Hyresgästens död är också en utmaning för hyresvärden. Läs här hur du som hyresvärd bäst kan gå efter hyresgästens död och vilka rättigheter du har.
Vad händer efter att hyresgästen dör?
I grund och botten upphör ett hyresavtal inte automatiskt när hyresgästen dör. Om hyresavtalet utförs avtalsmässigt med flera hyresgäster - dvs. det finns flera personer som hyresgäster i hyresavtalet - måste det fortsättas med de återstående personerna.
Det är också viktigt att veta att efter hyresgästens död har alla personer som bor i hushållet rätt att ta över hyresgästen, även om de inte ingår i hyresavtalet. För hyresvärden innebär detta att fortsätta hyresavtalet med de återstående medlemmarna i hushållet. Det är viktigt att de tidigare villkoren måste fortsätta att existera. Till exempel kan hyran inte bara höjas efter hyresgästens död.
Om det inte finns några hyresgäster måste arvingarna betala för den hyresavgift som fortfarande är förfallen och även för extra kostnader och hyreskillnader. Arvingarna ingår också hyresavtalet för den avlidne. Enligt avsnitt 564 i den tyska civillagen och 580 i den tyska civillagen har du dock en särskild uppsägningsrätt: Du kan säga upp avtalet inom en månad efter hyresgästens död i enlighet med de lagstadgade tidsfristerna (dvs. tre månader).
Om lägenheten inte övertas av arvingarna måste de ta hand om att rensa och lämna fastigheten eller så måste de betala kostnaderna. Arvingarna behöver dock inte vara ansvariga för skulderna med sina tillgångar utan kan begränsa ansvaret för boet.
Dessutom har de efterlevande anhöriga möjlighet att avvisa arvet inom sex veckor. Om detta händer kan de inte hållas ansvariga av hyresvärden efter hyresgästens död.
Vad reglerar hyreslagen efter hyresgästens död?
Hyresrätten behandlar i stor utsträckning hyresgästens död. I grund och botten slutar ett hyresavtal inte automatiskt när hyresgästen dör, utan är en del av arvet. Beroende på om det fanns flera hyresgäster, familjemedlemmar bodde i hushållet eller lägenheten var bebodd av hyresgästen ensam, finns det olika regler som måste följas.
Du kan ingå hyresavtalet som arving, hushållsmedlem, make eller livspartner och som medhyresgäst, vilket innebär att det gamla hyresavtalet förblir på plats och inget nytt hyresavtal behöver ingås med nya villkor.
I avsnitt 563 i den tyska civillagen (BGB) anges vilka personer som kan ingå hyresavtalet efter hyresgästens död. Nedan har vi sammanfattat vilka rättigheter och skyldigheter som är väsentliga i de olika fallen:
Fall 1: Båda makarna (eller partnerna) var hyresgäster
Ett gemensamt hushåll för makar eller partners är särskilt vanligt, där båda partnerna är listade i hyresavtalet. I detta fall fortsätter hyresgästen automatiskt efter att en av hyresgästerna har dött i enlighet med 563a § 1 BGB. Arvingarna och andra familjemedlemmar spelar ingen roll här.
Även om hyresavtalet inte har undertecknats av båda partnerna och hyresgästen dör, är det möjligt att partnern redan har höjts till status som hyresgäst. Detta är till exempel möjligt om en partner representerade den andra i enlighet med 164 § BGB när kontraktet ingicks. Även om hyresvärden har skickat ett hyreshöjningsbrev till båda partnerna när partnern flyttar in vid ett senare tillfälle, är detta praktiskt taget en medhyresgäst.
Om ett sådant fall existerar överförs hyresgästen till återstående partner. Han har dock rätt inom en månad efter att ha blivit medveten om dödsfallet att göra anspråk på sin särskilda uppsägningsrätt i enlighet med 563a § 2 BGB med en lagstadgad period på tre månader. I det här fallet har dock hyresvärden ingen särskild uppsägningsrätt.
Om makan eller livpartnern dör överförs hyresgästen till den levande partnern.
Fall 2: Endast den avlidne make eller partner var hyresgäst
Enligt 563 § 1 BGB ingår makan eller partnern som bodde i samma hushåll med den avlidna hyresgästen hyresavtalet som hyresgäst även om han inte har tecknat hyresavtalet och inte heller hyresgästens status före dödsfallet Hyresgästen har fått. Även här utesluts familjemedlemmar och arvingar och hyresavtalet fortsätter att existera i sin ursprungliga form.
Om makan eller partnern beslutar att inte ingå hyresavtalet efter hyresgästens död, måste han underrätta hyresvärden om detta inom en månad efter att ha fått kännedom om dödsfallet i enlighet med 563 § 3, punkt 1, BGB.
Det är lämpligt att lämna ett skriftligt uttalande. Om detta händer övergår rättigheterna och skyldigheterna till arvtagaren. Han kan då säga upp eller fortsätta hyresgästen enligt 564 § 1 BGB.
För hyresvärdar är det viktigt att en partner av samma kön har samma status som make enligt Federal Law Gazette (BGBl.) I 2001, sidan 266.
Om partnern inte ingår hyresavtalet kan deras barn som bor i hushållet göra det. Detta regleras i § 563, punkt 2, mening 1, BGB.
Fall 3: Endast den avlidne makan var hyresgäst och det fanns ytterligare familjemedlemmar som bodde i lägenheten
Om det finns ytterligare familjemedlemmar i lägenheten utöver den efterlevande maken och om makan inte vill ta över hyresgästen kan de andra släktingarna som bor i lägenheten gå med i hyresgästen och fortsätta den.
Enligt reglerna i 563 § 3 BGB måste makan informera hyresvärden om att de inte vill fortsätta hyresgästen. De återstående släktingarna som bor i hushållet har också möjlighet att avstå från att fortsätta hyresgästen. De måste dock också informera hyresvärden om detta. Om varken makan eller andra familjemedlemmar som bor i hushållet fortsätter hyresgästen, övergår kontraktet igen till arvingarna.
Fall 4: Den avlidne var hyresgäst tillsammans med tredje part och förvarade hushållsartiklar i lägenheten med sin make och / eller familjemedlemmar
Efter hyresgästens död som drev ett hushåll tillsammans med sin make i hyresfastigheten, men ingått hyresavtalet tillsammans med en annan person, gäller 563 § 1 BGB också. I detta speciella fall kan makan ta över positionen som medhyresgäst. Återigen görs detta för att utesluta andra familjemedlemmar och möjliga arvingar.
Fall 5: Andra majoritetshyresgäster
Om en fastighet hyrdes tillsammans med flera personer, som till exempel vanligt i delade lägenheter, förändras inte hyresgästens död egentligen mycket i hyresgästen. De återstående hyresgästerna fortsätter helt enkelt hyresgästen med hyresvärden. I detta fall har medhyresgästerna heller ingen särskild uppsägningsrätt.
Andra regler gäller för underhyresgäster som inte har ingått ett hyresavtal med hyresvärden för fastigheten, utan endast med den avlidne hyresgästen. I det här fallet ses det som om hyresvärden har gått bort. Efter hyresgästens död tar arvingarna följaktligen sin status som hyresgäster och därmed också som hyresvärdar för underhyresgästerna.
Fall 6: Den avlidne hyresgästen bodde hos familjemedlemmar eller familjemedlemmar (utan make)
Om släktingarna som bor i hushållet undertecknade hyresavtalet kommer det att fortsätta att existera även efter att en medhyresgäst dör. Om detta inte är fallet kan du ta över hyresgästen i enlighet med avsnitt 563, punkt 2, mening 2, BGB. Om flera familjemedlemmar drabbas kan de också ingå hyresgästen tillsammans och då är de solidariskt gäldenärer enligt avsnitt 421 i den tyska civillagen (BGB).
Det är viktigt att veta att hyresgästen måste fortsätta på de ursprungliga villkoren. Följaktligen fortsätter de anhöriges skyldigheter och rättigheter att baseras på hyresgästens hyresavtal.
Klausuler som begränsar eller utesluter inträdesrätten för efterlevande anhöriga och hushållsmedlemmar är inte giltiga enligt § 563, 5 § BGB.
Det är också viktigt att veta att definitionen av familjemedlemmar och hushållsmedlemmar är bred och därför kan barnbarn eller fosterbarn också räknas bland människor som bor i samma hushåll. Det är alltid viktigt att det gemensamma hushållet är utformat för att vara permanent, vilket framgår av avsnitt 563, punkt 2, mening 3, BGB.
Reglerna gäller även för sociala bostäder, men ett intyg om uppehållstillstånd krävs för att ta över hyresgästen efter hyresgästens död.
Om den avlidne bodde ensam i hyresfastigheten eller om makan och familjemedlemmarna som bodde i lägenheten inte går in i hyresgästen, överförs alla rättigheter och skyldigheter till arvingarna.
Hyresgästens död: vilka rättigheter har arvingarna?
Om den avlidne bodde ensam i hyresfastigheten eller om makan och andra familjemedlemmar som bodde i hushållet inte ingick i hyresförhållandet, övergår rättigheterna och skyldigheterna enligt § 1922 och 1967 BGB till arvtagaren.
Ett undantag gäller ensamstående hyresgäster som har tecknat ett hyresavtal för livstid: arvingar kan antingen använda sig av den särskilda uppsägningsrätten eller själva flytta in i lägenheten.
Enligt § 2087 BGB kan den hyrda lägenheten också betraktas som ett arv om lägenheten kan ses som en väsentlig tillgång efter hyresgästens död. Dessutom, efter hyresgästens död, kan arvingar tilldela sin del av arvet till en tredje person som sedan kan ingå hyresgästen.
Det är viktigt att arvingarna inte har rätt framför familjemedlemmarna som bor i hushållet. Först när alla hushållsmedlemmar förklarar att de inte vill ta över hyresgästen övergår rätten till arvtagaren.
Hur lång är uppsägningstiden efter hyresgästens död?
Efter hyresgästens död har de personer som har rätt att komma in eller arvingarna en månad på sig att utnyttja sin särskilda uppsägningsrätt. Om arvingarna inte lär sig mer om hyresgästens död förrän senare gäller tidsfristen bara från det ögonblick som kännedom. Om arvingarna inte använder den särskilda uppsägningsrätten efterträder de automatiskt den avlidna hyresgästen så att ett nytt hyresavtal inte krävs.
Hyresvärdens särskilda uppsägningsrätt efter hyresgästens död måste också utövas inom en månad från det att han blev medveten om dödsfallet, annars fortsätter hyresavtalet. Hyresvärdens särskilda uppsägningsrätt gäller för arvingar. Han kan inte använda det mot personer som har rätt att komma in (de som redan har bott i hushållet).
Vem måste lämna lägenheten efter hyresgästens död?
Även efter hyresgästens död upphör hyresavtalet först efter uppsägningen i god tid och lägenheten överlämnas.
Om den särskilda uppsägningsrätten utövas efter hyresgästens död är arvingarna skyldiga att lämna lägenheten i god tid och vid behov renovera den. De måste också göra utestående betalningar som hyror och extra kostnader.
Frågan för hyresvärdar är vad som händer om det inte finns något arv efter hyresgästens död. I sådana fall utser domstolen en kurator för att försöka hitta potentiella arvingar. Om detta inte lyckas ärver den federala stat där hyresgästen var bosatt. I händelse av en alltför skuldsatt egendom kommer hyresvärden i slutändan att stå kvar med öppna föremål och måste också ta hand om budgetlikvidationen och renoveringen av lägenheten själv.
Hyresgästens död: vem får hyresdepositionen?
Efter hyresgästens död uppstår också frågan om insättningen, för om hyresavtalet avslutas, förfaller depositionen också efter att lägenheten har överlämnats framgångsrikt (publicera på "protokoll för överlåtelse av lägenhet"?) I princip måste insättningen betalas till arvingarna. Men om den senare avvisar arvet, går insättningen till nästa i raden av arv.
För hyresvärdar rekommenderas det att ett arvsintyg uppvisas innan du betalar ut hyresdepositionen. Detta undviker att betala till obehöriga. Detta gäller även utbetalning av eventuell befintlig kredit efter kompletterande kostnadsavräkning.
Hyresdepositionen ska i allmänhet betalas till arvingarna. Men om den senare avvisar arvet, går insättningen till nästa i raden av arv.
Den juridiska efterträdarens ansvar
Som juridisk efterträdare efter hyresgästens död tar du inte bara över hans rättigheter utan också hans skyldigheter. Om återstående partner, släktingar eller arvingar ingår hyresavtalet är de också ansvariga gentemot hyresvärden enligt 563b § 1 BGB.
Den juridiska efterträdaren är följaktligen ansvarig för skador på hyresfastigheten, hyreskulder, på grund av kosmetiska reparationer och extra kostnader. Emellertid kan arvsansvar uteslutas avtalsmässigt under ens livstid. Om detta är önskvärt är det lämpligt att prata med en specialistadvokat.
Följd
Om arvtagaren avvisar arvet kan han inte hållas ansvarig och han behöver inte heller säga upp hyresavtalet. I händelse av felaktigt godkännande av ett arv eller underlåtenhet att uppfylla en tidsfrist gäller arvsrättens regler enligt § 119, 1954 och 1956 BGB.
Uppsägning av arvtagaren
Efter hyresgästens död har arvtagaren rätt att säga upp lägenheten eller använda den själv. Om han bestämmer sig för att säga upp kan han uttala det inom en månad efter det att han blev medveten om att en annan släkting dödades och att han inte uppträdde. Om han gör det upphör hyresavtalet efter en uppsägningstid på tre månader.
Uppsägningen inom en månad är mycket viktig, för med en tidsbegränsad hyresavtal skulle konsekvensen av att inte avslutas i tid vara att hyresavtalet måste fullgöras till slutet.
Om det finns flera arvingar måste det säkerställas att uppsägningsbrevet är undertecknat av alla arvingar.
Uppsägning av hyresvärden
En uppsägning utan legitim anledning efter hyresgästens död har varit möjlig sedan den 1 september 2001. Om arvtagaren beslutar att fortsätta hyresgästen efter hyresgästens död kan hyresvärden säga upp avtalet med en lagstadgad uppsägningstid på tre månader. Liksom arvtagaren har hyresvärden en månad att säga upp uppsägningen efter att ha blivit medveten om döden. Detta gäller dock bara om ingen av de anhöriga som bor i hushållet ingår hyresavtalet (564 § 2 BGB).
Efter att ha känt hyresgästens död kan hyresvärden naturligtvis bara meddela uppsägning om han är medveten om arvtagaren. För detta är det tillräckligt om han informeras om arvtagaren - ingen inspektion av arvsintyget är nödvändigt. Men hyresvärden måste också försöka ta reda på vem som tar över arvet, annars kan han förlora sin rätt att säga upp.
Om hyresvärden vill utöva sin speciella rätt till uppsägning måste han meddela uppsägning till alla arvingar till en grupp av arvingar. Han måste också lämna uppsägningen till dessa arvingar och inte till exempel rikta dem till den avlidne hyresgästen.
Om makar, släktingar eller familjemedlemmar vill ingå hyresavtalet kan hyresvärden endast säga upp avtalet med kort varsel för goda ändamål, till exempel för att de som går in är insolventa eller har angripit hyresvärden tidigare. Här är det lämpligt att använda professionell rådgivning så att små fel inte står i vägen för en slutgiltig uppsägning.
