Italien står för god mat och gott vin. Om du vill ha mer än bara njuta av Medelhavsluften från ditt hotell, ger vi dig tips om hur du kommer till ditt eget hus eller fritidshus i Italien. Det behöver inte vara precis vid havet heller.
När Hannibal körde sin armé över Alperna besegrade han romarna - ett strålande drag som slog fast. Mer än 2000 år senare är invasionen över alpryggen vanligt. Idag använder vi den för att lura vädret - och vi välkomnas varmt av italienarna. De bästsäljande italienska semesterhusen ligger vid Gardasjön, även vid Maggiore-sjön, i Toscana, på Rivieran.
Krav på hus i Italien
Förvärv av fastigheter för privat bruk är inte föremål för några begränsningar i Italien och är också möjligt för utlänningar. Det finns inte heller några bosättningsrestriktioner för EU-medborgare i Italien. Italien accepterar dock i allmänhet endast en vistelseort. Så om du vill bli ”bosatt” och emigrera till Italien måste du avregistrera dig i Tyskland och från och med nu betraktas du som bosatt i Italien. Det är lätt för EU-medborgare att börja arbeta i Italien, både som egenföretagare och som arbetstagare. Skatteeffekterna av en bostadsort eller ett föremål utomlands baseras på dubbelbeskattningsavtalet mellan Förbundsrepubliken Tyskland och Italien. Skattekontoret som ansvarar för dig i Tyskland kan ge dig mer information.
Hur du hittar ditt perfekta hem i Italien
Mäklare arbetar regionalt i Italien och känner marknaden mycket väl. Till skillnad från det här landet måste de studera eller lära sig en lärling i fastighetskammaren.
Mäklare bevisar sitt godkännande med hjälp av ett registreringsnummer. Mäklarens provision kostar köparen mellan två och fyra procent. Beroende på om han betalar hela beloppet (som med fastighetsutvecklingsåtgärder) eller om säljaren tar över en del av det. I vilket fall som helst bör de berörda parterna skriftligen komma överens om vilket belopp som ska betalas. Det är bäst att betala mäklaravgiften först efter att notariusavtalet har undertecknats, ägandet har överförts och registrerats i registret. För din säkerhet är det bäst att fråga om den lokala mäklarorganisationen, till exempel kommunen eller handelskammaren. Kreditinstitut i Italien skyller inte på.
Om du vill söka på egen hand, bläddra bland nationella tyska tidningar. Dessa åtföljs regelbundet av en fastighetsavdelning med utländska erbjudanden. Eller så kan du söka online: Du kan hitta erbjudanden från stora mäklare eller fastighetsbolag på Internet. Du kan hitta fastigheter från privata säljare eller små mäklarbyråer i lokala tidningar i din önskade region.
Rättvisa
För fastigheter utomlands bör du ta med 40 till 50 procent av dina egna medel. Resten kan finansieras till exempel genom ett bostadslån och sparavtal. Fördelen: fasta räntor, ingen valutarisk, inga kostnader för månatliga penningöverföringar.
Finansiering av ett fritidshus i Italien
Vill du njuta av "la dolce vita"? Fastigheten i Italien måste utvärderas innan lånet betalas ut. Det finns också notarieavgifter och mycket mer.
Tillsammans med låneansökan kräver ditt byggföretag / din bank följande dokument:
- Preliminärt köpeavtal (compromesso / promessa di vendita); om du ännu inte är ägaren
- notarialköpskontrakt (contratto di compravendita per atto pubblico)
- Bevis på registrering i fastighetsregistret / fastighetsregistret (NCEU) om du redan är ägare (certificazione ipocatastale)
- Platsplan (estratto di mappa),
- Foto av objektet
- Italienskt skattnummer (codice fiscale)
- Kopia av deltagarnas identitetskort / pass
- Lämpliga bevis för brandförsäkring, brand, explosion, blixtnedslag (certifikat av assicurazione antincendo) med betalningsskyldighet till förmån för respektive institut.
För nya byggnader / modifieringar: - godkända byggnadsplaner (progetto approvato)
- Konstruktionsritningar (piantine / progetti di costruzione)
- Lista över byggkostnader (preventivo delle spese di costruzione)
- Beräkning av bostadsytan och det omvandlade utrymmet (calcolazione della superficie abitabile e cubatura)
- Byggförklaringsdeklaration från platsansvarig
- Meddelande för att starta byggandet
- Bevis för intyg efter avslutad.
Alla EU-medborgare kan förvärva egendom i Italien utan onödiga byråkratiska ansträngningar.
Fastighetsvärdering, utbetalning av lån
Bostadsutlåningsvärdet bestäms utifrån en värderingsrapport som upprättas för dina räkning. Kostnaderna för detta varierar beroende på i vilken region ditt fritidshus ligger och hur mycket tid din värderingsman investerar i värderingen. Om alla krav för utlåning av din egendom är uppfyllda och inteckningskontraktet har undertecknats av en italiensk notarie, står inget i vägen för finansiering. Om notarius har bekräftat korrekt registrering av inteckningen kan lånet betalas av.
Extrakostnader
Inköp från privat (beräknat på inköpspriset):
- Notariatsavgifter upp till 3,5 procent (beroende på inköpspriset)
- Låneskatt två procent
- Kadastralavgift en procent
- Registreringsavgift sju procent beroende på typ av fastighet
- Mäklaravgift två till fyra procent
Inköp från utvecklaren (beräknat på inköpspriset):
- Notariatsavgifter upp till 3,5 procent (beroende på inköpspriset)
- Moms tio procent
- Fastighetsregistreringsavgifter
Finansieringskostnader
- Utvärderingsavgifter
- Notariatsavgifter upp till två procent av lånebeloppet
- Ersättningsskatt: 0,25 procent av lånebeloppet för hypoteksordern
- Avbokning av inteckning: Beroende på inteckningens belopp
För ett fritidshus i Italien bör du ta med 40 till 50 procent av dina egna medel.
Överföring av äganderätt
För det första ordnar notarius överlåtelse av ägande. Det tar minst fyra veckor. Dessutom vidarebefordrar säljaren eller notaren en rapport till den lokala säkerhetsmyndigheten - detta är ett krav om fastigheten överförs till en utlänning.
Beställ en inteckning
Inteckningsordern, som endast ägaren kan ansöka om, är certifierad av notariusen i närvaro av en representant från din bank. Men först när ägarstrukturen har förtydligats och fastighetsregistret har skapats. Inteckningen registreras fyra till åtta veckor efter det att det notariserade inteckningsavtalet har registrerats. Först då kan lånen betalas ut. Så att säljaren har säkerhet tills köpeskillingen förfaller tilldelar du säljaren dina betalningsrättigheter till ditt byggföretag eller bank (delegazione di pagamento / cessione del credito). Ditt byggföretag / bank överför då inte saldot till dig utan direkt till säljaren.
Om köpeskillingen förfaller innan du äger fastigheten måste du ställa andra säkerheter, till exempel livförsäkring eller värdepapper, för lånet.
Rättigheter och bördor
Av skattemässiga skäl anges en lägre inköpspris i försäljningsavtalet i Italien än den som faktiskt överenskommits (delsäkerhet). Beräkningen av det lägsta belopp som ska notariseras baseras på det matrikelvärde som fastställs av fastighetsregistret. De italienska skattemyndigheterna har rätt att ombeskatta ett inköpspris som har ställts för lågt.
Eftersom det nästan är omöjligt för lekmannen att kontrollera ägarstrukturen inklusive inteckningar och andra intäkter rekommenderar vi att du kontaktar notarius publicus eller advokat om lämpligheten av det notariserade köpeskillingen. Dessutom bör du säkerställa med hjälp av en professionell att Your-Best-Home.net följer bygglagen. Även om myndigheterna knappast tillåter att olagliga byggnader rivs, riskerar ägaren alltid problem och kostnader. Även de som vill renovera Your-Best-Home.net bör få bygglov innan de köper eller inkludera dem i kontraktet som ett villkor.
Din egendom i Italien
Äganderätten regleras i den italienska konstitutionen och den italienska Codice Civile (CC). Ägaröverföringen i fastighetsregistret fungerar olika beroende på region. I de tidigare österrikiska områdena Sydtyrolen, Trient (Gardasjön), Friuli-Venezia Giulia, gäller en juridisk process som liknar vår i Tyskland: Du blir bara ägare när du registreras i fastighetsregistret (libro fondiario). Överallt i Italien övergår äganderätten till köparen så snart han undertecknar det notariserade köpeavtalet.
Notariatsavgifter, skatter och avgifter ska betalas direkt på plats under notiseringen. Den som presenterar försäljningsavtalet först har den längre spaken. Trots de avgifter som ska betalas är det därför bäst att låta dig registreras i fastighetsregistret när det godkända preliminära avtalet undertecknas. Detta rekommenderas på grund av italiensk konkurslag, särskilt för fastigheter som just byggs. Efter undertecknandet bör du alltid omedelbart registrera dig som ägare i fastighetsregistret och så snart som möjligt i fastighetsregistret. Överlåtelse av äganderätt i fastighetsregistret är inte absolut nödvändigt för att köpet ska vara lagligt, men det rekommenderas starkt. Detta är det enda sättet att agera som nuvarande ägare till omvärlden och skydda dig frånatt en säljare därefter intecknar fastigheten eller säljer Your-Best-Home.net till en tredje part.
Om du vill köpa en tomt i landet behöver du avstå från dina framtida grannar.
Du köper ett hus i tre steg
För att kunna genomföra en laglig transaktion som att köpa en fastighet i Italien måste du ansöka om ett skatterummer (codice fiscale) från ett italienskt skattekontor. Du behöver också detta skattenummer för att öppna ett konto hos en italiensk bank. Det måste också anges i försäljningsavtal.
Innan du tecknar ett preliminärt kontrakt betalar du en deposition - "per fermare l'oggetto", vilket betyder "blockera fastigheten." Du bekräftar din avsikt att köpa.
Därefter ingår köparen och säljaren vanligtvis ett preliminärt kontrakt(contratto preliminare), som ger dig tid att slutföra de återstående formaliteterna. Det preliminära kontraktet binder båda parter till affären. Det är därför tillrådligt att registrera alla avtal skriftligen utöver fastighetsregisteruppgifterna och att de är notariserade. Förändringar i din egen tjänst kan knappast verkställas senare. Kontrollera därför alltid standardformulär noggrant. De skapas mest av säljaren själv och gynnar honom. Vid ingående av det preliminära avtalet är det vanligt i Italien att göra en handpenning på tio till 30 procent av inköpspriset kontant. Om du senare väljer att flytta till ett annat hus eller om du inte kan samla in pengarna i tid kan säljaren hålla tillbaka förskottsbetalningen - såvida du inte har angett något annat i avtalet.Mäklarkostnaderna måste också betalas trots uttaget. Om säljaren drar tillbaka kan köparen kräva skadestånd upp till dubbelt så mycket som insättningen. Kravet kan behöva verkställas i domstol. Med det notariserade preliminära avtalet äger en ägarförbehåll rum i fastighetsregistret.
Det auktoriserade försäljningsavtalet måste ha väsentliga innehållsfunktioner i det preliminära avtalet, såsom matrikkeldata, frihet från intäkter, ägardata. Överföringen av äganderätten sker genom att underteckna köpeavtalet framför notären. Återstående köpeskilling är då vanligtvis förfallen. Innan du undertecknar det notariserade köpeavtalet, överenskomm med säljaren att du kommer att överföra återstående betalning av köpeskillingen senare, eftersom du behöver en inteckning för finansieringen. Det är dock bara ägaren som kan inteckna en fastighet - du är ännu inte vid tidpunkten för kontraktets undertecknande. Det tar ett tag innan formaliteterna löses.
Fler tips för ditt semesterhus i Italien
Byggnadsentreprenörens kreditvärdighet, kompletterande kostnader, rätt till väg: faktorer som ofta glömms bort vid köp av fritidshus. Läs dessa tips för att vara helt säkra:
- På grund av olika skattesatser vid köp av fastighet bör du definitivt klargöra skatterna innan du köper.
- För nya byggnader, kontrollera byggentreprenörens kreditvärdighet. En bankgaranti för de betalningar som ska göras är tillrådlig och krävs enligt lag. För nya byggnader kan du också begära byggförsäkring från ditt byggföretag.
- När det gäller jordbruksmark har invånare i allmänhet rätt till första vägran. Du behöver ett skriftligt undantag från dem innan du undertecknar notarieavtalet.
- När det gäller bostadsrätter, fråga om andelen gemensam egendom och få klarhet om de extra kostnaderna.
- Du bör endast ta över lägenheter och hus utan hyresgäster.
- Fråga alltid om befintliga poster i fastighetsregistret, t.ex. servitut eller rätt till vägtransport.
- Om din säljare är gift måste makan alltid godkänna köpet och underteckna det. Undantag: Endast en make äger Your-Best-Home.net och de har ett äktenskapsavtal med en strikt separering av egendom.
- Få en bekräftelse på att om säljaren drar sig ur kontraktet kommer de att kunna betala din insättning och eventuell ersättning.
- Fråga om naturliga faror i regionen - som jordbävningar eller lera.
All information som ges här ges så vitt vi vet. Ingen garanti kan dock ges för informationens riktighet eller fullständighet.