Ett byggkontrakt tecknas för olika byggprojekt mellan arbetsgivare och arbetstagare - vare sig nybyggnation, renovering eller individuella tjänster till en byggnad. Vi förklarar vilka avtalsvarianter och innehållsskillnader som finns här.
När du bestämmer dig för att ingå ett byggavtal med ett företag, bör du ge dig tillräckligt med tid - även om förverkligandet av drömmen om att äga ett hus äntligen är inom räckhåll och faktiskt inte kan gå tillräckligt snabbt. Men det finns stora skillnader beroende på vilken version av byggavtalet du väljer. Dessa tre typer av kontrakt är möjliga: byggkontrakt enligt BGB, VOB-kontrakt och byggföretag för konsumenter.
Byggentreprenad enligt civillagen
Vad är ett byggkontrakt enligt den tyska civillagen?
Definitionen av ett byggkontrakt enligt den tyska civillagen (BGB) lyder som följer:
"Ett byggavtal är ett kontrakt för byggande, restaurering, borttagning eller ombyggnad av en byggnad, en utomhusanläggning eller en del av den." (BGB § 650a (1 ))
Enligt den tyska skyldigheten har byggavtalet varit en lagligt standardiserad, särskild form av arbetsavtalet sedan 1 januari 2018. , Rivning (rivning eller demontering) eller rekonstruktion av en konstruktion, en utomhusanläggning eller en del av den (t.ex. murverk, målning, sanitära anläggningar, elinstallation, värmekonstruktion).
Lagen förstår begreppet byggnadsstruktur för att inkludera anläggningsteknik: Förutom byggnader påverkas också broar, tunnlar och vägar. Utomhusanläggningar är fastighetsområden (t.ex. parkeringsplats eller grönområden). Byggkontraktet är alltid utformat för ett specifikt resultat, kallat ett arbete i teknisk jargong.
Hur tecknas ett byggavtal enligt den tyska civillagen?
Det finns inga uttryckliga formella krav för ingående av ett byggkontrakt enligt den tyska civillagen. Således kan detta göras muntligt eller genom övertygelse (avgörande handling) med erbjudande och acceptans.
Undantag: Notarial certifiering krävs om byggkontraktet åtföljs av köp av en fastighet (köpeavtal) (avsnitt 311 b, punkt 1, klausul 1 BGB).
Vad måste finnas i kontraktet?
Innehållet i byggentreprenaden måste definiera det specifika byggnadsarbetet (från § 650a BGB). Sammanfattningsvis betyder detta: avtalsslutande parter, byggnadsarbeten, byggtid, acceptans, ersättning, betalningsplan (avbetalningar), deposition (säkerställer utförandet av byggnadsarbetet plus fordringar) och garanti.
I alla fall måste tjänsten skrivas ner i detalj i byggavtalet. Tjänstebeskrivningen specificerar vad kunden kan kräva av entreprenören. Inom ramen för offentliga kontrakt utgör VOB grunden för byggnadsarbeten (upphandling och avtalsregler för byggnadsarbeten, se nedan).
Ett byggavtal reglerar det rättsliga förhållandet mellan beställare och entreprenör med avseende på nybyggnad, reparation, rivning eller ombyggnad av en byggnad.
Tidsfrister för godkännande
Kunden är skyldig att utföra godkännandet av det avtalsenliga arbetet. Kunden kan inte förhindra acceptans genom mindre defekter (avsnitt 640 (1) BGB).
Ett arbete anses också ha accepterats om entreprenören har fastställt köparen en rimlig tidsfrist för godkännande efter avslutad och köparen inte har vägrat godkännande inom denna period, med angivande av minst en defekt (avsnitt 640 (2) BGB). Undersökningsfasen för godkännande av ett arbete skiljer sig från fall till fall.
Om beställaren förhindrar acceptans på grund av brister, måste han på entreprenörens begäran delta i en gemensam inspektion av arbetet (avsnitt 650g (1) BGB). Om han vägrar igen kan entreprenören också utföra tillståndskontrollen på egen hand (avsnitt 650g (2) BGB). För att göra detta måste han skicka en undertecknad kopia av sin hälsokontroll till arbetsgivaren med datumet för beredningen.
Ersättning för byggnadsarbetet
Ersättningen avses vara ersättningen för utförda byggnadsarbeten. Medan arbetstagaren åtar sig att producera arbetet utan brister (avsnitt 631 och 633 BGB), måste arbetsgivaren garantera den överenskomna ersättningen (avsnitt 632 BGB).
Avtalsparterna har valet mellan schablonbelopp och enhetspris. Priset med all inclusive inkluderar alla tjänster som specificerades när kontraktet ingicks - exklusive ytterligare eller reducerade tjänster. Enhetspriset avser en färdig servicenhet. Detta beskrivs i en specifikation av tjänster som är vanliga vid konstruktion. Tjänstspecifikationen visar tjänstebeskrivningar, indelade i partiella tjänster. Vid partiella tjänster genereras ersättningen från summan av enhetspriserna.
När förfaller ersättningen? Om kunden har godkänt arbetet och entreprenören har utfärdat en beställbar slutfaktura (avsnitt 650g (4) BGB).
Slutlig faktura för slutbetalningen
Det är oundvikligt att en slutlig faktura måste finnas tillgänglig för den slutliga betalningen: Under den slutliga fakturan genomförs en slutlig avräkning av ett monetärt krav. Denna uppgörelse inkluderar förskottsbetalningar och kontobetalningar.
Den slutliga fakturan anses vara verifierbar om å ena sidan de tillhandahållna tjänsterna tydligt presenteras för kunden och å andra sidan inte har bestridit att den kan verifieras under de följande 30 dagarna efter mottagandet av den slutliga fakturan (avsnitt 650g (4) BGB).
Så snart kunden har accepterat arbetet och den slutliga fakturan är verifierbar kan ingen kontobetalning göras i efterhand.
Uppsägning av ett byggkontrakt
Uppsägningen av ett byggentreprenad enligt BGB måste ske skriftligen (avsnitt 650h BGB).
Vad ska man göra vid konstruktionsfel?
I princip är entreprenörer skyldiga att presentera sina kunder för ett perfekt arbete. Men om kunden upptäcker konstruktionsfel i arbetet kan de göra anspråk på de lagstadgade garantirättigheterna efter godkännandet inom tidsfristen (§ 634a BGB). Undantaget här är dolda defekter som entreprenören medvetet dolt under godkännandet.
Vad kan du som kund göra om du upptäcker fel efter godkännandet? Vägrar att betala en rimlig del av ersättningen (rätten att kvarhålla), nämligen dubbelt så mycket som de kostnader du behöver för att avlägsna defekten (§ 641 Abs. 3 BGB). Dessutom har kunder följande rättigheter:
- Avsnitt 635 BGB: Arbetsgivaren kan begära kompletterande prestationer. Arbetstagaren är skyldig att bära de kostnader som är nödvändiga för detta, särskilt kostnader för transport eller material.
- § 637 BGB: Om arbetstagaren inte har avlägsnat bristerna inom tidsfristen för efterföljande utförande, har kunden rätt att själv rätta till felet. Alternativt kan han anställa en annan entreprenör och kräva ersättning för de oundvikliga tjänsterna.
- §§ 636, 323 och 326 § 5 BGB: Under vissa förhållanden kan kunden säga upp avtalet. Alternativt kan han minska ersättningen (§ 638 BGB).
- §§ 636, 280, 281, 283, 311a BGB: Under vissa förhållanden kan kunden kräva skadestånd eller ersättning för misslyckade tjänster (§ 284 BGB).
I vår guide hittar du information om innehållet, tidsfristerna för godkännande, ersättningen för byggnadsarbetet och uppsägningen av ett entreprenadavtal.
VOB-kontrakt: Byggkontraktet enligt VOB
Upphandlings- och avtalsreglerna för byggnadsarbeten (VOB) är en uppsättning klausuler uppdelade i tre avsnitt. Den publicerades på uppdrag av den tyska upphandlings- och kontraktskommittén för byggtjänster (DVA) och är obligatorisk för byggkontrakt från den offentliga sektorn i Tyskland.
VOB är varken en lag eller en reglering: Arbetet är ”bara” ett avtalsvillkor och ska därför användas som ett allmänt affärsvillkor enligt BGB (§ 305). Med andra ord blir VOB bara en del av byggavtalet om båda parter uttryckligen anger detta. Av detta skäl läser man ofta följande stycke i entreprenadavtal: ”VOB gäller i den version som är giltig när kontraktet ingås.” Oftast noteras VOB under rubriken “Kontraktskomponenter”.
Syftet med VOB är att säkerställa transparens, lika behandling och rättvis konkurrens mellan leverantörer. Korruption och nepotism bör undvikas.
VOB / A: Allmänna bestämmelser för tilldelning av byggnadsarbeten
VOB / A gäller tilldelning av byggkontrakt från den offentliga sektorn och sektorkunder (offentliga klienter, fysiska eller juridiska personer enligt privaträtt som till exempel arbetar inom energiförsörjning och transport). VOB / A publicerades som DIN-standard 1960 och är uppdelad i tre avsnitt:
- Nationella upphandlingsförfaranden
- EU-anbud
- Förfaranden inom sektorsupphandlande myndigheter för vilka olika procedurregler gäller
VOB / A reglerar de potentiella typerna av tilldelning och respektive processer för dessa områden. Uppsättningen av klausuler visar instruktioner om hur man tilldelar ett byggnadsarbete, det vill säga: Vad måste ingå i ett anbud och hur?
Delarna B och C är intressanta för privata husbyggare, eftersom många byggföretag och kunder använder dem som grund för sina kontrakt. De är de allmänna villkoren för ett byggkontrakt.
VOB / B: Allmänna avtalsvillkor för utförande av byggnadsarbeten
VOB / B behandlar i 18 stycken allmänna avtalsvillkor för privat byggrätt, eftersom lagen om kontrakt för arbete och tjänster i BGB inte i tillräcklig utsträckning tar hänsyn till de komplexa egenskaperna hos privat bygghandel. Reglerna i BGB erbjuder inte alltid lösningar på de problem som uppstår i vardagen. Av denna anledning innehåller VOB / B bestämmelser som å ena sidan utvidgar de lagliga reglerna, å andra sidan också ändrar och begränsar dem.
VOB / B publicerades som DIN-standard 1961. Innehållet i VOB / B är utförandet av byggnadsarbetet, inklusive omfattning, ersättning, deadlines, godkännande, faktureringsförfaranden och framtida garanti. Om de avtalsslutande parterna är lämpliga för VOB / B är VOB / C automatiskt också en del av kontraktet, eftersom del C förklarar mer exakta specifikationer för utförande och fakturering.
VOB / C: Allmänna tekniska avtalsvillkor för byggnadsarbeten
VOB / C är en samling av allmänna tekniska avtalsvillkor (ATV), även publicerade som 65 DIN-standarder: Förutom DIN 18299 för allmänna regler för alla typer av byggnadsarbeten finns det många speciella regler för enskilda branscher: DIN-18300 beskriver till exempel jordarbeten, DIN 18459 rivnings- och nedmonteringsarbetet. Dessa avtalsvillkor gäller främst tekniska föreskrifter för hur en handel ska se ut. Du hittar också regler om hur du fakturerar tjänster.
Konsumentbyggnadsavtal
Vad är ett konsumentbyggnadsavtal?
I sin tur finns ett konsumentbyggnadsavtal om entreprenören är skyldig av en privat kund att bygga en ny byggnad eller att genomföra större renoveringar av en befintlig byggnad (avsnitt 650i BGB). Konsumentbyggnadsavtalet, som måste finnas tillgängligt skriftligt, infördes under omorganiseringen av lagstiftningen om byggavtal 2018. Det har väsentligt stärkt ställningen för privata husbyggare och förbättrat konsumentskyddet.
Meningsfull byggbeskrivning är obligatorisk
Sedan dess har privata byggare haft rätt till en detaljerad byggbeskrivning från entreprenören innan kontraktet ingås. I det måste byggföretag tydligt beskriva fastighetens huvudsakliga egenskaper (specifik beskrivning av tjänster): till exempel byggkonstruktion, ljudisolering, inredning och byggnadsteknik. Planer med exakt rums- och områdesinformation krävs också. I framtiden kommer tvetydigheter i byggbeskrivningen att gå på företagets bekostnad (avsnitt 650k (2) BGB). Men det är ofta fortfarande ett problem i praktiken: "Många nya byggnadsspecifikationer uppfyller ännu inte den gällande bygglagen", klagar Holger Freitag, förtroendeadvokat vid Föreningen för privata byggare. Till exempel är designbeskrivningar ofta så vaga att kunden i slutändan inte vet exakt vad de får för sina pengar.”Byggare bör inte blindt förlita sig på den nya lagen, utan att kontrollera kontraktet av en expert,” råder Freitag. Konsumenterna har nu lite mer tid för detta: efter att ha undertecknat ett byggavtal kan de dra tillbaka det inom två veckor - utan att ange något skäl.
Avslutningen av byggnadsarbetet måste bestämmas
Dessutom är det slut på byggföretagets junketing: i framtiden måste byggföretag göra ett bindande uttalande när de är färdiga. Om en exakt tid för slutförandet av arbetet inte kan anges när kontraktet ingås, måste byggnadsarbetets längd anges. Om det inte finns någon information i konsumentbyggnadsavtalet kommer informationen i specifikationen före kontraktet i byggspecifikationen att ingå i kontraktet vid tidpunkten för arbetets slutförande eller under byggnadsarbetets längd (avsnitt 650k avsnitt 3 BGB). Om det finns förseningar kan byggare lättare göra anspråk på skadestånd.
Förresten har byggare rätt till viktiga dokument: handlingar som byggaren behöver för att officiellt godkänna byggnaden eller för att lämna in till en myndighet eller hans bank, till exempel för att ansöka om ett reklamlån, måste överlämnas av byggföretaget innan byggstart. Detta gör det också möjligt för kunden att bättre kontrollera byggprojektet med hjälp av en värderingsman.
Konsumentbyggnadsavtalet har stärkt rättigheterna för privata husbyggare och förbättrat konsumentskyddet.
Betala endast enligt plan
Utöver det befintliga anspråket på uppförandesäkerhet (fem procent av de totala kostnaderna) får privata byggare nu en extra säkerhet: Entreprenören får endast lämna in delvisa fakturor för totalt 90 procent av den totala ersättningen (avsnitt 650m § 1 BGB). Det senare gäller dock inte för utvecklaravtalet.
Återkalla konsumenternas byggavtal
Sedan 2018 har kunder kunnat återkalla ett konsumentbyggnadsavtal som inte har noteriserats av notarius publicus inom 14 dagar efter det att kontraktet undertecknades. Detta innebär att privata byggare är mycket bättre skyddade. Om byggentreprenören glömmer avbeställningspolicyn eller gör misstag upphör uppsägningstiden ett år och 14 dagar efter avtalets ingående. Om du vill säga upp byggentreprenaden bör du göra det snabbt, eftersom alla garantianspråk upphävs. Viktigt: Ångerrätten gäller endast privata byggare och inte fastighetsutvecklare som är notariserade.