Individuell egendom, gemensam egendom? Den som köper en villa ska klargöra vilka ytterligare användningsrättigheter de har. Vissa saker tillhör helt och hållet dig som lägenhetens ägare, andra bara delvis.
Ägarskap är kul? Karl Schmidt mumlar över sina rumskamrater: Han äger en villa som innehåller en parkeringsplats för sin bil - men konstiga fordon parkeras ständigt där. Han ville bygga ett staket för att förhindra detta - husets grannar förbjöd honom - parkeringen anses vara samhälls egendom.
I princip reglerar lagstiftaren vem som äger vad i ett komplex med bostadsrätter. Vad staten inte tar hänsyn till bestäms dock av kunden i delningsförklaringen. Köpare borde känna till dem. Den beskriver hur en fastighet är uppdelad i bostadsrätter och gemensamt ägande. Och det finns potential för konflikt som lurar där, som exemplet med Karl Schmidt visar.
Delningsförklaring
Delningsförklaringen anger vilka rum som tillhör dig och vilka delar av huset som tillhör alla invånare. Namnet på din lägenhet i uppdelningen ska överensstämma med det i köpeavtalet. Din lägenhet och de rum du förvärvar, eventuellt en källare eller ett hobbyrum, är en speciell egendom. Fastigheten och allt som säkerställer husets kontinuitet och säkerhet, till exempel installationer, ägs gemensamt. Men det inkluderar också rum som används av alla, såsom tvättstugan eller torkrummet. Delningsförklaringen ger också upphov till särskilda användningsrättigheter för parkeringsplatser för fordon eller trädgårdsområden. Varning: Även om köpeavtalet förklarar ett källarrum som separat egendom, har köparen inte rätt till ensam användning,om detta källarum inte är utsett som separat fastighet med samma nummer i delningsförklaringen och delningsplanen.
Privat egendom
Den privata egendomen tillhör dig ensam och du kan själv bestämma den. Detta inkluderar din lägenhet och de rum du har förvärvat enligt delningsförklaringen. Färgen på fönstren och ytterdörren i lägenheten är också en del av den separata fastigheten - men inte utsidan. I princip kan endast lägenheter eller rum som är fristående klassificeras som separata fastigheter. Markerade parkeringsplatser på en underjordisk parkering uppfyller detta kriterium, men parkeringsplatser i öppna utrymmen inte. Om privat egendom inte är avsett för bostadsändamål kallas det för delägande . Detta inkluderar butik och kommersiella utrymmen.
Exempel på privat egendom:
- Badrumsinredning
- Takkläder
- Golvvärme
- Fönsterbrädan inuti
- Golv inomhus
- Märkta parkeringsplatser i kollektiva garage
- Tapet
- Rumsdörrar
- Radiatorer (tilldelning till gemensam egendom är tillåten eftersom det totala värmesystemet bildar ett funktionellt förhållande.)
- öppna skorstenar (skorsten som en del av skorstenen i gemensam egendom)
- icke-bärande väggar i lägenheten
- Väggbeläggningar
- Beslag
- Larmsystem (om det är begränsat till området för privat egendom)
Gemensam egendom
Gemensam egendom är allt som används kollektivt. Detta inkluderar också själva fastigheten och byggnadens område och allt som är nödvändigt för att huset finns. Byggtjänsterna omfattas också av den gemensamma egendomen. Du får endast göra ändringar här med tillstånd från ägargruppen. Eftersom dessa skulle påverka det yttre intrycket av huset. Till exempel är att installera parabolantenner anses vara en strukturell åtgärd och får inte göras utan vidare (OLG Celle, Az. 4 W 89/06). Den gemensamma fastigheten inkluderar även ytterväggar och fönster, trapphus, tak och värme. Delar av den gemensamma egendomen tilldelas ofta enskilda ägare för användning, till exempel en parkeringsplats för en bil eller områden i trädgården. Då talar man om en speciell nyttjanderätt.
Exempel på gemensam egendom:
- Avstängningsventiler
- Hissar
- Utomhusanläggningar
- Balkong (alla fasta komponenter ägs gemensamt, utrymmet på själva balkongen och föremål som är anslutna till det ägs separat)
- Brevlådesystem
- Takfönster
- Isolerande / isolerande lager
- Omslag
- Dubbel parkeringsmöjligheter (eftersom de inte är stängda områden)
- Skikt
- Fönster (eftersom de är en del av byggnadens kuvert; inredning i separat ägande)
- Jalusier, rulljalusier, yttre persienner (draganordningar, remmar och invändig beklädnad av rulljalusierna men separat egendom)
- Golv
- Golvvärme
- Parkeringsplatser utanför
- Gemenskapsantenner
- Huvudledningar för vatten, gas och el
- Lekplats
- System för avfallshantering
- Husintercom
- Bärande väggar
- Lägenhetsdörr utanför
- marknivå terrasser
Du får endast göra ändringar i din gemensamma egendom med tillstånd från ägarnas gemenskap.
Sandra Weeger-Elsner, advokat i Köln och juridisk rådgivare vid konsumentskyddsföreningen "Wohnen im Eigen", rekommenderar: "Den som planerar åtgärder som ingriper i kommunal egendom bör i förväg informera sig om sina rättigheter till redesign". Om ändringen inte överensstämmer med distributionsplanen, kan samhällets ägare kräva att lägenhetsägaren tar bort den, bestämde Dessau-Roßlau Regional Court (Az. 5 S 237/13) "Även år senare kan delägare insistera", betonar experten. Oavsett om det finns särskilda önskemål om att bygga lägenheten eller strukturförändringar i det befintliga bostadsområdet: "Klargör om de planerade åtgärderna påverkar den gemensamma egendomen och om dessa är tillåtna," rekommenderar Weeger-Elsner.Ibland är gränserna mellan särskild och kollektiv egendom obegränsad: tvister måste sedan lösas av domstolarna.
Andelar i delägande
Delägarandelen beskriver den aritmetiska (inte verkliga) andelen i den gemensamma egendomen. Detta regleras inte av lag, men mäts vanligtvis av bostadsutrymmet. En liten lägenhet har färre delägare än en stor. Enligt detta värde fördelas nu bördan för den gemensamma egendomen samt kostnaderna för underhåll, reparation och annan administration. De är oupplösligt kopplade till det enskilda ägande av en villa.
Särskilda användningsrättigheter
Den som köper en lägenhet förvärvar privat egendom som bara tillhör dem och delar i den gemensamma egendomen. Dessutom finns det särskilda användningsrättigheter för individer att dela egendom. Särskilda användningsrättigheter ingår ofta i uppdelningen. De är relaterade till hemägande och kan inte säljas till någon som inte äger fastigheter i samhället. De kan dock hyras till utomstående. Sådana särskilda rättigheter beviljas ofta för terrasser eller trädgårdsområden på gemensam mark, takterrasser, källarrum, delar av korridoren som andra inte använder, parkeringsplatser utomhus eller på den öppna underjordiska parkeringen, förvaring under taket eller hobbyrum i källaren. Även om det ägs gemensamt har de andra ägarna inte rätt att använda dessa delar.Men alla lägenhetsägare måste betala för underhållskostnaderna för motsvarande områden och rum tillsammans, så länge inget annat är reglerat.
Särskilda användningsrättigheter ökar värdet på lägenheten. De kan leda till att fler delägare tilldelas lägenheten än vad som är vanligt baserat på kvadratmeter. Ägaren betalar en högre avgift som kompensation för rätten att använda saker som tillhör alla. Om en särskild nyttjanderätt ska återkallas eller ändras krävs samtycke från alla ägare. Ett undantag är en juridiskt bestämd grov ojämlikhet.
Gemenskapsorder
Gemenskapsreglerna säger om du gör ditt jobb i lägenheten och om du kan sälja eller hyra dina fyra väggar utan vidare, i vilken utsträckning djur är tillåtna eller om det är förbjudet att spela musik. Dessutom kan den innehålla ett stort antal andra förordningar som avviker från lagen, till exempel om börd- och kostnadsfördelning, underhåll och reparationer, försäkring eller anrop, rösträtt och beslut i lägenhetsmötet.
Loggar kan innehålla viktig information
Se till att titta på tidigare resolutioner från ägarföreningen. Då vet du i god tid var det finns konfliktpunkter i samhället, vilka användningsrestriktioner som finns, vilka kostnader du måste stå inför eftersom värmesystemet eller taket behöver renoveras, hur hög underhållsreserven är etc. Be säljaren ge dig protokollet från de föregående två eller tre ägarmötena, eller se dem med fastighetsförvaltaren med en fullmakt från säljaren. Detta måste samla resolutioner för alla resolutioner som har antagits sedan juli 2007. Detta inkluderar besluten från ägarföreningen med deras ordalydelse, plats och datum för resolutionen samt domstolsbeslut med deras domformel.Du kan hitta kortfristiga skulder i den senaste årsredovisningen och den aktuella affärsplanen.
