Som regel söker hyresvärden inte ett hyresavtal. När allt kommer omkring är ett långsiktigt och förtroendefullt hyresavtal nästan alltid i hyresvärdens intresse. Ändå finns det skäl som gör ett för tidigt slut på hyresavtalet och ingåendet av ett hyresannulleringsavtal förnuftigt. Du kan läsa här vilka lagkrav som är väsentliga och vilka fällor som lurar.
Vad är ett hyresavtal?
Ett hyresavtal är en ömsesidigt överenskommen uppsägning av avtalet mellan hyresvärden och hyresgästen, vilket leder till att hyresgästen upphör i förtid.
Med ett hyresannulleringsavtal är det möjligt att förkorta eller helt annullera den ordinarie uppsägningstiden som anges i hyresavtalet och också kringgå lagliga bestämmelser.
Som en del av avtalsavtalet finns det också möjlighet att i godo reglera olika punkter vid överlåtelse av hyresfastigheten. De frågor som bör klargöras om hyresgästen flyttar tidigt inkluderar till exempel om och i vilken utsträckning den hyrda lägenheten måste renoveras av hyresgästen innan han flyttar ut, eller om delar av möblerna finns kvar i lägenheten.
Dessutom registreras alla finansiella avtal mellan hyresvärden och hyresgästen skriftligen i hyresavtalet. Detta inkluderar till exempel beloppet för eventuella ersättningar som ska göras om du flyttar tidigt. Andra överenskomna skyldigheter såsom hyresgästens sökning efter en ny hyresgäst kan också registreras här.
Ett hyresavtal kan ingås antingen muntligen eller skriftligen. För att undvika tvetydighet och missförstånd rekommenderas dock generellt den skriftliga formen.
Varför finns det möjlighet till ett hyresavtal?
Ett hyresavtal för att hyra en lägenhet eller ett hus som ingås mellan hyresvärden och hyresgästen innehåller vanligtvis avtal om uppsägning av kontraktet. Dessutom gäller lagstadgade bestämmelser för uppsägningstiderna. Under vissa förhållanden kan en tidig uppsägning av ett hyresavtal dock vara fördelaktigt för hyresgästen eller hyresvärden. I dessa fall kan båda parter ingå ett hyresannulleringsavtal.
Hyresavtalet är användbart, till exempel om hyresvärden tänker sälja sin fastighet, eftersom försäljningspriset för en tom lägenhet utan hyresgäst vanligtvis är mycket högre.
I händelse av en arbetsrelaterad bostadsbyte är det dock fördelaktigt för hyresgästen att säga upp hyresgästen tidigt. På detta sätt kan han flytta ut från den hyrda lägenheten vid ett tidigare datum och därmed spara kostnader.
Om båda parter är överens, kan hyresavtalet sägas upp genom ett uppsägningsavtal.
Vilka är uppsägningsperioderna för ett hyresavtal?
Den lagstadgade uppsägningstiden för hyresfastigheter i Tyskland är tre månader för hyresgäster och tre till nio månader för hyresvärdar, beroende på längden på det tidigare hyresavtalet. De tidsfrister som gäller för ordinarie uppsägning regleras i avsnitt 573c i den tyska civillagen (BGB).
Oavsett den uppsägningstid som ursprungligen överenskommits i hyresavtalet kan hyresvärden och hyresgästen dock komma överens om hyresannulleringsavtalet på ett ömsesidigt godtagbart datum då hyresförhållandet ska upphöra. De lagligt föreskrivna tidsfristerna kan också underskridas.
När är ett avtal om hyresannullering vettigt?
Om en hyresgästs livssituation eller hyresvärdens planering med fastigheten ändras är hyresavtalet ett användbart sätt att säga upp en hyresavgift tidigt.
Till exempel, om ett hyresgästpar separerar och en av de två hyresgästerna vill behålla lägenheten, ska den flyttande hyresgästen ingå ett uppsägningsavtal med hyresvärden. Annars kan han hållas ansvarig för ytterligare hyresbetalningar om den före detta partnern inte betalar hyra eller driftskostnader.
Andra typiska fall där ett hyresavtal är lämpligt är dessa:
- för att undvika dubbla hyresbetalningar om hyresgästen redan har hittat en ny lägenhet
- om en av hyresgästerna vill flytta från hyresfastigheten medan den andra hyresgästen vill fortsätta bo där
- om hyresvärden behöver fastigheten med kort varsel och vill flytta dit
- på grund av den avsedda renoveringen av hyresfastigheten, i syfte att en efterföljande hyreshöjning
- fastigheten ska erbjudas till försäljning som en uthyrd fastighet för att uppnå ett högre försäljningspris
Innan du undertecknar hyresavtalet, kontrollera att det är korrekt och fullständigt.
Vilken information måste hyresavtalet innehålla?
Ett hyresavtal måste innehålla viss information så att det kan stå upp i domstol i en nödsituation. Hyresavtalet bör innehålla följande information:
- namnen på de avtalsslutande parterna
- den exakta beskrivningen av hyresgästen
- adressen till hyresfastigheten (för lägenheter också lägenhet eller lägenhetsnummer)
- eventuellt namnet på en ny hyresgäst
- avtalad uppsägningstid för hyresavtalet samt exakt utflyttningsdatum
- Reglering av hyresfastighetens skick vid överlämning (t.ex. sopad)
- ytterligare överenskomna regler, till exempel om kosmetiska reparationer, kvarvarande möbler i hyresfastigheten (t.ex. köket), demontering av hyresgästen, fakturering av el, återbetalning av deposition
- vid sen överlämnande av fastigheten, ersättningsbeloppet för användning
- Betalningsavtal avseende återbetalning av utgifter till hyresvärden eller avgångsvederlag eller ersättning till hyresgästen
- Plats, datum och underskrift för båda avtalsslutande parterna
I synnerhet bör finansiella avtal som betalnings- och prestationskrav registreras så mycket detaljerat som möjligt i hyresannulleringsavtalet. I detta sammanhang rekommenderas att ange skälen till anspråket och ange motsvarande betalningsmetoder (tidsfrister, namn på mottagare av betalning eller tjänst, betalningsmetod och bankuppgifter).
Parterna kan också komma överens om att avstå från rätten till invändningar. Så ingen av undertecknarna kan återkalla hyresavtalet inom två veckor efter undertecknandet. En annan viktig punkt vid ingående av ett hyresannulleringsavtal är avtalet om att alla ömsesidiga fordringar regleras.
Formuleringen att tillämpningen av avsnitt 545 i den tyska civillagen (BGB) inte tillämpas är också väsentlig. Detta stycke beskriver en tyst förlängning av hyresavtalet, som träder i kraft om hyresgästen inte lämnar hyresfastigheten vid överenskommen tid. Detta är viktigt, för om denna formulering saknas och hyresgästen inte flyttar ut vid den tid som anges i hyresavtalet trots avtalet är hela avtalet ogiltigt. Om hyresannulleringsavtalet har undertecknats av alla avtalsslutande parter, men detta avsnitt saknas, kan hyresvärden göra invändningar inom två veckor - men bara om rätten till invändning inte har avstått.
Ett hyresavtal upprättas alltid i två exemplar och undertecknas sedan av hyresvärden och hyresgästen. Båda avtalsslutande parterna kommer att få en kopia för att spara dem.
När gäller hyresavtalet?
I princip är ett hyresavtal också giltigt om det ingicks muntligt. För att undvika missförstånd är dock extremt exakta arrangemang nödvändiga. När det gäller ett uppsägningsavtal, som med alla andra avtal, ska den skriftliga blanketten föredras framför det muntliga avtalet.
Om hyresgästen får ett uppsägningsavtal från sin hyresvärd med begäran om underskrift och han gör det, har hyresgästen rätt att återkalla detta beslut inom 14 dagar. I detta fall kan bestämmelserna i § 312 BGB för dörrförsäljning gälla för hyresannulleringsavtalet. Invändningsperioden börjar då exakt den dag då hyresgästen fick ett skriftligt uttalande från sin hyresvärd om ångerrätten. Om denna instruktion inte mottas av hyresgästen samtidigt som undertecknandet av uppsägningsavtalet förlängs invändningsperioden automatiskt med en period på fyra veckor efter mottagandet av uppsägningsmeddelandet.
Om hyresvärden inte informerar hyresgästen om sin annulleringsrätt, upphör uppsägningstiden senast sex månader efter undertecknandet av avtalet.
Allt detta gäller dock endast om invändningsperioden (se ovan) inte har avstått.
Vad bör hyresvärdar och hyresgäster överväga vid hyresannulleringsavtalet?
Den konventionella informationen om uppsägningstiden, som överenskommits med ingåendet av det ursprungliga hyresavtalet, ogiltigförklaras av hyresannulleringsavtalet. Som redan nämnts, i motsats till hyresavtalet, behöver inga lagliga regler följas. Det är dock vettigt för båda parter att se till att uppsägningsavtalet inte innehåller några avtal som senare visar sig vara skadliga för dem.
För att hyresvärden inte missgynnas av att hans hyresgäst flyttar ut tidigt kan man exempelvis göra ett avtal som tvingar hyresgästen att hitta en ny hyresgäst för att undvika vakanser och därmed förknippad hyresförlust. Ett alternativ i detta fall är att hyresgästen betalar en fast avgift eller ytterligare hyresbetalning tills uppsägningstiden löper ut regelbundet.
Om initiativet att i förtid säga upp ett hyresavtal kommer från hyresvärden, bör hyresgästen se till att han inte drabbas av några nackdelar om han uppfyller hyresvärdens begäran. Som regel erbjuder hyresvärden betalning av lämplig ersättning eller avgångsvederlag om flytten från den hyrda fastigheten ska ske innan den ordinarie uppsägningstiden har löpt ut.
Är ett avgångsvederlag obligatoriskt i hyresavtalet?
Hyresgästens samtycke till en för tidig uppsägning av hyresgästen eller ingående av ett hyresannulleringsavtal leder inte automatiskt till krav på ersättning eller avgångsvederlag.
Men om uppsägningsavtalet sker genom hyresvärdens initiativ, är hyresgästen i en bra förhandlingsposition. Eftersom att flytta tidigt har många fördelar för hyresvärden när han säljer en fastighet, godkänner hyresvärden ofta betalningen av en förlikning. Ersättningen bör avtalas till ett rimligt belopp, i syfte att täcka kostnaden för att leta efter en lägenhet och flytta samt nödvändiga mäklaravgifter, en högre hyra och kostnaden för att köpa nya möbler.
Vid beräkning av avgångsvederlaget måste också andra möjliga kostnadsfaktorer som extra resekostnader på grund av ytterligare pendling beaktas.
Kan ett avtal om hyresannullering också ingås för kommersiella fastigheter?
Ja, ett hyresannulleringsavtal kan ingås för både privata hyresfastigheter och kommersiella fastigheter. Eftersom även i hyresavtal med avseende på en kommersiell fastighet kan det finnas olika skäl som det är vettigt att förkorta den ordinarie uppsägningstiden. Om hyresavtalet för en butik, verkstad eller annan kommersiell fastighet sägs upp i förtid krävs undertecknande av alla berörda parter enligt hyresannulleringsavtalet. Det bör därför kontrolleras noggrant vilka underskrifter som krävs av de entreprenörer som fastigheten hyrdes till.
Var kan jag ladda ner ett exempel på hyresavtal?
Eftersom mycket information måste beaktas i ett hyresavtal är det lämpligt att använda ett provformulär. Du kan ladda ner ett exempel på ett hyresavtal här:
