Flerfamiljshus kan täcka bostadsbehovet för flera familjer, men de kan också utgöra en kapitalinvestering. I en intervju förklarar kostnadskontrollsexperten i detalj vilka kostnader och priser du måste räkna med för byggandet, prefabricerade konstruktioner eller begagnade inköp av flerfamiljshus.
Fråga: Är flerfamiljshus fortfarande värdefulla som en kapitalinvestering?
Kostnadskontrollsexpert: I många fall ja - men inte alls i alla fall.
Det är alltid viktigt att hyrbarheten är så optimal som möjligt - det är huvudkriteriet. För att räkningen ska fungera måste naturligtvis kostnaderna eller priset för lägenhetsbyggnaden matcha de hyresintäkter som uppnås. Båda faktorerna kan endast bedömas från fall till fall.
Dessutom, vilka avkastningar du faktiskt vill uppnå om du ser hyreshuset som en investering.
Fråga: Vad kostar flerbostadshus i allmänhet?
Kostnadskontrollsexpert: Naturligtvis finns det inget allmänt svar på det - det beror på huset och på om du själv bygger ett hus, köper det som ett prefabricerat hus eller köper det begagnat.
När du bygger kan du i allmänhet ta ut kostnader på cirka 1 500 euro per m² . I praktiken kommer dock kostnaderna vanligtvis att vara betydligt högre - du bör definitivt börja från 1800 EUR per m² till 2000 EUR per m² .
Byggandet i staden kan vara betydligt dyrare än i landet
När det gäller byggnad beror det dock mycket på var du bygger. I stadsområden kan byggkostnaderna redan vara betydligt högre - de senaste åren har byggkostnaderna på vissa byggarbetsplatser stigit till upp till 3000 euro per m² eller ännu mer. Naturligtvis spelar utrustning och konstruktion alltid en viktig roll här.
Byggbranschen, däremot, beräknar ofta med den så kallade kubaturen: 400 EUR per m³ sluten yta används i detta fall som en tumregel - här kan dock naturligtvis vara lika betydande avvikelser upp eller ner.
Generellt gäller samma kostnadsram för prefabricerade hus - men även här kan priser per kvadratmeter vara ganska dyra.
Om du köper en hyreshus från en fastighetsutvecklare kan det bli ännu dyrare i enskilda fall - beroende på plats. Här måste du dock ta hänsyn till att i det här fallet ingår också fastigheten - den här kostnadsfaktorn har ännu inte beaktats när du specificerar byggkostnaderna.
Om du köper en begagnad hyreshus baseras priset ofta på de hyror som kan uppnås.
Ett litet kostnadsexempel från praxis:
En lägenhetsbyggnad i solid konstruktion byggs på ett bekvämt läge nära en stor stad. Den totala användbara ytan är 400 m², den byggs kostnadsmedvetet. I detta fall är byggkostnaderna därför 1880 EUR per m². Kostnaderna för den 1100 m² stora fastigheten är 170 EUR per m².
| Posta | pris |
|---|---|
| Fastighet, 1100 m², kostar 170 EUR per m² | 187 000 EUR |
| Flerfamiljshus i solid konstruktion | 752 000 euro |
| total kostnad | 939 000 euro |
| Totalkostnader per m² hyrbart utrymme | 2934 EUR per m² |
Naturligtvis är detta bara ett exempel på kostnaden för ett specifikt hus på en specifik plats. Kostnaderna för andra hyreshus, särskilt på andra platser, kan också variera avsevärt.
I vårt kostnadsexempel tas inga extra byggnadskostnader med i beräkningen, och vi har ännu inte tagit med utformningen av utomhusområdet och byggandet av nödvändiga parkeringsplatser i dessa kostnader.
Fråga: Vilka faktorer beror kostnaden för en hyreshus vanligtvis på?
Kostnadskontrollsexpert: Ett antal faktorer spelar faktiskt in här:
- Husets typ och storlek
- Konstruktion och utrustning
- Husets läge, läge och omgivning
- uppnåbara hyror på platsen när man köper ett hus
- Leverantör (för prefabricerade hus)
Som vi har sett är dock skillnaderna i kostnader som dessa faktorer kan orsaka betydande.
Fråga: Du nämnde att priset ibland baseras på uppnåeliga hyresintäkter - hur fungerar det i praktiken?
Det tar ofta mer än 20 år innan byggpriset betalas genom hyror
Kostnadskontrollsexpert: När man förhandlar om priser för en byggnad som redan har byggts och redan hyrts är den uppnåliga hyran ofta en utgångspunkt.
Tidigare var priskriteriet vanligtvis mellan 10 och 12 årliga hyror - idag kan startpriset variera från över 20 årshyror till nästan 30 årshyror, särskilt på bra och framväxande platser.
I vilken utsträckning detta fortfarande är lönsamt som en kapitalinvestering måste varje köpare bedöma själv.
Fråga: Hur är det med lönsamhet alls - hur kan du beräkna det?
Kostnadskontrollsexpert: Tja - låt oss ta en titt på vårt kostnadsexempel:
Vi har beräknat kostnader på cirka 3000 EUR per m² hyrbart utrymme . Du måste alltid vara försiktig med det område som faktiskt kan hyras: det motsvarar inte byggnadens totala användbara yta, eftersom kompletterande anläggningar som trappor måste tas bort.
Å andra sidan finns det de hyror som kan uppnås - för detta måste vi titta närmare på hyresindexet i Tyskland. Vi använde data från 2018 som grund för detta.
| Plats / värde | Hyra per m² och månad | Årshyra per m² |
|---|---|---|
| Genomsnittligt Tyskland | 7,50 EUR per m² och månad | 90 EUR per m² och år |
| sökte platser | 10 EUR per m² - 12 EUR per m² och månad | 120 EUR per m² - 144 EUR per m² och år |
| Topplatser (t.ex. München) | upp till 17,50 EUR per m² och månad | upp till 210 EUR per m² och år |
Med 320 m² faktiskt hyrbar yta som i vårt kostnadsexempel kan vi anta hyresintäkter på i genomsnitt 28 800 EUR per år om byggnaden hyrs kontinuerligt.
På bra platser är intäkterna upp till 46 000 EUR per år , på en topplacering kan vår byggnad generera upp till 67 000 EUR hyresintäkter per år .
Om du lägger till 3 000 EUR per m² byggkostnader till cirka 120 EUR hyresintäkter per år och m² skulle byggkostnaderna ha täckts av hyresintäkterna inom cirka 25 år. Finansierings- och räntekostnader beaktas inte.
I det här fallet kan man fortfarande tala om en lönsam investering som fortfarande kommer att generera mycket avkastning på lång sikt.
Fråga: Behöver man inte också överväga hyreshöjningar här?
Hyreshöjningar kan inte alltid förutses
Kostnadskontrollsexpert: Vanligtvis ja - men höjningar i hyrespriserna är alltid lite svåra att förutsäga. Under de närmaste åren antar experter att hyror för topplatser kommer att öka med upp till 10% - men för de flesta hyror kommer ökningarna inte att vara mer än cirka 5%. På landsbygden kan man till och med anta att hyrorna kommer att ligga kvar på samma nivå.
Vilka ökningstakter som faktiskt kommer att ske under åren beror i huvudsak på plats och situation.
Fråga: I vilken utsträckning måste du ta hänsyn till uppföljningskostnader när du köper eller bygger?
Kostnadskontrollsexpert: Uppföljningskostnaderna är till och med mycket viktiga. Beroende på vilken byggmetod du väljer för ett hus kan uppföljningskostnaderna skilja sig väsentligt. Under de många åren därefter kan dessa kostnader öka betydligt.
Som regel är det bättre att acceptera något dyrare byggkostnader när man bygger och undvika höga uppföljningskostnader.
Låt oss ta en titt på fasaden, till exempel: om du väljer fasadbeklädnad - till exempel med klinker - kan du ha högre byggkostnader i början, men undvik sedan höga uppföljningskostnader för renovering och målning av fasadytan. Beräknat över 30 eller 40 år skulle bara dessa kostnader vara betydande och betydligt överstiga kostnadsskillnaden mellan klinkerfasaden och en gipsfasad.
Det ofta populära platta taket resulterar i konstant underhålls- och servicekostnader i mycket hög grad efter bara några år. De ständigt nödvändiga inspektioner och tätningar kostar betydligt mer pengar än skillnaden för en annan takkonstruktion (till exempel ett klassiskt gaveltak eller monopitchtak) - med dessa takformer, men om du utförs ordentligt har du vanligtvis ingen ansträngning på decennier.
Fråga: Vad menas med tillhörande byggkostnader - och hur höga är dessa kostnader som regel?
Kostnadskontrollsexpert: De kompletterande byggkostnaderna inkluderar ett stort antal kostnadsposter:
- alla arkitekt- och ingenjörstjänster, inklusive kostnaderna för byggnadsingenjören
- alla kostnader för bygglov och acceptans
- Notarie- och fastighetsregistreringskostnader
- upphandlingskostnaderna för hypotekslån
- Bearbetningsavgifter och distributionsavgifter samt räntor under byggfasen
- Försäkringspremier för nödvändig byggförsäkring
Cirka 8% av de totala byggkostnaderna ska betalas till arkitekten
Dessutom kan det finnas ytterligare kostnader som kan variera från fall till fall.
Det är inte möjligt att göra ett allmänt uttalande om beloppet för extra byggnadskostnader, eftersom de skiljer sig från byggnad till byggnad. Som regel måste du dock ta på dig cirka 10% till 20% av byggkostnaderna .
Som en tumregel är arkitektens kostnader vanligtvis 8% av de totala byggkostnaderna. Avgiftssatserna som används är desamma för alla arkitekter: arkitekter och byggnadsingenjörer betalar alltid enligt HOAI, avgiftsschemat för arkitekter och ingenjörer. Detta för att säkerställa att jämförbara tjänster också kostar samma belopp.
Fråga: Vad ska du vara uppmärksam på när du bygger eller köper en hyreshus?
Kostnadskontrollsexpert: När du köper eller bygger en hyreshus som en investering bör det viktigaste kriteriet vara den bästa möjliga hyrbarheten. Det andra viktiga kriteriet kan ses som lägsta möjliga uppföljningskostnad.
Allt annat bör vara underordnat dessa två kriterier. Det börjar med plats och val av fastighet och slutar med byggandet av huset med lägsta möjliga uppföljningskostnader. En bra arkitekt som är bekant med byggandet av hyreshus kan vara till stor hjälp för båda dessa punkter.
En beräkning av lönsamheten och avkastningen bör göras i förväg, så att du faktiskt skapar en meningsfull kapitalinvestering.
Den som bara bygger ett tvåfamiljshus för eget bruk kommer naturligtvis att dra nytta av lägsta möjliga uppföljningskostnad - men hyrbarhet spelar ingen roll här - det vill säga när du väljer en plats kan du främst fokusera på fastighetens kostnader.