Den som vill bygga en byggnad enligt sina egna idéer kan inte undvika en arkitekt. Även när en byggnadsansökan måste lämnas in behöver du vanligtvis arkitekten för den föreskrivna planeringen. I vår intervju förklarar kostnadskontrollsexperten i detalj vilka kostnader arkitekter kan få och hur de är sammansatta.
Fråga: Fungerar en arkitekt bara som byggnadsplanerare?
Kostnadskontrollsexpert: Det är hans huvuduppgift - eller hans kallelse, om du vill - men inte nödvändigtvis hans enda aktivitet.
Förutom att utforma byggnader är arkitekter också verksamma inom många andra byggnadsområden:
- de utför inte bara strukturell, utan också teknisk och ekonomisk planering av byggnader
- de kan utföra statiska beräkningar
- de hjälper till med anbud på plats och med valet av inkommande erbjudanden
- De arbetar som byggledare i en övervakningsfunktion och är också kontaktperson för alla viktiga byggfrågor
- de samordnar arbetet med enskilda branscher och skapar och övervakar scheman så att en byggnad faktiskt kan slutföras inom den planerade tiden
- de hjälper till att spåra, dokumentera och hävda alla möjliga konstruktionsfel
- de kan hjälpa till att hitta potentiella energibesparingar och även fungera som energikonsulter
- de kan genomföra alla nödvändiga tekniska beräkningar för en byggnad (t.ex. värmebehov eller energibehov) och hjälpa till att optimera en byggnad ekonomiskt eller när det gäller driftskostnader
- De skapar juridiskt giltiga bevis för att alla lagliga bestämmelser (som EnEV) har följts för en byggnad
Ansvarsområdena är därför extremt olika - du kan nästan alltid prata med en arkitekt om alla byggproblem.
Varje föreställning av arkitekten är naturligtvis förknippad med motsvarande kostnader.
Fråga: Vad kostar arkitektens arbete? Kan han avgöra hur mycket han frågar?
En arkitekt är bunden av avgiftsschemat för arkitekter och ingenjörer
Kostnadskontrollsexpert: Nej. När det gäller kostnader som en arkitekt kan ta ut är han alltid bunden av det så kallade HOAI , avgiftsschemat för arkitekter och ingenjörer.
Arkitektens kostnader baseras i huvudsak på typen av byggnad och hur komplex byggprojektet är.
För byggandet av ett normalt enfamiljshus kan du grovt uppskatta cirka 10% av de totala byggkostnaderna som arkitektkostnader. För en lägenhet kan du ungefär beräkna cirka 8% av de totala byggkostnaderna .
Naturligtvis kan detta variera något uppåt och nedåt, beroende på hur mycket arkitekten arbetar och vilka tjänster han tar på sig. Om han är beställd för hela utbudet av tjänster, är du i de flesta fall redan ganska bra med dessa grova riktvärden för din planering.
Ett litet kostnadsexempel från praxis:
Vi anställer en arkitekt för att bygga ett något enfamiljshus, vars totala kostnad är 350 000 EUR.
| kraft | pris |
|---|---|
| Totala kostnader för alla arkitektens tjänster (medelpris) | 42115,63 EUR |
Observera att detta endast är ett enda kostnadsexempel för ett specifikt fall. Beroende på typ av byggnad och tjänster som beställts kan kostnaderna också vara högre eller lägre.
Omfattningen som arkitekten skulle ha haft för vår byggnad är inte alltför stor: Om han hade fakturerat enligt
minimisatsen skulle kostnaderna ha varit 38 250,50 EUR , men i vårt fall kunde han ha fakturerat högst 45 710,75 EUR .
Mervärdesskatt läggs sedan till dessa belopp .
Med allt detta måste man också notera att avgiften för en arkitekt naturligtvis inte förfaller på en gång och i förväg: den betalas i enskilda omgångar beroende på byggförloppet.
Fråga: Vad är kostnaden för arkitekten exakt beroende av?
Kostnadskontrollsexpert: Här är några faktorer:
- typ av byggnad och svårigheten att planera
- omfattningen av de beställda tjänsterna
- den ansträngning som arkitekten har för planering och
- de så kallade "avgiftsbelagda byggkostnaderna" för byggnaden som ett villkor för avgiftsavräkningen
Kostnaderna för arkitekten beror i slutändan på alla dessa faktorer - trots de ”standardiserade” avgifterna kan det fortfarande finnas stora skillnader i individuella kostnader.
Fråga: Hur bedöms byggnadstypen och svårigheten att bygga?
Arkitektens kostnad beror på komplexiteten i konstruktionen
Kostnad kontroll expert: De så kallade avgiftszoner används för detta i Hoai . Det finns totalt 5 finslipningszoner, från I - V.
En byggnad har alltid en annan svårighetsgrad vid planering, beroende på typ.
Eftersom det är relativt enkelt att planera ett enkelt lager, tilldelas sådana byggnader till avgiftszon I.
Ett enfamiljshus är mycket svårare att bygga - beroende på byggnadsprojektets komplexitet finns sådana byggnader i avgiftszonerna III till IV.
Mycket komplexa byggnader, såsom vetenskapliga institut med högteknisk utrustning, representerar sedan den översta klassen av planeringsutmaningar och ligger därför i avgiftszon V.
Varje avgiftszon har sina egna kostnadstabeller för enskilda byggtjänster. Som i vårt exempel finns det en för varje tabell
- Lägsta pris
- Mellanrörelse och
- Högsta pris
Arkitekten kan sedan tillämpa dessa meningar enligt den ansträngning som uppstår för honom. Det finns naturligtvis regler och riktlinjer för detta - en arkitekt kan inte bara tillämpa den maximala schablonbeloppet överallt för att optimera sin avgift. De angivna förutsättningarna för dess ansträngning måste redan vara uppfyllda.
Fråga: Typen av byggnad avgör i princip vilken HOAI-kostnadstabell som används - vilka tjänster kan du till exempel beställa när du bygger ett hus?
Kostnadskontrollsexpert: Här tillhandahåller HOAI enskilda delområden, som är indelade i totalt 9 servicefaser :
| Prestationsfas | Arkitektens aktiviteter | Procent av den totala arkitektkostnaden |
|---|---|---|
| 1 | Inledande konsultation, grundforskning | 2% |
| 2 | Preliminärt utkast | 7% |
| 3 | Detaljerat utkast, kostnadsberäkning | 15% |
| 4: e | Ansöker om bygglov | 3% |
| 5 | Skapande av byggarbetsplanering, tidsplanering, handelsplanering | 25% |
| 6: e | Tillkännagivande av de enskilda verken | 10% |
| 7: e | Undersökning av erbjudanden och hjälp med utmärkelsen | 4% |
| 8: e | Konstruktionstillsyn, övervakning av byggnadsarbeten | 32% |
| 9 | Uppföljningsstöd, dokumentation, identifiering av konstruktionsfel, hjälp med bygggarantianspråk | 2% |
En arkitekt är inte nödvändig i alla planerings- och byggfaser
Naturligtvis måste klienten bara betala för omfattningen av de tjänster som han har beställt.
Om vi hade arkitekterna i våra kostnader, bara med arbetsfaserna 1 - uppdrag 4, hade endast 24% av kostnaderna deklarerats , så 10 100 EUR ådragits till arkitektskostnader.
Som regel undviks de fyra första servicefaserna, såvida inte detaljerade planer redan har gjorts.
För servicefas 4 måste du också lägga till de officiella kostnaderna för byggnadsansökan, vanligtvis 0,5% till 0,7% av de totala byggkostnaderna.
Från fas 5 har du i princip det fria valet för vilka tjänster du vill använda arkitekten - men du bör komma ihåg att det som lekman är svårt att bedöma många saker - och att du naturligtvis bara kan hålla arkitekten ansvarig för tjänster senare, som man faktiskt har beställt.
Fråga: Vad händer egentligen om en arkitekt gör misstag, eller om ett fel inträffar i utförandet han övervakar? Vem bär då skadan?
Kostnadskontrollsexpert: I många fall gäller så kallat arkitektansvar här .
I grund och botten är arkitekten skyldig en felfri och felfri byggnad med arkitektkontraktet. Arkitekten är inte direkt ansvarig för utförandet av arbetet utan bara för planeringen. Så om en handel (som snickare) gör ett misstag måste företaget i fråga också göra förbättringar på egen bekostnad. Detta gäller dock bara i begränsad omfattning.
Arkitekten är endast ansvarig för allt som finns i hans specifikationer av tjänster - juridiskt sett är detta "att tillåta en byggnad att bli till", men inte "att bygga en byggnad". Denna lilla språkliga skillnad representerar en viktig skillnad för rättsvetenskapen.
I vilket fall som helst är arkitekter ansvariga för:
- Planeringsfel (ofta också fel grundläggande bestämning)
- Fel i beräkningarna
- Godkännandeplaneringsfel (t.ex. om godkännande inte beviljas)
- Fel i byggplaneringen (t.ex. underlåtenhet att observera underjordens speciella egenskaper, såsom hög grundvattennivå)
- valet av oekonomiska lösningar och därmed högre byggkostnader än nödvändigt (arkitekten är skyldig att planera billigt)
I det här fallet har kunden alltid rätt att begära reparation. Om arkitekten avvisar en omarbetning eller om felet inte längre kan åtgärdas genom omarbetning, har kunden rätt att sänka arkitektens kostnader därefter .
En något mer komplicerad punkt är ansvaret, som också tas upp i frågan, i händelse av fel orsakade av enskilda affärer. Som jag sa tidigare är det verkställande företaget främst ansvarigt.
Arkitekten kan hållas ansvarig för fel i konstruktionen
Men om arkitekten tar över konstruktionstillsynen och inte utövar tillräcklig försiktighet kan han också hållas ansvarig. Han är i grunden skyldig enligt lag att alltid ingripa omedelbart om han märker tecken på brister. Om han inte gör detta eller om han inte märker tecken på konstruktionsfel som han borde vara medveten om, är han också ansvarig i många fall.
Som en del av sin övervakning av konstruktionen måste han också se till att arbetsmiljön är på plats - detta är också en del av hans uppgifter.
En domstol har också beslutat att arkitekten är ansvarig även om byggnadens byggherre ändrar planerna för byggnaden efter eget gottfinnande. (OLG Hamm, 12 U 117/93)
Det får inte heller uteslutas något ansvar för kundens eget arbete - så länge som arkitekten är skyldig att övervaka, kan han inte helt enkelt infoga en ansvarsfriskrivningsklausul i kontraktet för sitt eget arbete.
Fråga: Vad händer om du som klient först märker misstag senare?
Kostnadskontrollsexpert: I grund och botten har du rätt att hålla arkitekten ansvarig för fel inom fem år .
Denna period börjar vanligtvis efter att byggägaren har accepterat byggnaden. Om det inte finns något godkännande med en godkännanderapport, börjar femårsperioden; till exempel kan hela betalningen av arkitektavgiften ses som periodens början.
Även om klienten flyttar in i byggnaden och inte ger ett klagomål anses acceptansen vara "tyst genomförd" 6 månader senare , den juridiska termen för detta är "underförstådd".
Inom femårsperioden kan arkitekten antingen kräva ”kompensation för bristande prestation” eller ”kompensation för positiv avtalsbrott”, beroende på vilket fel som finns.
Ersättning för positivt avtalsbrott ges endast om skadan orsakas av planeringsfel, men inte sker direkt på själva byggnaden. Sådana skadeståndskrav undantas också från femårsperioden - skadeståndskrav kan göras upp till 30 år senare.
Förutom skadeståndsanspråk finns också återbetalning av arkitektavgiften.
I enskilda fall kommer en sådan kompensationsfråga troligen alltid att gå till den behöriga domstolen, som sedan måste avgöra därefter.