Basarean (GRZ) avgör den högsta procentandel av din fastighet som kan byggas på. Vi förklarar hur antalet beräknas och vad man ska tänka på.
Beräkning av basareanummer: de viktigaste sakerna med en överblick
- Basarean, kortfattat GRZ, beskriver förhållandet mellan den maximala byggbara arean och den totala fastighetsarean. Den finns i bygganvändningsförordningen.
- När det gäller kompletterande system utan direkt anslutning till huvudbyggnaden kan GRZ överskridas med maximalt 50 procent upp till ett värde på 0,8.
- Antalet golvytor är en avgörande faktor för att fastställa värdet på en fastighet. Det bestämmer också byggnadernas täthet i ett visst område.
Vad betyder grundarean (GRZ)?
Som ägare till en fastighet får du vanligtvis inte bygga på hela området. Av ekologiska skäl är det viktigt att tillräckligt med otätade områden förblir fria så att regnvattnet kan sippra bort. Dessutom har en för hög byggnadstäthet en negativ inverkan på levnadskvaliteten och estetiken.
GRZ uttrycker användningsgraden för ett fastighetsområde: Hur stor andel av området kan byggas på? Det beräknas från den maximala storleken på det byggbara området av fastighetens storlek och ges med ett decimalvärde som sträcker sig från 0,2 till 1.
GRZ = maximal byggbar yta (m²) / tomtstorlek (m²)
Information om hur man beräknar basarealen finns i avsnitt 19 i bygganvändningsförordningen (BauNVO), som trädde i kraft 1962. Den sista, för närvarande giltiga versionen är från 2017. En fastighets GRZ beror på vilken typ av strukturell användning som anges i den första delen av BauNVO. Till exempel är grundytan i ett byområde 0,6, medan det i städer är 0,8. En GRZ på 1.0 är endast tillgänglig för kärnområden. Detta betyder stadsmiljöer där det huvudsakligen finns butiker, kontor eller kulturinstitutioner.
Vad är golvyta?
Förutom golvytnummeret är golvytanumret (GFZ) också en viktig parameter för bygganvändningsförordningen. Den beräknas från den totala ytan för alla fullvåningar genom hela fastighetsområdet och ges, som GRZ, ett decimalvärde.
För en fastighet på 1 000 kvadratmeter med en GFZ på 1,2 kan den totala ytan för hela våningarna vara 1 200 kvadratmeter. Det innebär till exempel att tre våningar med 400 kvadratmeter vardera eller två med 600 kvadratmeter vardera kan byggas.
GFZ anger inte antalet tillåtna våningar. Det så kallade antalet våningar finns som ett romerskt nummer i utvecklingsplanen, som bestäms av kommunen eller staden.
Vad är skillnaden mellan GRZ I och GRZ II?
Under vissa omständigheter är det möjligt att överskrida basarean med 50 procent. Detta undantag påverkar dock inte huvudbyggnaden, utan endast underbyggnader som trädgårdshus och garage samt underjordiska anläggningar.
Basareanummeret för tillhörande anläggningar kallas GRZ II, basareantalet från utvecklingsplanen är GRZ I. Summan av GRZ I och GRZ II får aldrig överstiga det absoluta taket på 0,8.
Huvudsystemen (GRZ I) är:
- huvudbyggnad
- Carports, garage och underjordiska garage kopplade till huvudbyggnaden
- Vinterträdgårdar och simbassänger kopplade till huvudbyggnaden
- Terrasser, balkonger, burspråk, arkader
- Yttertrappor ovan mark, entrétrappor
Hjälpsystem (GRZ II) är:
- Solsystem
- fristående garage och underjordiska garage, parkeringsplatser och carportar
- Trädgårdshus, stall
- Lekplatser, pooler
- Axlar, gropar, oljetankar, avloppsreningsverk
För kompletterande strukturer som pooler kan byggare överskrida GRZ med upp till 50 procent.
Beräkna den tillåtna basarean med basareanummeret: beräkningsexempel
Om du vill beräkna det maximala golvyta för ditt framtida hus med antalet
golvytor gäller följande formel: maximal byggbar yta (m²) = fastighetsstorlek (m²) x GRZ
Köp en fastighet på 900 kvadratmeter med en GRZ på 0,6 , är det maximalt tillåtna golvyta i huvudbyggnaden:
900 m² x 0,6 = 540 m²
Om du planerar ett garage, en pool och ett trädgårdshus beräknas antalet golvytor från GRZ II, vilket är hälften av GRZ I:
GRZ II = 0 , 6 x 0,5 = 0,3
900 m² x 0,3 = 270 m²
I detta fall skulle dock summan av huvudbyggnaden och tillhörande anläggningar överstiga det absoluta taket på 0,8.
900 m² x 0,8 = 720 m²
540 m² + 270 m² = 810 m²
Av den anledningen är den maximala ytan för hjälpanläggningarna:
720 m² - 540 m² = 180 m²
Varför är basnumret viktigt?
Beräkning av GRZ är relevant för både köpare och säljare av en fastighet. Köparen vill veta hur stor andel av fastigheten han får bygga på. Om en eller flera byggnader redan finns, bestämmer GRZ om de kan planera ytterligare kompletterande anläggningar som garage eller trädgårdshus.
Som köpare bör du notera att antalet golvytor inte alls är samma som bostadsytan i ett hus. Området inkluderar även ytterväggarna och eventuella utetrappor. Dessutom, till skillnad från bostadsytan, läggs inte alla golvytor samman.
För säljaren ökar ett stort antal golvytor värdet på hans egendom. För en tomt i ett stadsområde med en GRZ på 0,8 kan ett högre pris uppnås än för en i ett litet bosättningsområde med en GRZ på 0,2.