Det finns ofta en uppfattning att hyresvärdar överför alla kostnader på något sätt till hyresgästerna till ett schablonbelopp. Detta är dock inte fallet. Vilka kostnader kan överföras till hyresgästerna och i vilken utsträckning definieras exakt i lag. Hyresvärden betalar en del av kostnaderna själv. Vi ville veta från kostnadscheckexperterna vilka kostnader som är fördelade och vad hyresgästerna faktiskt måste betala.
Fråga: Vilka kostnader kan överföras till hyresgästerna?
Kostnadskontrollsexpert: Detta regleras i detalj. Driftskostnadsförordningen (BetrKV) är avgörande för detta.
I princip gäller följande för fördelningen till hyresgästerna: Alla löpande och ordinarie kostnader som uppstår till följd av ägandet av fastigheten . Typiska kostnader för detta är till exempel den årliga fastighetsskatten, kostnaderna för avfallshantering och kostnaderna för gatustädning eller driftskostnaderna för hissen inklusive årligt underhåll under inspektion av ett specialföretag. Kostnaderna för uppvärmning och varmvatten, lönekostnader och extra lönekostnader för en vaktmästare, för byggförsäkring och för belysning av det allmänna systemet kan också fördelas.
Engångskostnader
I princip är alla engångskostnader exkluderade (t.ex. installation av provtagningspunkter för det obligatoriska Legionella-testet). Med vissa engångskostnader är fördelningen ofta ett gränsfall: till exempel när hyresvärden köper en större gräsklippare. Om detta minskar arbetsbelastningen för den anställda assistenten och därmed minskar de faktiska arbetstidskostnaderna, kan anskaffningskostnaderna för gräsklipparen vara fördelningsbara i enskilda fall. Här måste du dock vara noga med proportionaliteten. Om det behövs kan en hyresvärd också fakturera och fördela sitt eget arbete som han själv utför till en rimlig kostnad om det innebär regelbundet arbete (t.ex. klippning av gräsmattan, trädgårdsarbete).
Reparation och underhåll
Speciellt reparations- och underhållskostnader är inte driftskostnader och kan därför inte fördelas. Reparations- och underhållskostnader definieras enligt lag som kostnader som uppstår för att upprätthålla den avsedda användningen av fastigheten och som uppstår som strukturella defekter genom slitage, åldrande och vädring.
Situationen är annorlunda med moderniseringar: Här kan hyresvärden överföra kostnaderna till hyresgästerna upp till en fast procentsats per år (vanligtvis 8% till 11%) via en hyreshöjning . Detta är möjligt när du installerar röklarm i lägenheten. Det är dock inte möjligt att allokera moderniseringskostnaderna via driftskostnadsredovisningen.
Praktiska exempel
Vi tittar på några av de kostnader som nyligen har uppstått och överväger vilka av dem vi kommer att hitta proportionellt på vår nästa elräkning.
| Kostnadspunkt | fördelningsbar? |
|---|---|
| Installationskostnader för kabelanslutning | Nej |
| pågående kabelleverantör | Ja |
| Förnyelse av varmvattenberedningen (var inaktuell) | Nej |
| Installation av provtagningspunkter för legionellatestning | Nej |
| Kostnader för det obligatoriska legionellatestet vart tredje år | Ja |
| Clearing och gritting service på uppdrag av hyresvärden | Ja |
| Särskild städning efter renoveringsarbete i huset | Nej |
| pågående städning kostar städföretag | Ja |
| löpande kostnader för trädgårdsmästaren | Ja |
| Omdesign av trädgårdsområdet | Nej |
| administrativa kostnader | nej, med motsvarande avtal ibland med ett fast årligt belopp |
| Hyresförsäkring, hyresvärdens rättsskyddsförsäkring | Nej |
| Byggnadsförsäkring, brandförsäkring | Ja |
| sotare | ja (via värmefakturering) |
| Skorstenssop med befintlig gasuppvärmning | ja (för det allmänna systemet, separat faktura för din egen uppvärmning) |
| Överminskontroll | Nej |
Vad som är och vad som inte kan fördelas i enskilda fall kan alltid ifrågasättas. Här är det alltid värt att först ha ett oberoende, behörigt organ (t.ex. konsumentrådgivningscenter) som kontrollerar driftskostnadsuttalandet som utarbetats av hyresvärden. Om kostnader som inte kan fördelas har fakturerats kommer det berörda specialistkontoret att ge dig råd om ytterligare möjliga steg.
Fråga: Hur stor är driftskostnaderna som ska betalas?
Inte alla kostnader kan överföras till hyresgästen.
Kostnadskontrollsexperter: I genomsnitt betalar hyresgäster 2,16 EUR per m² i driftskostnader. Detta kan variera beroende på husets typ och utrustning och även regionalt. Upp till 2,80 EUR per m² och mer är helt möjligt (och tillåtet) i enskilda fall.
Kostnaderna för uppvärmning och varmvatten utgör ett rikstäckande genomsnitt på EUR 1,03 per m² , resterande kostnader är allmänna driftskostnader. Beroende på befintligt värmesystem kan dessa kostnader också variera kraftigt - intervallet här ligger mellan cirka 0,75 euro per m² och 1,90 euro per m² ,
Fråga: Vad beror det på om kostnaderna kan fördelas?
Kostnadskontrollsexpert: Nyckeln är:
- om detta är vanliga kostnader (grundkrav)
- om fördelningen av kostnader är tillåten enligt BetrKV (administrativa kostnader är till exempel lagligt uteslutna)
- om det finns ett avtal i hyresavtalet för fördelning av dessa kostnader
- om det finns ett avtal med hyresvärden eller en motsvarande domstol i tvistemål
Ändå kan man argumentera för fördelningen av individuella kostnader. Ett relativt nytt exempel är leasing av röklarm. Hyresvärden kan ingå ett schablonavtal med leverantören, som inte bara inkluderar hyra av röklarm från leverantören utan också kostnader för årligt underhåll och inspektioner.
Ur juridisk synvinkel bör endast delen av underhållskostnaderna faktiskt överföras till hyresgästerna - men du kan naturligtvis komma överens om något annat med hyresvärden. Om underhållskostnaderna inte ens visas av leverantören kan hyresvärden inte bara skicka hela hyreskostnaden till hyresgästerna till ett schablonbelopp. Hyresvärdar och hyresgäster kan dock se detta annorlunda. Ett tydligt rättsligt beslut för alla ärenden pågår fortfarande.
Fråga: Är det som hyresgäst möjligt att dra av de driftskostnader som betalats för skattemässiga ändamål?
Kostnaderna för vinterservice är fördelade.
Kostnadskontrollsexpert: I princip är detta möjligt - men bara med vissa delar av de extra kostnaderna. Dessa är:
- kostnaden för rengöring av byggnader
- kostnaden för trädgårdsarbete
- kostnaden för vinteravstånd
- kostnaden för gatustädning
- kostnader för hantverkstjänster (här endast arbetskostnader utan moms, resekostnader, maskinkostnader och förbrukningsvaror)
De första fyra positionerna är så kallade hushållsrelaterade tjänster som är skatteprivilegierade. 20% av kostnaderna för hushållsrelaterade tjänster och de avgiftsbelagda delarna av hantverkstjänster kan dras av upp till högst 1200 euro per år. Mer detaljerad information kan erhållas från en skatterådgivare eller från inkomstskattekontoret.