Fastighetsskattefritagandet är ett lagligt reglerat alternativ för fastighetsskattebetalare att få en del av fastighetsskatten undantagen. Med en framgångsrik ansökan kan hyresvärdar till exempel spara 25 procent eller 50 procent på fastighetsskatt, beroende på omständigheterna. Villkoren för detta anges i 33 § GrStG (markskattelag).
Avsnitt 33 GrStG: Villkor för eftergift för fastighetsskatt
Texten till fastighetsskattelagen säger:
"(1) Om den … anta. Om minskningen av normal bruttovinst är 100 procent ska fastighetsskatten på 50 procent avstås. (…) Den normala bruttovinsten är (…) (2) när det gäller bebyggd mark, den vanliga årliga bruttohyran beräknad enligt omständigheterna i början av undantagsperioden. "
De väsentliga aspekterna av paragrafen för hyresvärdar är således a) storleken på det möjliga undantaget för fastighetsskatt och b) termerna "normal bruttovinst" eller "årlig bruttohyra" och c) villkoret att skattegälden inte är ansvarig för minskningen av bruttovinsten. Särskilt den sista punkten är ganska vag i lagen och har redan varit föremål för rättsliga tvister.
Minskat bruttovinst och befrielse från fastighetsskatt
Den normala bruttovinsten är den beräknade vanliga årliga bruttohyran, varvid beräkningen måste göras i början av undantagsperioden. Vad som ingår i den årliga bruttohyran definieras i 79 § BewG (värderingslagen):
"(1) Årlig bruttohyran är den totala avgiften som hyresgästerna (hyresgästerna) måste betala för ett år baserat på avtalsavtal baserat på status vid tidpunkten för beslutet. Bidrag och alla andra tjänster från hyresgästen ska inkluderas. "
Ytterligare begränsningar och mer exakta bestämmelser reglerar exakt hur den årliga bruttohyran ska bestämmas. Detta är viktigt: Om bruttovinsten, dvs. den uppnådda årliga bruttohyran, minskas med mer än 50 procent, kan 25 procent av fastighetsskatten undantas. Om bruttovinsten minskas med 100 procent (dvs. inga hyresbetalningar har erhållits) är det möjliga skattebefrielsen 50 procent. Detta gäller endast om minskningen inte är hyresvärdens fel.
Förordningen i § 33 GrStG innehåller en viss orättvisa, för med en inkomstförlust på 99 procent avstår en identisk del av fastighetsskatten som med 50,1 procent. Befrielsen från fastighetsskatten är endast 50 procent om det finns ett inkomstbortfall på 100 procent. Lagen känner bara till dessa två nivåer och träffar därmed vissa hyresvärdar hårt.
När ansvarar inte minskningen av bruttovinsten för?
För en framgångsrik ansökan om undantag från fastighetsskatt måste skattebetalarna tillhandahålla bevis för minskningen av fastighetsinkomsten och att de inte själva är ansvariga för inkomstbortfallet. En tänkbar förklaring till den lägre inkomsten är att hyresgästerna inte uppfyllde sina betalningsförpliktelser, trots att de hyrdes ut hela tiden. I ett sådant fall erkänner myndigheterna vanligtvis minskningen som inte deras eget fel.
På samma sätt finns det fall där naturkatastrofer som blixtnedslag och brand eller översvämningar är orsaken till hyresförlust. Eftersom sådana händelser som leder till icke-uthyrning är inte heller hyresvärdens ansvar.
Fastighetsskattelättnader är också ett alternativ när det gäller strukturellt orsakade inkomstbortfall: Särskilt i landsbygdsområdena i Östra Tyskland har en ibland dramatisk nedgång i befolkningen registrerats, vilket leder till ett överutbud av bostadsutrymme och en krypande minskning av hyran.
I alla fall där ledigheten anges som anledning måste en hyresvärd dokumentera sina ihållande ansträngningar för att åstadkomma en hyra. Sådana ansträngningar inkluderar tidningsannonser, anställningsmäklare, meddelanden och att lägga ut hyreserbjudanden på Internet. Högsta förvaltningsdomstolen i Rheinland-Pfalz har emellertid beslutat att de större och välkända portalerna ska användas på grund av deras räckvidd och inte bara privata hemsidor eller sidor från mäklare (OVG Rheinland-Pfalz, dom av den 02.05.2016, AZ 6 A 10971/15) . Även i en strukturellt svag region är hyresvärdar skyldiga att söka efter möjliga hyresgäster på alla dessa sätt, annars är undantag från fastighetsskatt undantaget.
I vissa landsbygdsområden har befolkningen minskat dramatiskt. Detta kan leda till undantag från fastighetsskatt.
När är hyresvärden ansvarig?
Men om skälen till den delvisa eller fullständiga bristen på hyresbetalningar är från hyresvärdens sida, är det inte möjligt att avstå från fastighetsskatt. Så är till exempel när hyresvärden inte har gjort tillräckliga ansträngningar för att hitta hyresgäster.
En annan anledning till avslaget på en ansökan om befrielse från fastighetsskatt ges om den erforderliga hyran är överskattad och därför inga hyresgäster kan hittas. En hyresvärd är inte skyldig att erbjuda sin fastighet till dumpningspriser. Det måste dock ligga inom det vanliga marknadsprisintervallet.
En fastighetsägare ansvarar också för vakanser på grund av byggnadsarbeten (modernisering, renovering). Och om en lägenhet inte kan hyras på grund av dess dåliga bevarandestatus, är denna ledighet också hyresvärdens ansvar och motiverar inte en skattebefrielse.
Ansökan om befrielse från fastighetsskatt: tidsfrister och kontaktpersoner
Den myndighet som upprättar fastighetsskattet får ansökan om eftergift av fastighetsskatt. I de flesta fall är detta kommunen, i Berlin, Bremen och Hamburg är det skattekontoret. Tidsfristen är alltid den 31 mars varje år för att ansöka om undantag från fastighetsskatt för föregående år. Minst en informell ansökan måste ha inkommit vid den här tiden, annars upphör rätten till undantag från fastighetsskatt. Anledningen och detaljerade bevis kan lämnas in senare. Det är dock lämpligt att i förväg dokumentera exakt hur bristerna uppstod och vad som gjordes för att mildra eller förhindra dem.
Det finns dock ett undantag från tidsfristen: Om fastighetsskattet eller ett meddelande om ändring inte mottas av skattebetalaren i god tid, slutar ansökningsperioden förrän det datum som anges i informationen om rättsmedel.
Inget undantag för fastighetsskatt om fastighetsskatten minskas genom att enhetsvärdet uppdateras
Fastighetsskatten beräknas bland annat utifrån fastighetens enhetsvärde. Om detta värde minskar, till exempel på grund av en brand i en del av byggnaden, sänks också fastighetsskatten. Detta kräver en extrapolering av enhetsvärdet. Om minskningen av bruttovinsten kunde ha beaktats genom en extrapolering under en period för vilken ansökan om fastighetsskatt undantas, undantas en fastighetsskatteavstående enligt ovan beskrivna regler (avsnitt 33 (5) GrStG). Det är därför viktigt att enhetsvärdet uppdateras.
