När man letar efter bostadsutrymme förbiser man ofta de uppenbara, bra alternativen. Att omvandla en gammal ladugård till ett vardagsrum med loftkaraktär kan vara ett bra alternativ i många fall, men kostnaderna underskattas ofta. I en intervju förklarar kostnadskontrollexperten i detalj vad en ladugårdskonvertering faktiskt kan kosta i praktiken.
Fråga: Varför är gamla lador värda att omvandlas till bostadsyta - och vad måste du vara uppmärksam på i förväg?
Kostnadskontrollsexpert: Det som ofta inte beaktas med gamla lador är känslan av att leva som kan uppnås i dem vid renovering. Efter en renovering har en gammal ladugård definitivt karaktären av ett loft - som skiljer sig lite från fabriksarkitekturen så eftertraktad i urbana platser.
Höga, ljusa rum med en generös känsla av rymd och en mängd rumsliga, mycket individuella designalternativ är precis som möjligt vid ombyggnad av en gammal ladugård som med övergivna fabriker som är anpassade som loftbostadsutrymmen. Med ladugårdar förbises dock den befintliga potentialen för ett stort och unikt bostadsutrymme.
Naturligtvis måste du investera mycket planering i förväg. Först och främst är det en fråga om en utvidgning av ladan och en ändring av användningen som bostadsyta kan godkännas enligt bygglagen. Med många lador som är ute är det mycket svårt eller inte omöjligt att få ett sådant tillstånd.
Eftersom lador alla är gamla till mycket gamla byggnader listas många av dem. I praktiken innebär detta ett stort antal krav som måste uppfyllas - inklusive att hålla fasaden i rätt stil, vilket ibland kan vara en utmaning (till exempel när det gäller installation av fönster).
Därefter behöver du en arkitekt som har nödvändiga kvalifikationer - och vars stil du kan vänja dig vid. Det är också viktigt att arkitekten har djup erfarenhet av gamla och fredade byggnader.
Det är inte heller ett misstag om arkitekten har bästa möjliga relation till berörda byggnadsmyndigheter - med hänsyn till nödvändiga tillstånd är ett bra avtal mellan arkitekten och myndigheten (ar) värt besväret. I annat fall kan genomförandet av planerna och att få lämpliga tillstånd vara mycket tråkigt och tidskrävande.
Kostnaderna för en sådan omvandling bör inte heller underskattas. Som regel måste du gå in i det här projektet med en budget som liknar den för en ny byggnad - om underhålls- och renoveringsåtgärder också ska genomföras på ladugårdsstrukturen kan det bli ännu dyrare. På grund av det mycket speciella och högkvalitativa bostadsutrymmet som du får senare när du omvandlar ladan är kostnads-nytta-beräkningen i många fall ganska positiv.
Fråga: Vilka kostnader har du vanligtvis att förvänta dig när du omvandlar en ladugård i praktiken?
Kostnaderna för en förlängning av ladan varierar kraftigt
Kostnadskontrollsexpert: Det är naturligtvis svårt att sätta en allmän siffra på det, eftersom kostnaderna alltid beror mycket på byggnaden och dina egna planer för det senare bostadsområdet.
I praktiken är det emellertid knappast möjligt att omvandla mindre än 1 000 euro per m² även under gynnsamma förhållanden och med små personliga bidrag . Detta är bara möjligt om du helt kan ta över arbetet med enskilda, större affärer själv - och även med det är det fråga om du kan gå långt under denna tröskel.
I allmänhet tenderar byggkostnaderna i de flesta fall att vara i riktning mot cirka 1 500 EUR per m² , särskilt om monumentskyddskrav måste genomföras och renoveringsåtgärder är nödvändiga på själva byggnaden.
Vad som gör det enklare när det gäller kostnader är att det vanligtvis är mindre tidspress för renoveringen och att en gammal ladugård också kan omvandlas till ett komplett bostadsområde "i steg". Detta skapar också tid för personligt arbete och hela budgeten behöver inte spenderas på mycket kort tid.
Ett litet exempel på kostnader från träning
En gammal ladugård i Schwarzwald (500 m² användbar yta, listad) ska omvandlas till en separat lägenhet (300 m²) och en lägenhet (150 m²) som ska hyras senare.
På grund av de omfattande åtgärder som krävs är de totala byggkostnaderna 2 000 euro per m² .
Ladan är en fredad byggnad - detta innebär att lämpliga subventioner kan erhållas och särskilda avskrivningar är möjliga.
| Posta | kostar |
|---|---|
| Byggnaden kostar egen lägenhet | 600 000 EUR |
| Uthyrning av lägenhetsbyggnadskostnader | 300 000 euro |
| Totala byggkostnader | 900.000 EUR |
| Gemenskapsfinansiering (ombyggnad av centrum) | 22 500 euro |
| Finansieringskostnader för båda lägenheterna per år | 39.960 EUR |
| Avskrivning av monumentskydd egen lägenhet (AfA) | 48 600 euro per år under tio år |
| Hyreslägenhet för monumentskyddavskrivningar (AfA) | 24 300 euro per år i 7 år, sedan 18 900 euro per år i 4 år |
| Skatteåterbäringar totalt på 11 år | minus 256 095 EUR |
| Hyresintäkter per månad | 1125 EUR |
| årlig börda (finansieringskostnader minus hyres- och monumentavskrivningar) | 945 EUR per år |
Naturligtvis är detta bara ett kostnadsexempel som endast gäller en mycket specifik byggnad och vissa renoveringsåtgärder.
Det finns bidrag för renovering av listade lador
Vårt kostnadsexempel visar bland annat mycket tydligt att krav på monumentskydd inte alltid behöver vara en börda, utan kan vara ett mycket viktigt ekonomiskt stöd för renoveringar på grund av en eventuell avskrivning.
Även utan hyresintäkterna skulle den månatliga bördan i detta fall knappast vara högre än för ett typiskt enfamiljshus - men med mindre än hälften av bostadsutrymmet.
Så när det gäller kostnader beror det alltid på bästa möjliga och omfattande övergripande planering i förväg. Listade byggnader bör inte bortses från början.
Fråga: Vilka faktorer beror kostnaden för en ladugård om i praktiken?
Kostnadskontrollsexpert: Naturligtvis spelar många faktorer in här. De viktigaste av dessa är:
- den möjliga köpeskillingen för byggnaden och fastigheten
- byggnadens strukturella tillstånd
- om ladan är en fredad byggnad
- vilka krav som finns för en ändring av användningen som bostadsyta från myndighetens sida
- vilka renoveringsåtgärder som kommer att vidtas exakt
- vilka begränsningar som gäller för omvandlingen (t.ex. bevarande av fasaden)
Som regel är det värt att planera utifrån den tillåtna användningen och anpassa dina egna idéer för en möjlig design till dessa specifikationer. Ekonomiskt sett är det vanligtvis värt det. Å andra sidan kan försök att förverkliga dina egna idéer ofta vara oproportionerligt dyra i enskilda fall.