren. Fastigheten är 539 kvadratmeter och bostadsytan är 180 kvadratmeter. En svoren expert har satt marknadsvärdet till 220 000 euro. Margareta M. köper fastigheten för 170 000 euro.
Kostnad för ett hem från en utestängningsauktion
| kostar | belopp i euro |
| Marknadsvärde: 220 000 euro, inklusive stigande pris | 170 000 |
| Ingen mäklaravgift | - |
| Notariatsavgifter | - |
| Marköverföringsskatt 3,5%, beräknat från höjningspriset | 6000 |
| Officiellt utsedd expert, betalad av den lokala domstolen | - |
| Tilldelning och överföring vid domstolen | 1.190 |
| Totalbelopp | 177.190 |
Kostnader för att köpa ett hus på ett konventionellt sätt
| kostar | belopp i euro |
| Köp pris | 220 000 |
| Mäklarens avgift: 5,8% av inköpspriset | 13 100 |
| Notareavgifter och registrering i fastighetsregistret: 1,5% | 3.400 |
| Fastighetsöverföringsskatt: 3,5% | 7 900 |
| Utvärdering ca 2% av inköpspriset | 4500 |
| Total inköpspris | 248,900 |
Med hänsyn till de viktigaste merkostnaderna finns det en prisskillnad på 71.710 euro jämfört med ett köp. Besparingar: nästan 30 procent. Auktionen erbjuder därför två stora fördelar jämfört med köpet: För det första sparar du mäklaravgifterna samt de notariekostnader som uppstår när du köper ett hus.
Utestängningsförsäljning: De vanligaste problemen och riskerna
I en avskärmningsauktion köper anbudsgivarna en gris i en poke, för innan husauktionen har de ingen laglig rätt att se fastigheten inifrån. Om du har tilldelats kontraktet och det finns brister, kan du inte göra anspråk på garanti mot domstolen, värderingsmannen eller den tidigare ägaren. Kontrollera därför om marknadsvärdesbeslutet och bedömningen är realistiska. Du bör ägna särskild uppmärksamhet åt värderingsdatumet: Hur länge sedan var det? Annars riskerar du att det uppskattade marknadsvärdet i rapporten är för stort.
Det blir obekvämt om gäldenärerna inte vill flytta ur fastigheten efter avskärmningsauktionen. Sedan hotar utvisningsstämningen.
Om du vill bjuda på en villa ska du kontakta chefen för ägarföreningen. Planeras några dyra byggnadsarbeten inom en snar framtid, och vad är underhållsreserven? Finns det en eller flera delägare som har ekonomiska svårigheter och inte kan betala bostadsförmånen? Det finns alltid en kvarvarande risk, men fyndpriset är attraktivt.
Nio tips för en lyckad hemförbättring
1. Tips:
Se auktionsfilen Se auktionsfilen vid den lokala domstolen. Den innehåller ett expertutlåtande med planritningar och foton på fastigheten.
Tips 2: inspektera fastighetsregistret
Auktionsfilen innehåller vanligtvis ett utdrag från fastighetsregistret. Av detta kan du se hur mycket fastigheten är ekonomiskt belastad.
3. Tips: Fråga fastighetsförvaltningsbolaget
Om fastigheten är äganderätt eller delägare, fråga fastighetsförvaltningen om och i vilken utsträckning det finns några efterskott på bostadsförmåner.
4. Tips: besök fastigheten
Vid utestängningar är det vanligtvis bara möjligt från utsidan. Det är tillrådligt att ta en expert med dig och se marknadsvärdesrapporten vid domstolen.
Tips 5: Säker finansiering
Tio procent av inköpspriset måste sättas in kontant eller med en certifierad check när du lämnar ett bud. Balansen betalas vanligtvis några veckor senare. Förtydliga finansieringen med din bank i förväg.
6. Få erfarenhet
Delta i några auktionsdatum som åskådare i förväg så att du kan hålla nerven när det gäller ditt drömhem.
7. Håll ett öga på mötet
Ibland avbryts ett möte strax före auktionen. Fråga strax i förväg vid den lokala domstolen om utnämningen fortfarande är öppen eller om ett alternativt avtal har gjorts. Det kan vara värt att följa fastighetens öde, ofta senare kommer det till en utestängningsauktion - med motsvarande mindre konkurrens.
8. Följ prisgränsen
Det räcker om du lägger ditt bud de senaste minuterna. Akta dig för att hamna i ett budande frenesi. Bestäm i förväg det högsta belopp du vill bjuda - och följ det strikt.
9. Uppsägning av gäldenären
Om gäldenären bor i fastigheten själv, använd din speciella rätt till hävning efter nedslaget. Du kan säga upp hyresgäster på vissa villkor på grund av personligt bruk.
