Den jämförande hyran som är vanlig i området blir särskilt viktig om en hyreshöjning ska genomföras. Du kan läsa här vad den typiska lokala jämförande hyra är, hur den bestäms och vilka fallgropar du kan resa upp.
De viktigaste sakerna en överblick
- Den lokala jämförande hyran anger vilka hyrespriser som kan förväntas i ett visst område.
- Det finns flera sätt att ta reda på.
- Vid hyreshöjning upp till den lokala jämförande hyran måste vissa regler följas.
- Konsumenter kan också få en översikt över den lokala hyran.
Vad är den lokala jämförande hyra?
Den lokala jämförande hyran anger avgifterna för hyreslägenheter i den aktuella eller en jämförbar kommun de senaste sex åren för bostadsyta. Genomsnittet av dessa belopp motsvarar den lokala jämförande hyran. Detta regleras i avsnitt 558, paragraf 2 i den tyska civillagen (BGB). Jämförelsen gäller inte lägenheter vars hyresbelopp har bestämts enligt lag eller baserat på ett finansieringsåtagande.
När man fastställer den typiska jämförande hyra för en viss lägenhet som ska hyras för platsen är det viktigt att lägenheterna som används för jämförelsen är jämförbara med avseende på typ, storlek, utrustning, skick och läge samt med hänsyn till de energiska kraven.
Vid bestämning av den lokala jämförande hyran används endast liknande hus i området.
Vad är en hyreshöjning upp till den lokala jämförande hyran?
I händelse av en hyreshöjning upp till den jämförande hyran som är vanligt för platsen hänvisar hyresvärden till det faktum att i genomsnitt högre hyror tas ut för jämförbart bostadsutrymme i det aktuella området än han har begärt hittills.
Möjligheten för ökningen ger honom § 558, punkt 1 BGB. Där noteras dock också att hyran måste ha varit oförändrad i minst 15 månader fram till höjningspunkten.
Vilka villkor gäller för hyresökningen?
Hyresvärden måste meddela hyreshöjningen skriftligen enligt § 558a, punkt 1 BGB och även motivera det. I sitt brev kommer han därför att jämföra värdet på den lokala jämförande hyran med den tidigare begärda hyran och kräva en motsvarande höjning av den månatliga hyran. Hyresgästen måste då godkänna detta inom tre månader. Om han inte gör detta fortsätter den tidigare överenskomna hyran att gälla. Hyresvärden kan dock stämma för godkännande av hyresökningen.
Vid hyreshöjning upp till den lokala jämförande hyran, utöver ovanstående villkor, får hyran inte öka med mer än 20 procent inom tre år. Den så kallade takgränsen gäller därför även om hyran höjs till standardhyran. I vissa regioner, som Berlin eller Köln, är denna gräns lite lägre, 15 procent.
Vid nya hyror måste hyresvärden också ta hänsyn till hyresgränsen som kan gälla för motsvarande region.
En hyreshöjning måste meddelas och motiveras av hyresvärden skriftligen - den lokala jämförande hyran spelar också en viktig roll här.
Hur bestäms den lokala jämförande hyran?
Det finns fyra olika sätt att bestämma den lokala jämförande hyra:
- via hyresindex,
- om jämförbara lägenheter,
- ett expertutlåtande,
- via information från en uthyrningsdatabas.
Dessa fyra förfaranden kan också användas av hyresvärdar i enlighet med avsnitt 558a, paragraf 2 i tyska civillagen (BGB) som motivering för en hyreshöjning upp till den lokala jämförande hyran.
Jämförande hyra vanligt i området: Bestämning med hyresindex
Om det finns ett hyresindex för staden eller staden blir det mycket lättare att bestämma den lokala jämförande hyran. Hyresindexet publiceras av respektive stad eller kommun i samarbete med hyresgästföreningar. Den ger information om hyrorna som ska betalas för bostadsutrymme i det aktuella området vid tidpunkten för analysen. Här görs en åtskillnad mellan det enkla och det kvalificerade hyresindexet:
- Enkelt hyresindex: Det enkla hyresindexet ger en översikt över de lokala hyrorna eller avgifterna som ska betalas i jämförbara områden i enlighet med 558c § 1 BGB. Denna översikt skapas av respektive stad eller plats tillsammans med representanter för hyresgästerna och hyresvärdarna. Det enkla hyresindexet bör anpassas till marknadsutvecklingen vartannat år (§ 558c, 3 § BGB).
- Kvalificerat hyresindex: Det kvalificerade hyresindexet ger också en översikt över hyrorna som ska betalas på respektive plats. Det upprättades också av staden tillsammans med hyresvärdar och hyresgästrepresentanter. Men med kvalificerat hyresindex görs detta enligt erkända vetenskapliga principer (avsnitt 558d, punkt 1 BGB). Ett kvalificerat hyresindex måste anpassas till marknadsutvecklingen vartannat år. Efter fyra år måste den skapas på nytt (avsnitt 558d, paragraf 2 BGB).
Om alla juridiska krav för det kvalificerade hyresindexet har uppfyllts antas det ur juridisk synvinkel att de värden som kan läsas i det faktiskt återspeglar den lokala jämförande hyran.
Beräkna den lokala jämförande hyra med jämförande lägenheter
Om det inte finns något hyresindex i en stad eller en stad kan den vanliga jämförande hyran alternativt bestämmas med jämförande lägenheter (avsnitt 558a, punkt 2, punkt 4 BGB). Om hyresvärden vill höja hyran för en viss lägenhet, måste han hitta tre olika lägenheter som liknar hans egna.
Dessa faktorer är bland annat avgörande:
- Storlek : Kvadratmeterna för jämförbara lägenheter ska vara så nära värdet för lägenheten i fråga som möjligt. Ju större avvikelse, desto svårare är det att använda denna lägenhet som en giltig jämförelse.
- Antal rum : Antalet kvadratmeter är dock inte avgörande. Det är också viktigt hur många rum bostadsytan är indelad i. När allt kommer omkring är en 70 kvadratmeter lägenhet med två rum bekvämare än en lägenhet av samma storlek med fyra rum.
- Plats : Lägenheterna måste också vara jämförbara med avseende på plats. En lägenhet i ett borgerligt område ska inte likställas med en i ett problematiskt område och är därför knappast jämförbar.
- Byggår : Åldern för jämförbara lägenheter måste ungefär motsvara lägenheten i fråga, så att en meningsfull jämförelse är möjlig.
- Utrustning : Sist men inte minst är utrustningen också nödvändig om lägenheter ska jämföras med varandra. Om parkettgolv av hög kvalitet läggs över golvvärme, om det finns ett utmärkt utrustat kök eller om lägenheten har moderna fönster, måste denna standard också finnas så exakt som möjligt i jämförbara lägenheter.
Den lokala jämförande hyran kan bestämmas med jämförande lägenheter. De avgörande faktorerna här är storlek, antal rum, plats, byggår och utrustning.
I händelse av en hyreshöjning upp till den lokala jämförande hyran baserat på tre jämförande lägenheter, måste hyresvärden välja lägenheterna på ett sådant sätt att hyresgästen kan kontrollera informationens riktighet. För detta räcker det vanligtvis om hyresvärden anger den exakta adressen med golvet och lägenheten för lägenheten (höger, vänster, mitt).
Viktigt: Om den lokala jämförbara hyran ska bestämmas med tre jämförbara lägenheter, räknas inte medelvärdet för dessa tre lägenheter. Hyran får då endast höjas till det lägsta värdet av de tre bestämda hyrorna.
Bestäm den lokala jämförande hyra med en expertrapport
Den lokala jämförande hyran kan också bestämmas med hjälp av ett expertutlåtande (avsnitt 558a, punkt 2, punkt 3 BGB). Enligt lagen måste denna expert utnämnas offentligt och svuras in (ibid.) Och motivera sin rapport.
Till exempel måste han förklara hur han har bestämt den lokala jämförande hyran. Som regel använder experten också jämförbara lägenheter för detta ändamål och bestämmer de hyror som krävs för dem. Han behöver inte nämna dessa lägenheter specifikt i sin rapport, men han måste ange de hyresnivåer som fastställts under sitt arbete.
Expertutlåtandet måste också visa att experten har bestämt den lokala jämförande hyran med hjälp av nya och befintliga hyror och tidigare sett lägenheten för vilken hyran ska höjas. I större bostadsområden är det också tillåtet för experten att inspektera en jämförbar lägenhet.
Hyresvärden måste bifoga den fullständiga formuleringen i expertens rapport till sin hyresbrev.
Om en expert kallas in för att bestämma den lokala jämförande hyran, föreskrivs i lagen att han måste motivera sitt expertutlåtande.
Lokal jämförande hyra: Beräkning med hyresdatabasen
Den lokala jämförande hyran kan också bestämmas med hjälp av en hyresdatabas i enlighet med avsnitt 558a, punkt 2, punkt 2 i den tyska civillagen. I enlighet med avsnitt 558e i den tyska civillagen (BGB) är detta en "kontinuerlig insamling av hyror som gemensamt förvaltas eller erkänns av kommunen eller företrädare för hyresvärdar och hyresgäster".
För enskilda lägenheter inom det aktuella vardagsrummet kan hyresdatabasen användas för att dra en slutsats om den nuvarande, lokala jämförande hyra. Eftersom data registreras kontinuerligt i hyresdatabasen är de mer aktuella än hyresindexet.
Hur får jag reda på den lokala jämförande hyra?
Inte bara affärsmän utan även privatpersoner kan titta på den lokala jämförande hyran, för enligt avsnitt 558c, punkt 4, mening 2 i den tyska civillagen, ska hyresindexet och ändringar av det publiceras.
Om ett hyresindex finns tillgängligt för motsvarande plats kan det därför ses på den ansvariga kommunen eller stadsförvaltningen.
Det är också möjligt att se uthyrningsdatabaser: Konsumenter kan få se informationen i databasen mot en avgift. Beroende på vem som håller uthyrningsdatabasen är den tillgänglig för inspektion av staden eller av hyresgästen eller hyresvärdens intressegrupper.