Den som äger en fastighet och inte bor i den men hyr ut den måste betala skatt på hyresintäkterna. Även om många föredrar att omedelbart delegera ämnet till sin skatterådgivare, är det värt att gräva lite djupare in i saken själv. För ju bättre du känner dig, desto fler knep kan du använda och spara mycket skatt.
Vem måste betala skatt på hyresintäkterna?
Måste du ens betala skatt på hyresintäkterna som privatperson? Ja - även om du inte hyr ut kommersiellt är du skyldig att betala skatt på din inkomst från hyra eller leasing. Detta regleras av avsnitt 21 i inkomstskattelagen (EStG). Alla som hyr ut fastigheter måste betala skatt på hyresintäkterna.
För att korrekt kunna rapportera din inkomst till skattekontoret måste du ange dina hyresintäkter i bilaga V för uthyrning och leasing i din skattedeklaration. Det är dock viktigt för dig att veta att du inte behöver betala skatt på hela hyresintäkterna utan att du kan dra av dina avskrivningar, skuldräntor och andra avgifter från din inkomst från hyresintäkterna. Och: om du gör det smart kan du till och med få en skattebonus i slutändan.
Hur mycket är skatterna på dina hyresintäkter?
Din personliga inkomstskatt bestämmer hur mycket skatt du måste betala för din hyresintäkt. Förluster som du drabbas av hyran kan också ha en positiv inverkan på beskattningen av din andra inkomst. Så om du gör förlust med din hyra kommer detta att räknas av mot din annars skattepliktiga inkomst. Detta kan minska din personliga skattebörda avsevärt.
Men om du permanent anger större förluster för din hyresfastighet i din självdeklaration kan detta också ha negativa effekter för dig. Skattekontoret talar sedan om en hobby och antar att du inte driver din hyra i avsikt att tjäna pengar. I ett sådant fall kan du inte längre kompensera förluster med den positiva inkomsten från andra inkomstkällor.
Om hyresverksamheten är negativ för dig, bör du prata med din skatterådgivare. Du kan hitta ett sätt att beskatta dina negativa hyresintäkter som accepteras av skattekontoret. Generellt sett bör du dock sträva efter att tjäna pengar på din hyra.
Skattehyresintäkter: Finns det en ersättning?
Du måste bara betala skatt på hyresintäkterna om den tillsammans med din övriga inkomst överstiger det grundläggande skattefria bidraget på 8 500 euro.
Om du totalt sett har högre inkomster men inte tjänar mer än 520 euro per år genom att hyra ett rum eller en farmor som du annars bor i, behöver du inte betala skatt på hyresintäkterna. Ett exempel: Du bor i München och hyr ett rum i din lägenhet under en kort tid under Oktoberfesten. Om du inte tjänar mer än 520 euro per år är inkomsten skattefri.
Beskattning av hyresintäkter: vad är avskrivningar?
När du köper en fastighet och hyr ut den kan du dra av två procent av byggnadens värde och två procent av byggnadskostnaderna från skatt i 50 år.
För en gammal byggnad som byggdes före 1925 kan du dra av två och en halv procent av kostnaderna i 40 år. Du kan dra av ännu högre belopp för renovering av listade fastigheter, vilket kan minska din skattebörda avsevärt.
Du kan också ange reparations- och underhållsarbeten på din hyrda fastighet i kortare perioder på ett till fem år i din skattedeklaration.
När du hyr en fastighet har du rätt att dra av två procent av byggnadens värde och två procent av byggkostnaderna från skatt över en period på 50 år.
Beskattning av hyresintäkter: Vad måste jag tänka på när jag gör ett lån?
Som hyresvärd kan du också tillämpa skatt på ditt lån för den hyrda lägenheten, varvid endast räntebetalningen och inte återbetalningen beaktas för att sänka skatten. Eftersom ditt återbetalningsbelopp förblir detsamma under hela det vanliga livräntelånet, men räntekomponenten alltid är lägre med kontinuerlig återbetalning, minskar din skattefördel också med åren.
Ett exempel på beräkning:
Du får ett lån på 100 000 euro från din bank. Två procent ränta med tre procent återbetalning avtalas i början. Din återbetalningsavgift är därför 5 000 euro.
Med ett annuitetslån ökar återbetalningsprocenten med varje månatlig del. Anledningen till detta är att ränta bara tillfaller det lånebelopp som ännu inte har återbetalats och därmed faller stadigt.
Så det första året betalar du inte längre 2000 euro i ränta, utan bara 1 970 euro och betalar tillbaka 3030 euro samtidigt. Efter tio år betalar du bara 1380 euro i ränta, medan din återbetalningsdel redan är 3 620 euro. Vid denna tidpunkt kan du bara kräva 1380 euro för räntekomponenten i din skattedeklaration.
Beskattning av hyresintäkter: ett exempel på en faktura
Sommer köper en liten, nybyggd villa i München-Neuhausen för 400 000 euro. Hon finansierar detta främst genom sin husbank och hyr ut det till ett ungt par. Hon debiterar 1 200 euro per månad som hyror exklusive avgifter, dvs. 14 400 euro per år. Inköpspriset för lägenheten utan fastighetsvärdet är 320 000 euro. Hon kan skriva av två procent av detta per år.
Hyresintäkter: 14 400 euro
- ränta på fastighetslånet: 6 000 euro
- avskrivningar: 6400 euro
- driftskostnader (t.ex. fastighetsförvaltning): 900 euro
- reparation av skadade badrumsplattor: 200 euro
skattepliktiga hyresintäkter: 900 euro
Tack vare hennes driftskostnader inklusive avskrivningar, fru. På sommaren beskattas endast 900 euro (istället för 14 400 euro) på hyresintäkterna.
Om fru Sommer har betydligt högre kostnader för reparationer på ett år eller mindre inkomst på grund av inkomstbortfall, till exempel från hyra nomader, kan hennes skattepliktiga inkomst till och med vara negativ. Följande exempel: Sommer får 2400 euro mindre hyra eftersom hennes lägenhet har varit ledig i två månader eller hyresgästen inte har betalat. I det här fallet finns det inget överskott utan ett minus på 1500 euro. Hon kan nu dra av detta belopp från sin skattepliktiga inkomst.
När lånet för lägenheten betalas helt en dag ökar den skattepliktiga inkomsten. Efter 50 år upphör avskrivningen till och med. Från och med nu måste Sommer betala skatt på en betydligt högre andel av sina hyresintäkter. Då är normalt endast underhållskostnader och eventuella kostnader för fastighetsförvaltning avdragsgilla.
För en gammal byggnad som byggdes före 1925 kan du dra av två och en halv procent av kostnaderna i 40 år.
Gäller moms för hyresintäkter?
Som hyresvärd är du faktiskt företagare eftersom du vill tjäna pengar. Normalt måste varje företagare ta ut 19 procent moms. Denna regel gäller dock inte för privata hyror. Snarare gäller det:
- Hyresvärdar behöver inte ta ut eller betala moms.
- Hyresvärdar av kommersiella fastigheter kan själva bestämma om de vill bedömas som affärsmän. Om du hyr till ett företag som är föremål för moms på lång sikt kan du välja om du vill hyra med eller utan moms.
Om du som privat hyresvärd vill behandlas som en entreprenör måste du följa några villkor som kostar tid och ansträngning, men också medför betydande fördelar: Om det uppstår höga kostnader för renovering av de kommersiellt hyrda rummen kan du till exempel lägga till momsbeloppen Skicka handlarens fakturor i din momsdeklaration.
Om din fastighet består av flera enheter, varav en del du hyr ut med och andra lägenheter utan moms, kan du bara inkludera fakturor för hela byggnaden i din förskottsdeklaration.
Korttidsuthyrning, som semesterlägenheter eller konferensrum, är i allmänhet föremål för moms. Ett annat speciellt fall är garaget: Om detta hyrs ut tillsammans med lägenheten behöver du inte ta ut moms. Men om du vill hyra ut ett garage individuellt är du skyldig att köpa moms. Men om din inkomst från uthyrning av garage inte överstiger det årliga beloppet på 17 500 euro, behöver du som sk småägare inte betala moms.
Skattehyresintäkter: Var måste jag ange hyresintäkterna?
Du måste ange dina skattepliktiga hyresintäkter i bilaga V till din inkomstdeklaration. Formen är lång men i princip självförklarande. Det finns dock några tips du bör tänka på.
Skattehyresintäkter: Hur fyller jag i bilaga V korrekt?
I bilaga V till inkomstdeklarationen ger du all information som är viktig när det gäller hyran. Din skatteskuld kommer sedan att beräknas utifrån dina poster. Om du hyr en lägenhet måste du göra följande poster:
Rad 1: Ditt efternamn
Rad 2: Ditt förnamn
Rad 3: Skattnummer och serienummer på systemet
Rad 4: Gatu- och husnummer för den hyrda fastigheten / inköpsdatum
Rad 5: Postnummer och stad av den hyrda fastigheten / slutdatum Rad
6: Standardvärdets filnummer och eventuellt datum för försäljning eller överföring. (Detta gör det möjligt för skattekontoret att kontrollera om du används för spekulationsskatt.)
Du hittar filnumret som ska anges i din fastighetsskatt. Du kan dock också lämna in bilagan utan detta filnummer.
Rad 7: I båda fallen en 2 för "Nej"
Rad 8: Lägg till bostadsutrymme till vänster. Lämna fälten till höger och i mitten tomma.
Du måste ange vardagsrummet med den officiella beräkningen av bostadsutrymmet. Takhöjden och den proportionella beräkningen av balkonger och terrasser är också relevanta här. Så det räcker inte att helt enkelt lägga till basytorna. Bostadsytan måste beräknas korrekt både i hyresavtalet och i skattedeklarationen.
Linje 9: Ange månadshyran här. Du måste dra av all tilldelning för merkostnader för detta fält.
Fördelningen av hyresintäkterna per våning är avsedd för uthyrning av hyreshus. Även om du hyr ut en våningsplan anger du bara hyresintäkterna i ett fält.
Linjer 10-12: behöver inte fyllas i.
Rad 13: Här lägger du till alla bidrag som din hyresgäst har överfört till dig.
Om en återbetalning resulterade i din hyresgäst under året för skattedeklarationen via elräkningen dras detta av. Om din hyresgäst var tvungen att betala senare kommer beloppet att läggas till.
Rad 14: Kommer inte att slutföras.
Rad 15: Här anger du de hyresintäkter du har fått från hyresgästen som förskottsbetalningar eller som tilläggsbetalningar. Om du var tvungen att hålla tillbaka en del eller till och med hela hyresdepositionen på grund av skada eller hyreskuld, kommer detta belopp att läggas till här.
Rad 16: Kommer inte att slutföras.
Rad 17: Fylls inte i om du inte tar ut moms.
Rad 18: Fylls inte i om du inte tar ut moms.
Linje 19: Här anger du bidrag enligt bostadsfrämjande lagen samt ränteintäkter från byggföretagskontrakt.
Rad 20: Kommer inte att slutföras.
Rad 21: Här anger du summan av alla inkomster. Om det finns en förlust; skriv ett minus framför beloppet.
Rad 22: Överföring av alla inkomstrelaterade kostnader från rad 50 (se nedan)
Rad 23: Resultat av inkomst minus
inkomstrelaterade kostnader Rad 24: Vid behov fördelning av inkomst (från rad 23) till makarna enligt respektive ägarstruktur
Linjer 25-29: Dessa rader är fylls bara i om du är medlem i en byggförening eller delägare i en stängd fastighetsfond.
Linjer 31-32: Fylls inte i.
Linjer 33-34: Det handlar om avskrivningar. Ange en avskrivning för normal fastighet i rad 33. Om du är ägare till en noterad fastighet anges avskrivningen på rad 34.
För nya byggnader kan du skriva av två procent av tillverkningskostnaderna i 50 år. För byggnader som byggdes före 1925 är det två och en halv procent per år över 40 år.
När det gäller avskrivningar är det viktigt att endast byggnadens värde anges. Om fördelningen av köpesumman mellan mark och byggnad förefaller troligt för skattekontoret i försäljningsavtalet kommer ditt inträde normalt att accepteras. Vid försäljning av fastigheten bryr sig säljaren inte om prisets sammansättning. Som köpare bör du dock ta en närmare titt på kontraktet och se till att byggnadens andel är så hög som möjligt, för på så sätt kan du dra nytta av skatten.
Om bara ett totalpris visas i försäljningsavtalet fastställs fastighetspriset med hjälp av stadens eller kommunens standardtabell för markvärde. Fastighetsvärdet dras sedan från inköpspriset för att bestämma byggnadsvärdet. Metoden 20 procent används ofta för att beräkna fastighetens värde. På detta sätt dras en schablonbelopp på 20 procent från köpeskillingen och detta värde tillämpas på marken.
Rad 36: Ange dina räntekostnader för fastigheten här.
Linje 37: Ange här alla kostnader som uppkommit för att få finansieringen. Till exempel kostnader för utdrag ur fastighetsregistret, värderingsmän och notarier.
Rad 38: Vanligtvis inte ifylld.
Rad 39: Ange alla underhållskostnader för fastigheten här.
Linje 40: Om du också bor i hyresfastigheten själv kan du bara dra av det som spenderades på hyreslägenheten. Du kan dock kräva proportionella renoveringskostnader för hela byggnaden.
Linjer 41-45: Ange underhållskostnaderna här om du inte vill tillämpa dem direkt under det år de uppstår, utan istället vill skriva av dem under fem år. För att underhålla din egendom kan du antingen tillämpa reparationskostnaderna en gång - nämligen året då kostnaderna uppstår - eller proportionellt i upp till fem år i rad som en pågående skattebörda.
Linje 46: Här anger du alla kostnader som uppkommit för fastighetsskatt, skräpsamling, gatustädning, vatten, avlopp, belysning, uppvärmning, försäkring, hiss etc. Denna rad inkluderar också de kostnader som du kan överföra till din hyresgäst. Du har redan angett hyresgästens merkostnader i rad 12 och 13.
Rad 47: Fält för dina administrativa kostnader.
Om du själv tar hand om förvaltningen av din fastighet kan du inte kräva kostnaderna, bara om du anställer någon för att göra det. Ditt eget bidrag ger dig inga skattefördelar.
Linje 48: Denna rad är endast relevant om du är föremål för moms. Ange sedan moms som betalas eller debiteras här.
Rad 49: Här kan du göra anspråk på andra inkomstrelaterade utgifter.
Alla driftskostnader för din hyrda egendom minskar dina inkomster. Alla kostnader som du inte kan överföra direkt till din hyresgäst, såsom fastighetsförvaltning, förmedlingskostnader eller kostnader för annonser, sammanfattas under termen reklamkostnader och registreras i denna rad.
Rad 50: Lägg upp alla reklamkostnader och ange värdet i rad 50. Du överför sedan detta till framsidan av bilaga V i rad 22.
Rad 51: Denna rad är endast relevant om du kan dra av ingående skatt. Detta händer vanligtvis bara med kommersiell fastighet eller semesterbostäder.
Rad 52: Detta fält ska endast fyllas i om du har beviljats ett finansieringsstöd för anskaffnings- och produktionskostnaderna för din noterade fastighet.
I bilaga V till inkomstdeklarationen ger du all information som är viktig när det gäller hyran.
Skattehyresintäkter: Du kan dra av dessa kostnader
Nästan alla kostnader som du får i samband med att hyra ut din egendom är avdragsgilla. Med andra ord: Dina hyresintäkter jämförs med kostnaderna i samband med fastigheten. Du behöver bara betala skatt på vinsten från hyresintäkterna. Så om du får en negativ vinst här kommer det att sänka din skattebörda.
För att hålla din skatteplikt så låg som möjligt finns det några knep som du bör tänka på. För i slutet av året kommer det att finnas mer pengar i fickan.
- Kvitton Spara
alltid alla kvitton för kostnaden för den hyrda lägenheten. Du kan behöva detta som bevis för skattekontoret. - Hyresförlust
, tilldela uttryckligen när du redovisar din hyresintäkt på hyresförluster eller en vakans ditt hem tillbaka. En vakans erkänns endast som skattereducerande om du kan göra troligt för skattemyndigheten att du faktiskt ville hyra ut din fastighet och att vakansen inte avsiktligt åstadkommits. - Lägsta
hyra Om du hyr din lägenhet till vänner eller familjemedlemmar till ett mycket överkomligt pris, bör du se till att du aldrig tar ut mindre än 66 procent av den lokala hyran. Du kan bara dra av alla inkomstrelaterade utgifter för fastigheten från skatt om hyran är minst 66 procent. - Byte av hyresgäst
I din skattedeklaration, ange också fullständigt alla kostnader som har uppstått vid byte av hyresgäst. Detta inkluderar bland annat mäklarens uppdrag, dina annonser och resekostnader, men också reparationskostnader för hantverkare och målare som uppstod före den nya uthyrningen. - Ytterligare kostnader
Om du har anställt en advokat, var tvungen att finansiera en utvisningsåtgärd eller till och med den oförsiktiga bortvisningen av en fastighet, kan du ange alla kostnader som uppkommit i skattedeklarationen.
Viktigt: Det är bättre att ange alla kostnader först. Om skattekontoret inte accepterar något av detta är det mindre dåligt än om du utelämnar kvitton, vilket kan ha hjälpt dig att göra betydande skattebesparingar.
Skattehyresintäkter: vad kan hyresvärdar dra av från skatten?
Som redan beskrivits i föregående avsnitt kan du dra av alla kostnader som är relaterade till din fastighet från skatt. Dessa inkluderar i detalj:
- Uthyrningsannonser i tidningar eller på Internet
- Mäklaravgifter
- Intresse för att finansiera fastigheten
- Förvärvskostnader som årliga avskrivningar
- Fastighetsskatt
- Avgifter för kontohantering
- Renoveringar och reparationer
- Husavgifter
- Kostnader för kontorsmateriel och resekostnader
- Din advokats avgift
- Kostnader för din skatterådgivare
- Medlemskapsavgifter för ägarföreningen
Var noga med att spara alla kvitton noggrant. Om skattekontoret kontrollerar dig måste du kunna presentera alla kvitton utan luckor.
Som hyresvärd, se till att du håller alla kvitton noggrant. Om skattekontoret kontrollerar dig måste du kunna presentera alla kvitton utan luckor.
Skattehyresintäkter: vad är skillnaden mellan tillverkningskostnader och moderniseringskostnader?
Du kan inkludera alla kostnader för reparations- och moderniseringsåtgärder som reklamkostnader. Med dessa utgifter görs en skillnad mellan moderniseringskostnader och (efterföljande) produktionskostnader. Det finns en skatteskillnad här.
Den avgörande faktorn för skillnaden mellan produktionskostnader och moderniseringskostnader är om installationen redan fanns i lägenheten och endast kommer att förnyas, eller om något är helt nytt installerat som inte tidigare fanns i lägenheten. Om du till exempel byter ut ett gammalt badkar med ett nytt, betalar du moderniseringskostnader för det. Om du däremot installerar en bubbelpool i badrummet, uppgraderar du din fastighet och kostnaderna kallas tillverkningskostnader. Beroende på användningslängden kan dessa kostnader skrivas av över 20 eller till och med 50 år.
Under de första tre åren efter köp av fastigheten får dock renoveringskostnader inte överstiga 15 procent av anskaffningskostnaderna. Annars talar man om anskaffningsrelaterat arbete. Du måste skriva av de så kallade utgifterna för nästan köp, precis som priset på din fastighet när du köper den under bostadsbyggnadens livslängd.
Denna reglering kan vara mycket komplicerad från fall till fall. Därför har en gräns på 4000 euro införts för att förenkla frågor. Om kostnaderna inte överstiger 4000 euro inklusive moms kan du deklarera dessa som underhållskostnader.
Mycket pengar kan sparas här i enskilda fall. En skatterådgivare kan ge dig individuella tips om hur du bäst kan deklarera din omstruktureringsåtgärd och få ut det mesta av det.
Beskattning av hyresintäkter: Bli inte en ofrivillig näringsidkare!
Om du gillat att köpa, hyra och sälja fastigheter riskerar du att betraktas som en kommersiell fastighetsmäklare av skattemyndigheterna. Du bör därför alltid följa gränsen för tre fastigheter: Den som köper, moderniserar, hyr ut och säljer mer än tre fastigheter inom fem år anses vara en näringsidkare. Detta kan få negativa konsekvenser för dig:
- Så snart du betraktas som en kommersiell fastighetsmäklare, återförs alla avskrivningar som tidigare beviljats med den bieffekt att du måste betala skatt på en mycket högre vinst från din hyresintäkt.
- Du bör inte heller förbise det faktum att en spekulationsskatt kan komma att betalas för dig och att din kommun också kan ta ut handelsskatt.
Om du är osäker, tala med din skatterådgivare i god tid för att skydda dig mot dåliga misstag.
Vad måste beaktas skattemässigt vid försäljning av fastigheter?
Om du vill sälja en fastighet inom tio år efter köpet måste du betala den så kallade spekulationsskatten. Detta beräknas utifrån din personliga inkomstskatt på vinsten från försäljningen och kan därför vara ganska betydande.
Om du vill sälja en hyrd lägenhet rekommenderas det vanligtvis att vänta de tio åren. Eftersom en hyrd lägenhet är svårare att sälja. Din vinst är därför lägre och minskar sedan dessutom på grund av spekulationsskatten.
Om å andra sidan din hyresgäst precis har meddelat och du erbjuds ett pris upp till 30 procent högre för din fastighet när du säljer ditt hus, kan det vara värt att överväga att sälja fastigheten innan spekulationsperioden på tio år har gått ut. Priset på den uthyrda fastigheten kan vara så mycket mer attraktiv, särskilt på vissa platser, att du bör acceptera spekulationsskatten som en liten nedgång.
Beskattning av hyresintäkter: ett spännande ämne, inte bara för skatterådgivare
Visserligen: Det finns speciella fall där en skatterådgivare definitivt rekommenderas. Men även som en hittills oerfaren hyresvärd kan du spara mycket om du måste betala skatt på hyresintäkterna. Vi hoppas att våra tips har gjort ämnet "Skattehyresintäkter" lite mer öppet för dig och vi önskar er all framgång med att fylla i bilaga V.
