Hyresvärdens rättigheter försummas ofta i allmänna diskussioner. Fokus ligger ofta mer på hyresgästens rättigheter. Detta är i princip meningsfullt, men hyresvärdar bör också veta i vilka situationer de har rätt till vilka rättigheter. Vi har samlat de viktigaste hyresvärdens rättigheter, men också ofta fel, för dig här.
Hyresvärdens rättigheter vid slutet av hyresgästen
Om hyresgästen upphör eftersom hyresgästen slutar, händer detta vanligtvis utan några större problem. Men om hyresvärden vill säga upp måste vissa hinder hoppas över så att uppsägningen också kan existera i domstol i en nödsituation och hyresvärden får sina rättigheter.
I händelse av personligt bruk har hyresvärdar rätt att säga upp hyresgästen och sedan använda lägenheten själva eller lämna den till en nära släkting för användning (mer om detta nedan). Dessutom har hyresvärden rätt att säga upp hyresgästen om hyresgästen är i efterskott, ignorerade husreglerna, accepterade underhyresgäster utan tillstånd eller på annat sätt begått en betydande avtalsbrott.
Hyresvärdens rätt att säga upp hyresgästens hyresavtal inkluderar dock skyldigheten att uttrycka en formellt korrekt uppsägning. Fastighetsägare bör söka juridisk rådgivning här för att vara på den säkra sidan.
Hyresvärdens rättigheter för personligt bruk
Förmodligen den mest opopulära hyresvärderätten för hyresgäster i en lägenhet är rätten till personligt bruk. Enligt § 573 BGB får hyresvärden säga upp hyresavtalet och sedan själv bo i lägenheten eller låta nära släktingar använda det. De som är nära släktingar var ofta föremål för förhandlingar i många domstolar och omfattar en betydligt stor grupp människor.
Enligt gällande rättspraxis inkluderar nära släktingar till exempel föräldrar, barn, syskon, syskonbarn och syskonbarn, separerade makar, barnbarn, svärföräldrar och svärbarn till lägenhetsägaren.
Det är också möjligt för en medlem i ett partnerskap som äger lägenheten eller en medlem i en arving eller ett bråkföretag att registrera personliga behov.
Som hyresvärd bör du informera dig själv omfattande om ämnet för att inte göra några formella fel när du säger upp avtalet för personligt bruk och därför förlorar värdefull tid i uppsägningsförfarandet. Du hittar all viktig information samt en mall för ett uppsägningsmeddelande i vår artikel om uppsägning av servicekrav.
Hyresvärdens rättigheter vid försäljning av fastigheter
En lägenhet utan hyresgäst är i allmänhet lättare att sälja än en fastighet som för närvarande hyrs. Om du vill sälja ditt hus och uppnå ett högsta pris har du mycket bättre chanser om ingen för närvarande hyr fastigheten i fråga.
Det finns två skäl till detta: En potentiell köpare är människor som själva vill bo i lägenheten. För dem är en invånare ett hinder. Den som ser en lägenhet som en investering är däremot inte intresserad av hyresgäster, eftersom betydligt högre hyror kan krävas för en ny hyra (om än inom ramen för hyresprisbromsen) än för ett befintligt hyresavtal, där taket måste följas.
Men om lägenheten hyrs ut, kan hyresvärden inte bara sparka ut den boende. Om han vill sälja lägenheten måste han erbjuda den med en hyresgäst, eftersom § 566 BGB då gäller. Detta säger: "Att köpa bryter inte hyran". Köparen av fastigheten skulle då ta över hyresgästen med alla rättigheter och skyldigheter.
Men om hyresgästen behöver lämna lägenheten har hyresvärden endast möjlighet att göra flytten mer attraktiv för hyresgästen genom att betala en viss summa pengar.
Om hyresvärden vill säga upp hyresavtalet måste vissa hinder övervinnas för att uppsägningen ska kunna existera i domstol - till skillnad från hyresgästens uppsägning.
Hyresvärdens rättigheter vid hyresökningar ökar
Hyresvärdar har rätt att höja hyran. Vissa gränser måste dock följas. De viktigaste är hyrbromsen och locket. Dessa två rättsliga bestämmelser, som anges i punkterna 556d BGB och 558 BGB, är avsedda att skydda hyresgäster från snabbt stigande hyror, särskilt i storstadsområden.
Hyresvärdens rättigheter under renovering
När det gäller att renovera en fastighet, liksom kosmetiska reparationer, finns det gott om okunnighet bland hyresgäster och hyresvärdar. Det är en missuppfattning som hyresgästen måste renovera när han flyttar ut ur lägenheten. Om det finns en motsvarande klausul i hyresavtalet är den ogiltig och hyresgästen behöver inte plocka upp en pensel alls.
Många hyresvärdar tror också att de har rätt att påverka lägenhetens färgdesign. Så är inte heller fallet. Under hyresperioden kan hyresgästen måla väggar, värmare, rör etc. som han vill. Du kan läsa här vilka regler som verkligen gäller vid byte av hyresgäster och överlämnande av en lägenhet.
Hyresvärdens rättigheter för mindre reparationer
Hyresvärdar kan i mindre utsträckning vidarebefordra mindre reparationer på hyresgäster. Gällande rättspraxis anser att det är lagligt för hyresgäster att betala för enskilda mindre reparationer enligt hyresavtalet om dessa inte kostar mer än 75 till 100 euro och inte uppgår till mer än åtta procent av den årliga nettohyran.
Hyresvärdens rättigheter: när kan hyresvärden komma in i lägenheten?
Hyresvärdar har rätt att komma in i den hyrda lägenheten. Detta kräver dock hyresgästens samtycke. Det kan vara nödvändigt att inspektera lägenheten om reparationer pågår, nya hyresgäster vill inspektera lägenheten eller om det finns en misstanke om missbruk av hyresfastigheten.
I princip måste hyresvärden registrera sig i förväg. Domstolar anser att en ledtid på 24 till 14 dagar är lämplig. Hyresvärdar får endast öppna lägenheten i en nödsituation om det finns en överhängande fara, till exempel för att ett rör har sprängt.
Enligt gällande lagstiftning måste hyresgästen tolerera lägenhetsbesök av efterföljande hyresgäster upp till tre gånger i månaden, förutsatt att de inte varar längre än 45 minuter och äger rum mellan 19 och 20. (LG Frankfurt / Main, dom av den 24 maj 2002, Az. 2/17 S 194/01).
Hyresvärdar får också komma in i lägenheten om lägenheten ska mätas eller om mätvärden måste läsas.
Som en slags rutinkontroll har hyresvärdar också rätt att inspektera lägenheten vart femte år utan särskild anledning. Distriktsdomstolen i München beslutade att lägenhetsägaren måste ges möjlighet att kontrollera tillståndet för sin egendom med vissa mellanrum (AG München, dom av den 8 januari 2016, Az 461 C 19626/15).
