Knappast något kan byggas i Tyskland utan officiellt godkännande. Som med de flesta tillstånd och ansökningar, är det vanligtvis inga undvikande avgifter. I en intervju förklarar kostnadskontrollsexperten i detalj vilka kostnader som kan uppstå för ett bygglov och vad dessa kostnader beror på.
Fråga: För vilka byggnader behöver du tillstånd i Tyskland - och hur ska en sådan ansökan göras?
Kostnadskontrollsexpert: I princip behöver nästan alla byggnader i Tyskland officiellt godkännande, inklusive de flesta större ombyggnader av befintliga byggnader, om de leder till en betydande förändring av användningen eller om bostadsutrymmet förändras.
Kraven på vad som är föremål för godkännande skiljer sig dock från stat till stat - de baseras på respektive tillämpliga statliga byggregler.
I vissa delstater kan det också finnas undantag från tillståndskravet för enskilda byggnader - till exempel för byggande av trädgårdshus eller en carport på egen fastighet. Men också detta är alltid en fråga om staten och kan därför skilja sig från stat till stat. Dessutom finns det särskilda föreskrifter från enskilda kommuner eller kommuner som ytterligare kan begränsa de statliga byggreglerna i enskilda fall.
För att komplicera det hela ännu mer finns det inget som kallas ”byggnadsansökan” - beroende på delstaten kan olika ansökningar göras, beroende på typ av konstruktion.
Den vanliga byggnadsansökan, eftersom den vanligtvis måste lämnas in för enfamiljshus eller flerfamiljshus, kallas i officiellt tyskt "tillstånd för inlämnande av större byggnader".
Dessutom finns det i vissa federala stater det så kallade ”tillståndet för inlämnande av små byggnader”, vilket är tillräckligt för vissa byggnader. Här är kraven inte lika strikta och mindre omfattande dokument måste lämnas in.
Tillståndet om inlämning av små byggnader är tillgängligt i följande delstater:
- Baden-Württemberg
- Bayern
- Berlin
- Bremen
- Hamburg
- Niedersachsen och
- Schleswig-Holstein
I dessa federala stater får inte bara arkitekterna lämna in en byggnadsansökan utan också i många fall
- Hantverkare i alla byggbranscher (snickare, murare, betongarbetare)
- Civilingenjörer och
- Konstruktions Ingenjör
I nästan alla federala stater är det bara arkitekter som får lämna in varje byggnadsansökan
Arkitekter har i allmänhet rätt att lämna in en byggnadsplan ändå (undantag: inredningsarkitekter) och får därför lämna in någon byggnadsansökan i alla federala stater. Det enda undantaget från undantaget här är delstaten Hesse: här har många inredningsarkitekter också rätt att lämna in byggnadsdokument (mindre byggnadsintyg), medan i alla andra federala stater har inredningsarkitekter vanligtvis inget byggnadsintygstillstånd.
Förutom de stora och små byggnadsapplikationerna, som bara finns i vissa federala stater, finns det också ett så kallat byggnadsmeddelande i vissa delstater.
Även här reglerar de enskilda delstaterna vilka typer av byggnader och i vilken maximal höjd ett byggnadsmeddelande är tillräckligt.
Ett byggnadsmeddelande undertecknas av planeringsarkitekten, som bekräftar att alla byggregler som gäller för respektive byggplats har uppfyllts.
Myndigheterna kontrollerar vanligtvis endast sådana bygganmälningar mycket ytligt och de inlämnade dokumenten vanligtvis bara för fullständighet och rimlighet.
Det finns inget officiellt bygglov för ett byggnadsmeddelande, om myndigheterna inte gör några invändningar inom fyra veckor efter att byggnadsmeddelandet lämnats in eller om byggprojektet är förbjudet, anses det automatiskt vara godkänt.
Om du vill spara de dyra kostnaderna för att skicka in och ändra en byggnadsansökan kan du först skicka in en så kallad preliminär byggnadsförfrågan . Detta förknippas med betydligt lägre avgifter än en officiell byggnadsansökan och myndigheten meddelar efter granskningen om och vilka invändningar som finns och vad som behöver ändras för att byggnadsansökan ska godkännas.
Om en arkitekt gör den preliminära byggbegäran får han inte ta ut några planeringskostnader i händelse av ett negativt beslut. Han är avtalsenligt skyldig att genomföra en permanent godkänd plan för kunden . Han kan därför inte ta ut separata kostnader för att ändra en ej godkänd applikation.
Fråga: Nu den viktigaste frågan: Vad kostar en byggnadsansökan vanligtvis?
Kostnadskontrollsexpert: Du kan inte säga det över hela linjen . Varje myndighet tar ut sina egna avgiftssatser och det finns alltid olika kostnader för att skicka in olika dokument beroende på myndighet och byggprojekt.
Kostnaden för godkännandet bör inte underskattas
I allmänhet måste du i de flesta fall beräkna cirka 0,5% av de totala byggkostnaderna bara för tillståndet (stor byggmall) . I praktiken ligger dessa kostnader i allmänhet mellan 0,2% och 0,7% av de totala byggkostnaderna.
Myndigheten beräknar dock avgifterna enligt en annan formel som tar hänsyn till det så kallade byggnadsvärdet och det slutna utrymmet för byggnader.
Då finns det kostnader för nödvändiga dokument, som måste bifogas byggnadsansökan. Att skapa dessa dokument kan också vara mycket dyrt.
Ett litet kostnadsexempel från praxis:
Vi vill bygga ett enfamiljshus som enligt plan har ett byggnadsvärde på 325 euro per m³. Storleken på det slutna utrymmet är 637 m³. Den beställda arkitekten utför all planering och lämnar in byggnadsansökan åt oss.
| Posta | pris |
|---|---|
| Kostnader för byggnadsansökan (myndighet) | 1040 EUR |
| Planeringskostnader för arkitekten (servicefaser 1 - 4 enligt HOAI) | 6 053,40 EUR |
| total kostnad | 7093,40 EUR |
Naturligtvis är detta bara ett enda kostnadsexempel som bara gäller en mycket specifik byggnad på en mycket specifik plats. Kostnaderna för andra byggnader, särskilt i olika utföranden, kan också skilja sig avsevärt.
I vårt fall tog arkitekten över hela planeringen, utarbetade nödvändiga dokument och lämnade in byggnadsansökan åt oss. Han fakturerade sin prestation enligt mitt meningen i HOAI.
Arkitektoniska kostnader kan vara betydligt högre, särskilt för svår eller särskilt tidskrävande planering.
Fråga: Vilka faktorer beror kostnaderna för bygglovet på?
Kostnadskontrollsexpert: Här måste du överväga mycket:
- typ av konstruktion
- till vilken myndighet byggnadsansökan skickas (federal stat och respektive kommun)
- vilka dokument som krävs
- som skickar in byggnadsansökan
- vad kostar arkitekten för planeringen
Myndigheten beräknar vanligtvis sina kostnader enligt följande schema:
Byggnadsvärde = byggnadsvärde / m³ × inneslutet utrymme i m³ byggnadsvärde
× kostnadsnivå = kostnader för bygglovet (vanligtvis 0,5%, detta avrundas ofta uppåt)
Under planeringen bestämmer arkitekten också alltid det slutna utrymmets storlek och byggnadsvärdet / m³.
Med hjälp av dessa två värden och tillämplig kostnadsnivå kan man sedan uppskatta kostnaderna för bygglovet.
Fråga: Vad kostar planeringen?
Kostnadskontrollsexpert: Om du antar att arkitekten kommer att genomföra hela planeringen (som i vårt exempel) används HOAI, avgiftsschemat för arkitekter och ingenjörer. Det reglerar vad en arkitekt kan be om sina tjänster i enskilda fall.
HOAI är bindande för alla arkitekter i Tyskland, men kostnaderna klassificeras efter den byggnadstyp som uppförts (klass I till V). Enfamiljshus är ibland ganska komplicerade att planera, så de faller i antingen klass III eller klass IV, beroende på konstruktion.
Beroende på den individuella planeringsinsatsen har arkitekten då ett litet utrymme för att justera sina kostnader. Han kan fakturera enligt HOAI: s lägsta, medelstora eller högsta pris, beroende på hur stor hans ansträngning är. Skillnaderna mellan lägsta och högsta skattesats är dock vanligtvis inte längre så stora.
10% av de totala kostnaderna går till arkitekten
Som regel kan du anta cirka 10% av de totala byggkostnaderna för de totala arkitektkostnaderna för ett enfamiljshus .
Detta inkluderar dock alla 9 servicefaser som arkitekten får redogöra för under byggandet av ett hus - från grundläggande bedömning och preliminär planering till underhåll av byggnaden efter färdigställande och dokumentation av strukturella skador.
Dock är endast arbetsfaserna 1 - 4 nödvändiga tills byggnadsansökan lämnas in. De utgör lite mindre än en tredjedel ( 27% ) av de totala arkitektkostnaderna enligt HOAI.
Fråga: Vad kostar en byggförfrågan?
Kostnadskontrollsexpert: Här baseras kostnaderna vanligtvis på myndighetens inspektionsinsats.
Kostnaderna för en förundersökning före byggandet kan vara ganska låga ( från cirka 50 EUR till 100 EUR ), men för de flesta större byggprojekt ligger de i intervallet 200 EUR till 400 EUR .
När det gäller mycket komplexa byggprojekt eller mycket stora byggnader, till exempel en lägenhetsbyggnad, kan den preliminära byggnadsutredningen kosta upp till 5000 EUR .
Fråga: Är tillståndet för inlämning av små byggnader billigare än det stora?
Kostnadskontrollsexpert: Vanligtvis ja, eftersom betydligt färre dokument krävs här.
Dessutom är den "lilla" byggnadsapplikationen vanligtvis endast tillåten för mindre byggprojekt eller mycket enkla byggnader - i detta fall är kostnaderna för planering och godkännande lägre.
De totala kostnaderna som debiteras beror på vilken myndighet i vilken delstat ansökan lämnas in.
Fråga: Kan planeringskostnaderna då också vara annorlunda?
Kostnadskontrollsexpert: Ja, definitivt. Speciellt med små byggplaner kan hantverkare ofta lämna in en byggnadsansökan - planeringskostnaderna är då ofta lägre än hos arkitekter.
Emellertid beräknar alla arkitekter och civilingenjörer automatiskt enligt HOAI, eftersom de är juridiskt skyldiga att göra det. I det här fallet baseras kostnaderna bara på de totala byggkostnaderna som bestäms i den detaljerade planeringen (servicefas 3).
Fråga: Är det möjligt att påverka eller minska byggnadstillståndets kostnader?
Kostnadskontrollsexpert: Vanligtvis inte. Planeringskostnaderna specificeras av HOAI, de handlingar som ska lämnas in bestäms av respektive statliga byggföreskrifter - så du har inget inflytande på någon av dem.
Myndigheterna bestämmer kostnaderna för byggnadsansökan utifrån byggnadsvärdet och det utrymme som har byggts upp - också här har du inget inflytande.
Men vad du vanligtvis kan spara själv är extra kostnader på grund av en planeringsändring. Om du låter arkitekten planera är det i alla fall inte ett problem, eftersom arkitekten måste se till att planeringen godkänns.
Högst kan du göra sekundära uppgifter, som att skaffa samtyckeförklaringar från grannarna, för att spara arkitektkostnader för detta arbete. Detta står dock ofta bara för en mycket liten del av planerings- och godkännandekostnaderna som kan sparas som ett resultat.