Ska du testamentera eller ge bort ditt hus? Att äga fastighet är en form av pensionsförsörjning och ett bestående värde. Efter döden gynnar de efterlåtna och blir till exempel en säkerhet för barn och barnbarn. Det hjälper dig att känna till reglerna som påverkar arv eller gåvor för fastigheter.
På knappast något annat område finns det så mycket och bittra argument som i arvsrätten. En anledning är ofta oklara testamenten. Men också i det faktum att arvingar befinner sig i en grupp av arvingar som bara kan bestämma tillsammans. Ensamma arvingar är undantaget. Medarvingar måste betalas ut mycket oftare - och det är oenighet om aktiens storlek.
Om det inte finns någon testamente gäller den rättsliga arven. Med hjälp av ett testamente kan du bestämma exakt vem som får din egendom och vad som ska göras med den. De som inte beaktas i testamentet kan dock hävda sin obligatoriska del om de är nära släktingar eller en make. Även om arvet består av en egendom kan den som har rätt till en obligatorisk del kräva att den betalas ut omedelbart.
Gemenskapen av arvingar
Den som ärver ett hus och vill bo i det måste komma överens med alla medarvingar. "Det är därför det tillrådligt att lägga ut pengar i god tid för att till exempel kunna betala av syskon senare", råder Anton Steiner, specialistadvokat för arvsrätt och ordförande för det tyska forumet för arvsrätt. Till exempel är ett låneavtal för byggföreningar lämpligt för detta: Eftersom betalning av medarvtagare till fastigheter betraktas som ett bostadsändamål kan det till och med finnas rätt till statliga subventioner som t.ex. husbyggnadspremien.
Det är bäst för testatorn att reglera exakt vem som ska få vad i ett testamente, till exempel med hjälp av en delningsorder. Särskilt barnlösa par antar ofta felaktigt att de är respektive ensamstående arvingar. Istället tillhör de en grupp arvingar med den avlidnes närmaste släktingar, såsom hans föräldrar och syskon. Ett så kallat Berlin-testamente erbjuder möjligheten att utse din make till provisorisk ensam arving.
Om du ärver tillgångar - och det är vad fastigheter handlar om, måste stödmottagarna betala arvsskatt. Deras mängd beror på graden av förhållande. Men skattemyndigheterna håller inte alltid händerna: Det finns ganska höga skattebefrielser, särskilt för nära familjemedlemmar, som makar eller barn.
Arvsskattereformen från 2009 gynnade främst efterlevande makar och barn; med tillväxtaccelerationslagen minskade staten till exempel skattebördan för syskon. Men när ska arvskatt betalas och hur beräknas den?
Den som bor i den ärvda egendomen betalar ingen skatt
Inte alla som ärver ett hem måste betala. Det finns också några fall där du kan spara på arvsskatt. Bostadsfastigheter som den avlidne använde för sina egna bostadsändamål fram till arvet är undantagna från arvsskatt om den efterlevande makan själv har använt huset eller lägenheten i minst tio år. Det förändras inte heller om arvtagaren hindras från att göra det av tvingande skäl, till exempel för att han måste flytta till ett vårdhem. Detsamma gäller barn som utses till arvingar - men endast för bostadsfastigheter med en bostadsyta på upp till 200 kvadratmeter. Till exempel, om det ärvda huset är 300 kvadratmeter, måste marknadsvärdet på 100 kvadratmeter beskattas. Arvtagarnas förhållande bestämmer också det exakta skattebeloppet.
Skatteklasser
Ju mer arvstagaren är relaterad till den avlidne, desto lägre arvsskattesats är som tumregel. Till exempel tillhör makar och barn skatteklass I, där sju till 30 procent arvsskatt ska betalas. Syskon och syskonbarn som är släktingar med blod har betalat arvsskatt mindre än tidigare i skatteklass II med 15 till 43 procent sedan 2010. Skatteklass III-personer (t.ex. icke-släktingar) måste betala 30 till 50 procent.
Skatteklasser för arvsskatt
| Skatteklass I | Makar och registrerade civila partners, barn (legitima och 47 olagliga barn, adopterade barn, styvbarn, men inte fosterbarn), barnbarn och andra ättlingar samt för föräldrar och förfäder endast vid förvärv på grund av dödsfall |
| Skatteklass II | Föräldrar och förfäder vid köp mellan levande personer, syskon (inklusive halvsyskon), syskon, styvföräldrar, svärföräldrar, svärbarn och den frånskilda makan |
| Skatteklass III | alla andra förvärvare (inklusive partner i ett icke-äktenskapligt partnerskap) |
Att ärva huset och skattebefrielser
Beroende på skatteklass har arvingarna rätt till skattebefrielser som minskar beskattningsunderlaget. Om arvsskatten fortfarande är så hög att arvtagaren måste sälja Your-Best-Home.net för att samla in pengar kan beloppet skjutas upp i tio år utan ränta.
Arvstillägg
| 500 000 euro | för makar |
| 400 000 euro |
för ett barn och ett barnbarn som ärver istället för ett avlidet barn |
| 200 000 euro | för barnbarn |
| 100 000 euro |
för de andra personerna i skatteklass I. |
| 20000 euro |
för personer i skatteklass II |
| 20000 euro | för personer i skatteklass III |
Exempel på beräkning: arv av ett hus
Till vem du testamenterar Your-Best-Home.net, eller hur nära du är släkt, spelar en roll i skattens storlek.
Donation
Med en donation kan du testamentera din egendom under din livstid. Samma skattesatser och undantag gäller här som för ett arv - med skillnaden att undantagen kan användas vart tionde år. En donation måste certifieras av en notarie.
Det bör dock noteras att när du donerar avstår du från alla ägarrättigheter. Du kan inte längre sälja fastigheten om du till exempel behöver pengar i ålderdomen - en säkerhet finns inte längre. Det är därför du bör tänka noga över en gåva - det hjälper om du har försörjt ålderdomen på andra sätt än ditt eget hem.
Efter donationen har du inte längre rätt att fortsätta använda fastigheten. Naturligtvis tillåter många barn sina föräldrar att fortsätta bo i fastigheten. Men om det finns en tvist kan uppehållsrätten vara uppe till debatt. Du kan vidta försiktighetsåtgärder mot sådana faror om du avtalar om uppehållsrätt eller nyttjanderätt.
Enas om uppehållsrätt
De som har uppehållsrätt får fortfarande bo i ett hus eller lägenhet även om de inte längre är ägaren. Denna rättighet bör säkra kontraktet och registreras i fastighetsregistret.
En uppehållsrätt kan vara livslång, men den kan också ställas in för en viss period eller på villkor. Det kan också hänvisa till hela fastigheten eller bara till enskilda rum.
En uppehållsrätt upphör när den berättigade personen dör, han kan inte längre använda fastigheten, när den avtalsenliga perioden löper ut eller ett överenskommet villkor inte längre är uppfyllt. Uppehållsrätten kan inte ärvas eller säljas.
Ordna en användningsgrad
Usufruct ännu bredare än uppehållsrätt. Här får stödmottagaren bo i eller på annat sätt använda ett hus, lägenhet eller fastighet, även om han inte är ägaren. Kommersiell användning eller uthyrning är också möjlig.
Usufruct regleras enligt avtal som en uppehållsrätt och registreras i fastighetsregistret. Du kan till exempel ställa in varaktighet eller vissa villkor. I händelse av ägarbyte förblir lagen vanligtvis i kraft. Det kan dock inte överföras eller säljas.
Värdering av fastigheter vid arv
För bostadsrätter samt enfamiljshus och tvåfamiljshus bestämmer en jämförelsevärdesmetod det verkliga försäljningspriset baserat på liknande fastigheter eller andra faktorer som bostadsytan. Om detta inte är möjligt tillämpas det verkliga värdet, som består av byggnaden och markvärdet. Inkomstvärdesmetoden, som också tar hänsyn till årliga hyres- och förvaltningskostnader, gäller hyresbostäder. Den avlidnes skulder och skulder kan dras av från det bestämda värdet, till och med kostnader för hans begravning och gravstenen. Det återstående beloppet är då avgörande för arvsskatt.
Som redan beskrivits bestämmer skatteklasser och utsläppsrätter skatten på gåvor och arv. Ju närmare arvtagaren är relaterad till den avlidne, desto lägre arvsskatt. Låt notarius råda dig i vilken utsträckning undantag kan användas flera gånger.
Tips från notarien
”Tydliga och juridiskt säkra formuleringar är särskilt viktiga i ett testamente”, säger notarie Dr. Kai Bischoff, en expert på arvsrätt och pensionsfrågor. ”En notarie råder, utarbetar ett utkast, notariserar och lagrar det sista testamentet. Med tillgångar på 50 000 euro är detta Avgiften för detta är cirka 160 euro - oavsett hur komplicerat ärendet är. En notarial ersätter vanligtvis arvsintyget, vilket krävs för att bevisa arvtagarens status hos banker och fastighetsregistret. Arvscertifikatförfarandet är ofta långt och i vårt exempel kostar det minst 264 EUR. Tips: Om en person skulle ärva ditt bostadslån och sparavtal, låt dem ingå som förmånstagare i förväg. "
Ärva byggavtalets låneavtal
"Naturligtvis är byggsamhällets låneavtal ärftligt", säger Anton Steiner, specialadvokat för arvsrätt och ordförande för det tyska forumet för arvsrätt. ”Om inte annat överenskommits när byggföreningens låneavtal undertecknades, faller det in i arvet och växer sedan med respektive arvingar. Emellertid är ett bostadslån och sparavtal ofta utformat som ett avtal till förmån för tredje part. I en så kallad mottagardeklaration kan det då föreskrivas att i händelse av den avslutande partens död överförs rättigheterna från avtalet automatiskt till en viss förmånstagare, liknande när man tecknar livförsäkring. Då faller inte bostadslånet och sparavtalet in i arvet.
Detta kan vara en fördel i känsliga fall, till exempel om testatorn vill vända något till en person utan att låta de anhöriga veta om det. Under alla omständigheter har avtalet företräde framför en annan testamente. Därför, om du vill överväga ett annat byggföretagskontrakt senare än det som anges i kontraktet, måste kontraktet ändras - en annan bestämmelse i testamentet skulle vara ineffektiv. I vilket fall som helst måste mottagardeklarationen ändras genom en instruktion till byggföreningen eller banken. "