Kulelånet är en av de dyrare kreditformerna. I vissa fall kan det ändå vara värt att ta ett sådant återbetalningsfritt lån. Detta gäller särskilt om du har eller vill ingå ett låneavtal för byggföretag.
Vad är ett kullån?
Ett bulletlån är en speciell typ av lån där full återbetalning av det lånade beloppet förfaller först vid lånets löptid.
Under lånets löptid behöver låntagaren inte göra någon återbetalning på punktlånet. Det är här det skiljer sig från ett livränta, till exempel. Låntagaren betalar endast den månatliga räntan på lånet till finansieringsbanken. Räntebeloppet kan vara fast eller variabelt.
Eftersom det inte sker någon återbetalning under hela lånets löptid kallas termen lån också ett amorteringsfritt lån, ett amorteringsfritt lån eller ett löptidslån.
På grund av bristen på återbetalning utgör ett kullån en betydande risk för finansieringsbanken. Kreditinstitut skyddar sig som regel med betydligt högre räntor.
Även om låntagaren inte behöver göra någon återbetalning under låneperioden uppstår höga räntor på kullånet.
När är ett bulletlån vettigt?
Ett lån är värt det för låntagaren om han kan investera sina pengar på ett annat sätt eller utesluta dubbla bördor på grund av avsaknad av återbetalningsbetalningar. Investeringsformerna kan vara aktietransaktioner såväl som månatliga avgifter till en livförsäkring eller till ett låneavtal för byggföretag.
Eftersom räntekostnaderna för ett löptidslån vanligtvis är högre än till exempel ett livräntelån är det inte värt det för alla i slutändan. En exakt beräkning av kostnaderna är i alla fall vettig, varigenom eventuella subventioner (se nedan) också bör inkluderas.
Slutligt lån i samband med ett byggföreningslåneavtal
Kombinationen av ett kullån med ett byggföretagslåneavtal är särskilt användbart om en fastighet ska byggas eller renoveras med pengarna från lånet. Eftersom det inte finns några återbetalningsbetalningar kan låntagaren betala betydligt större summor till kontraktet varje månad med denna form av hypotekslån och samla in en högre summa pengar än han skulle kunna göra med samtidig återbetalning. Om lånet löper ut och det slutligen är förfallet till återbetalning kan hela hypotekssumman helst lösas in med pengarna från byggföreningskontot.
Bra att veta: För att säkra lånet kan banker ibland tilldela byggföreningens låneavtal.
Bullet- och bostadslån och sparavtal: vad ska man överväga?
Om punktlånet är kopplat till ett bostadslånekontrakt är det viktigt att bostadslånet och lånekontraktet är redo för tilldelning när lånet återbetalas. Då kan det belopp som ska återbetalas enkelt höjas från kontraktet.
Helst bör du ingå punktlånet tillsammans med bostadslånet och sparavtalet. Då kan inte bara tidpunkten för utbetalningen, utan även byggnadssamhällets summa exakt matchas med lånebeloppet och löptiden, så att den tilldelade byggföreningens summa täcker alla skulder när återbetalningen förfaller. Exempel: Om ett punktlån på 10 000 euro tas upp, bör bostadslånet och sparbeloppet också sättas till detta belopp.
Det kan vara vettigt att kombinera punktlånet med ett bostadslån och ett sparande. Då kan det förfallna lånet återbetalas med det utbetalda beloppet.
Vilka bidrag är möjliga?
Den stora fördelen för att bygga samhällssparare med ett återbetalningsfritt lån är att om de ackumulerade pengarna används för bostadsändamål kan subventioner från staten krävas. Detta inkluderar bostadsbidraget samt personalbidraget eller bostadsvalssubventionen.
För vissa av dessa subventioner beror beloppet på de belopp som byggföreningen sparar betalar in varje månad eller under året. Eftersom låntagaren har mer ekonomiskt handlingsutrymme med ett kullån kan han sätta in mer och därmed säkra maximalt stöd från staten. Hur mycket finansiering som kan uppnås, till exempel i form av bostadspremie, är lätt att fastställa: Så här beräknar du beloppet för bostadspremien.
Slutligt lån och KfW-finansiering
Om en fastighet byggs, köps eller renoveras som är berättigad till KfW-finansiering kan det lån som beviljas av KfW också tas upp som ett förfallarlån. Även här är det vettigt att kombinera det med ett bostadslånekontrakt så att lånebeloppet kan tas upp utan problem när det förfaller.
Punktlån: skattefördelar på hyrd fastighet
Kulelån erbjuder också chansen till skattesparande: Tecknas ett avskrivningslån för att finansiera byggandet av en fastighet som inte är bosatt men uthyrd? Sedan kan de månatliga räntebetalningarna inkluderas i skattedeklarationen. Om fastigheten å andra sidan är bebodd av låntagaren själv är inte räntebetalningarna avdragsgilla, så att ett livräntelån vanligtvis rekommenderas mer.
Ett kullån är särskilt värt att finansiera en hyreslägenhet: de månatliga räntebetalningarna är avdragsgilla!
Bullet-lån: fördelar och nackdelar med en överblick
Huruvida ett förfallslån är den bästa lösningen för bostadsfinansiering i enskilda fall kan inte besvaras över hela linjen. En titt på fördelar och nackdelar hjälper.
fördelar
- låg ekonomisk börda och därmed större flexibilitet på grund av att återbetalningar inte kan göras jämfört med ett annuitetslån
- lämplig interimlösning tills byggföreningens lån tilldelas
- fasta eller rörliga räntor
- Kombination med byggsamhällssparande och KfW-finansiering möjlig
- Skatteavdrag för ränta på hyrd fastighet
nackdel
- betydligt högre räntor jämfört med ett annuitetslån
- under vissa omständigheter, olika förfallodagar för återbetalning av lån och fördelning av byggföreningens låneavtal
- Att investera tillgängliga pengar med en högre avkastning än lånets räntekostnad är endast möjlig med hög professionell expertis
När betalas vad? Exempel på beräkningar för kullån
Med hjälp av två exempel bör det visas hur betalningsförpliktelserna för ett kullån ser ut och vilka räntekostnader som kan förväntas när.
Exempel på punktlån 1
Muster tog ett kupolån på 250 000 euro för att finansiera ett fastighetsköp. Lånets löptid är sju år med en räntesats på fem procent.
|
Year of the |
Återbetalning |
Ränta |
Total ränta |
|
1 |
0 € |
12 500 € |
12 500 € |
|
2 |
0 € |
12 500 € |
12 500 € |
|
3 |
0 € |
12 500 € |
12 500 € |
|
4: e |
0 € |
12 500 € |
12 500 € |
|
5 |
0 € |
12 500 € |
12 500 € |
|
6: e |
0 € |
12 500 € |
12 500 € |
|
7: e |
€ 250.000 |
12 500 € |
262 500 € |
|
Total: |
€ 250.000 |
87 500 € |
337 500 € |
Muster måste betala 12 500 euro i ränta till finansieringsbanken varje år. Detta resulterar i räntekostnader för byggfinansieringen på totalt 87 500 euro. Dessutom förfaller lånet till återbetalning under det sjunde året. I slutet av dagen måste Herr Muster betala tillbaka lånebeloppet på 250 000 euro till banken utöver räntebetalningen.
Exempel på punktlån 2
Exempel vill utforma hela huset på ett åldersmässigt sätt och behöver finansiering. För ett hinderfritt badrum tar hon ett lån på 10 000 euro. Löptiden här är också sju år med en räntesats på fem procent.
|
Year of the |
Återbetalning |
intressera |
Totalpris |
|
1 |
0 € |
500 € |
500 € |
|
2 |
0 € |
500 € |
500 € |
|
3 |
0 € |
500 € |
500 € |
|
4: e |
0 € |
500 € |
500 € |
|
5 |
0 € |
500 € |
500 € |
|
6: e |
0 € |
500 € |
500 € |
|
7: e |
€ 10.000 |
500 € |
€ 10.500 |
|
Total: |
€ 10.000 |
3.500 € |
13 500 € |
Exempel måste betala ränta på 500 euro per år, med ett ytterligare lånebelopp på 10 000 euro under det sjunde året. Finansieringen kostar dem totalt 3500 euro till slut.