Föräldrar sparar skatt när de köper en lägenhet billigt för sitt barn, t.ex. B. hyra som studentlägenhet. Detta gör det lättare att köpa en liten fastighet som en extra pension.
Det är inte lätt för studenter och unga yrkesverksamma på bostadsmarknaden. Hyreslägenheter är sällsynta och ofta mycket dyra i ekonomiska centra. Många föräldrar stöder därför sina vuxna barn ekonomiskt. Men istället för att överföra några hundra euro hyresstöd månad efter månad är det ofta mer lönsamt på lång sikt att köpa en liten fastighet och hyra ut den till de unga till ett lågt pris. Fastigheten är inte bara en utmärkt investering och ytterligare pension. Föräldrar kan också spara mycket skatt med den här lösningen.
Hyr en lägenhet, minska skattebördan
Hyresintäkterna är skattepliktiga. Men detta innebär också att hyresvärdar får dra av kostnader som uppkommit från skatt. De relevanta kostnaderna, till exempel för köp och underhåll, kan vara mycket olika i en hyrd lägenhet och de överstiger ofta den erhållna hyran, särskilt om fastigheten hyrs ut billigt till en familjemedlem. I inkomstdeklarationen kan förlusten från hyran kvittas mot inkomsten från ett anställningsförhållande. "Den billiga hyran för barn kan minska den totala skattebördan för föräldrarna", förklarar Uwe Rauhöft, vd för Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine eV (BVL).
Ett exempel på beräkning: Den specifika skattefördelen beror på den individuella marginalskattesatsen. Antag att en ensamstående far hade en inkomst på 40 000 euro 2016 utan att hyra med en marginalskattesats på 37 procent. "Med en förlust på 5 000 euro från hyra har han en skattefördel på 1 830 euro," beräknar Rauhöft. Tack vare denna skattelättnad minskar den ekonomiska utgiften för den föräldrande att köpa en fastighet som pension.
Krav på hyra
Ett viktigt villkor för att skattekontoret ska redovisa utgifterna: "Hyresavtalet måste ingås och genomföras som med en främling," betonar Rauhöft från BVL. Detta innebär i detalj:
- Ett skriftligt hyresavtal krävs. Det borde vara obegränsat.
- Hyresbetalningar överförs regelbundet och punktligt till kontot.
- Hyresgästen betalar också alla vanliga tilläggskostnader i sin helhet.
- Hyresvärden upprättar en serviceavgift i god tid.
Om hyresavtalen är tydligt reglerade kan barnet till och med betala hyran från det underhåll det får från föräldrarna.
Hyresvärdar får endast föredra sina släktingar när det gäller hyran. Men var försiktig: om du frågar för lite riskerar du din skattefördel. Hyran måste vara minst 66 procent av den lokala jämförande hyran. Den varma hyran gäller inklusive extra kostnader. Om hyran är lägre än 66 procent, kommer skattekontoret att minska skatteavdraget.
Avdragsgilla kostnader
- Förvärvskostnader: Den som hyr en fastighet (byggd 1925 eller senare) kan avskriva två procent av förvärvskostnaderna (exklusive fastigheten) per år under en livslängd på 50 år. Om en fastighet kostar 200 000 euro kan 4000 euro skrivas av per år.
- Ytterligare kostnader vid köp av hus : Inte bara inköpspriset utan även tilläggskostnaderna för köpet betraktas som anskaffningskostnader: mäklarens mäklaravgift, notariatsavgifter, fastighetsöverföringsskatt, kostnader för värderingsmän eller advokater.
- Kommersiella kostnader : Hyresvärdar kan omedelbart dra av många kostnader i sin helhet. Detta inkluderar fastighetsskatt, ränta på hypotekslånet, resor till hyresfastigheten, kostnader relaterade till hyran (mäklare, fastighetsförvaltning, juridisk rådgivning). Detsamma gäller medlemskap i ägarföreningar.
- Underhållsarbete: Alla reparationer, renoveringar och moderniseringar som förfaller kan också minska skattebördan - oavsett om det bara är en defekt termostat eller om ett nytt värmesystem ska installeras.
Specialfall farmor platt
Fungerar skattebesparingsmodellen också om du skapar ytterligare bostadsyta i ditt eget hem? "Det måste vara en låst lägenhet", betonar Uwe Rauhöft. Det ombyggda vindrummet ensamt känns inte igen, men mormorlägenheten eller tillbyggnaden med separat ingång, kök och badrum är. Mottagarna behöver inte vara sina egna barn. Det finns skattefördelar även om klubbkollegan kan leva billigare eller om mormor flyttar in i den lediga mormorslägenheten.
Semesterboende, Airbnb och Co.
Hyr av dagen? "Your-Best-Home.net" ställer 3 frågor till Inka-Marie Storm, chefsjurist på Haus & Grund Tyskland:
När får ägarna hyra ut sin lägenhet eller enskilda rum till turister under en kort tid?
I attraktiva storstäder hyr många fastighetsägare nu ut rum eller hela lägenheter till resenärer i några dagar eller veckor via AirBnb. Vissa städer (som Berlin, München och Hamburg) har därför utfärdat förbud mot otillbörligt utnyttjande. Att hyra ut är inte alltid tabu: förbudet gäller ofta bara att hyra ut hela fastigheter. Om värdarna bor tillsammans med de betalande besökarna och hyresvärdarna använder mer än hälften av lägenheten själva, står inget i vägen för att hyra ut dem. Lägenhetsägare måste dock förvänta sig motstånd från samhället. I delningsförklaringen eller genom majoritetsröstning kan samhället förbjuda eller begränsa uthyrning till turister. Hyresgäster behöver godkännande från sin hyresvärd, annars riskerar de att sägas upp.En licens för uthyrning i hyresavtalet inkluderar inte uthyrning till turister (BGH, VIII ZR 210/13).
När förfaller skatten?
Den som tjänar hyresintäkter måste ange detta i sin skattedeklaration. Vinsten är skattepliktig: hyresvärdar kan dra av kostnader för t.ex. rengöring av sängkläder eller elförbrukning. Det finns också ett undantagsgräns: ägare som hyr ut sin egenbostadslägenhet eller hus tillfälligt och tjänar högst 520 euro per år betalar ingen skatt. Hyresvärdar som regelbundet erbjuder flera fastigheter i stor skala måste betala handelsskatt. Den kortsiktiga hyra till turister anses inte vara kommersiell, beslutade Federal Fiscal Court (XB 42/10).
Vem betalar för skadestånd?
Den som hyr ut sitt hem ska teckna en privat ansvarsförsäkring. Om en gäst skadas i lägenheten tar hon över. Till exempel när någon skadas av en fallande hylla som var dåligt säkrad. Om en gäst bryter något eller stjäl något, sitter värdarna å andra sidan ofta kvar med skadan. Detta beror på att privata hushållsförsäkringar vanligtvis inte betalar för lägenheter som hyrs ut. Om du vill hyra ut regelbundet bör du därför kontrollera ditt försäkringsskydd och eventuellt öka det.
