Uppsägningen för personligt bruk leder ofta till rättsliga tvister. Eftersom det ger hyresvärdar möjlighet att göra anspråk på en hyrd fastighet för sig själva.
På grund av den uppsägning i rätt tid, som ges till hyresgästen vid uppsägning av personligt bruk, kan inte bara hyresvärden använda bostadsutrymmet för sig själv - han kan också uttala uppsägningen så att hans familjemedlemmar kan flytta in i fastigheten.
Det finns dock fasta gränser som skyddar hyresgäster och måste följas strikt. Följande punkter listar i detalj vad som måste beaktas när man avslutar personliga krav så att det lyckas. Undantag och svårighetsfall finns i avgörandena om upphörande av personliga krav.
De viktigaste sakerna en överblick
Hur lång tid tar uppsägningen av ett personligt krav?
I princip gäller lagstadgade uppsägningstider enligt hyreslagen för uppsägning för personligt bruk. Om hyresgästen har bott i lägenheten i mindre än fem år är perioden tre månader. I fem till åtta år är perioden sex månader och för ett hyreskontrakt på mer än åtta år måste du tillåta en period på nio månader.
Vilka rättigheter har hyresgäster vid uppsägning av personligt bruk?
Om hyresvärden bara har förfalskat sina egna behov har hyresgästen rätt till ersättning.
Vad räknas som personligt bruk?
Personligt bruk är när hyresvärden behöver den hyrda lägenheten antingen för sig själv eller för en person som tillhör hushållet eller för vissa familjemedlemmar.
När är en uppsägning för personligt bruk ineffektiv?
Uppsägningen för personligt bruk är ineffektiv om hyresgästen inte kan kontrollera utifrån skälen att de lagstadgade bestämmelserna om personligt bruk verkligen finns.
Vad ska jag göra om hyresgästen invänder mot uppsägningen för personligt bruk?
Om hyresgästen invänder mot uppsägningen för personligt bruk kan hyresvärden antingen återkalla sin uppsägning eller så beslutar domstolen vilka intressen som har prioritet. För detta måste hyresvärden lämna in ett utvisningsmeddelande.
Om du som hyresvärd vill säga upp på grund av dina egna behov måste du kunna bevisa detta behov.
Vad är den rättsliga grunden för uppsägning för personligt bruk?
Hyresrätten föreskriver att rätten att säga upp avtalet för personligt bruk endast existerar under mycket specifika förhållanden. Hyresvärden måste kunna bevisa att han har ett legitimt intresse av att avsluta det befintliga hyresavtalet. Den exakta regleringen finns i § 573 BGB, som representerar den rättsliga grunden för så kallat personligt bruk.
Förutom andra skäl talar det också om ett legitimt intresse om hyresvärden behöver fastigheten för sig själv, för sina närmaste familjemedlemmar eller för andra medlemmar i sitt eget hushåll. Uppsägning för personligt bruk får dock inte genomföras för att uppnå en hyresökning.
Motsvarande uppsägning av bostadsytan får endast verkställas om hyresvärden är registrerad i fastighetsregistret som fastighetsägare. Om ett partnerskap eller en säljförening fungerar som hyresvärd träder särskilda regler för uppsägning av personligt bruk i kraft. I avsnitt 577a i den tyska civillagen anges att en blockeringsperiod gäller aktieägare eller köpare. Denna period är tre år och börjar på inköpsdatumet. Först då har de möjlighet att säga upp hyresgästerna på grund av sina egna behov.
Hyresvärdar som har egna barn som letar efter en lägenhet kan registrera sina egna behov och tillhandahålla denna lägenhet för dem att leva på.
Uppsägning för personligt bruk: för vem kan uppsägning göras?
Uppsägningen för personligt bruk kan endast ges till förmån för vissa personer. Om en hyresvärd vill använda hyreslägenheten själv är hans egna behov uppenbara. En uppsägning för personligt bruk är dock också möjlig för familjemedlemmar och familjemedlemmar. I allmänhet kan man säga att uppsägningen är ganska lätt att genomföra om du är nära släkt.
Beroende på familjeförhållandet kan det också finnas gränsfall och undantag. Situationen kan inte alltid klargöras så att hyresvärden kan behöva ange en god anledning för att lyckas med sin uppsägning. Till exempel har avlägsna släktingar ofta problem.
Följande lista visar vilka fall som är uppenbara och när det blir svårt att genomföra en uppsägning för personligt bruk. Enligt den nuvarande rättsliga situationen i Tyskland erkänns vanligtvis följande förhållanden utan några problem för reglerna om personliga krav:
Tillhörighet / förhållande till hyresvärden:
- barn
- föräldrar
- barnbarn
- Farföräldrar
- bröder och systrar
- syskonbarn
- Makar som är separerade men inte frånskilda
- registrerad livspartner utan ett nuvarande uppsägningsavtal
- Svärbarn och svärföräldrar
Bevis på den speciella anslutningen till hyresvärden / ägaren krävs för följande förhållanden:
- kusiner
- Stora brorsöner och systerdotter
- Stiefenkel
När det gäller de relationer som anges nedan är uppsägning för personligt bruk i allmänhet genomförbart. Huruvida särskilt bevis på närhet till hyresvärden måste tillhandahållas kan dock variera från fall till fall:
- Stegföräldrar och styvbarn
- Svoger och svägerska
- morbror och moster
Uppsägning för personligt bruk är inte möjlig för:
- frånskilda makar
- Svärföräldrar
- Ex-svärbarn
I ålderdomen vill gamla människor ofta byta igen eller flytta in i en mindre lägenhet.
Vem kan meddela uppsägning för personligt bruk?
Hyresvärden som är registrerad som ägare till fastigheten vid tidpunkten för uppsägningen kan säga upp avtalet. Detta kan snabbt kontrolleras genom att titta på fastighetsregistret. Man måste dock ta hänsyn till att inte alla hyresvärdar har rätt att säga upp avtalet för eget bruk. Tyvärr händer det om och om igen att de nya ägarna av en fastighet redan planerar sina egna behov när de köper en fastighet och därför anger denna anledning för uppsägning om de vill bli av med de långsiktiga hyresgästerna. Det är just därför som hyreslagen innehåller strikta regler för att säkerställa att uppsägningen endast gäller om det är godkänt.
Om fastighetsägaren agerar som en juridisk person, till exempel som GmbH, är det i allmänhet inte möjligt att säga upp för personligt bruk. I en dom (Az. VIII ZR 232/15) har dock federala domstolen redan beviljat aktieägarna i en GbR motsvarande uppsägningsrätt när personligt bruk registrerades. Förordningen är därför inte alltid tydlig och kontrolleras därför i många fall individuellt för att bedöma situationen korrekt. Om du är osäker, kontakta juridisk rådgivning.
Uppsägningen för personligt bruk är endast giltig under vissa villkor.
Uppsägning av personligt bruk i domstol: vad är tillåtet? Vad inte?
I grund och botten föreskriver lagen att hyresvärden som meddelar uppsägning för personligt bruk måste motivera begripliga och rationella skäl. Uppsägningen av hyresavtalet på grund av personligt bruk är endast giltigt om detta anges.
En av de tillåtna skälen för att avsluta personligt bruk är den begripliga önskan att bo i sin egen egendom. Många hyresvärdar köper en lägenhet eller ett hus eftersom de vill flytta från sin tidigare hyreslägenhet. Även om hyresvärden behöver boende på grund av en långvarig renoveringsfas i sitt eget hus, är uppsägning på grund av personligt bruk tillåten. Andra erkända skäl är:
- önskan om barn
- användningen av fastigheten av hyresvärdens egna avkomma
- planeringen av fastigheten som äldreboende, som ofta är relaterad till önskan om en fysisk minskning
- den professionella nödvändigheten av ett andra hem
- en betydligt kortare pendling till jobbet från lägenheten i fråga
Vissa skäl för uppsägning för personligt bruk är dock inte tillräckliga eller erkänns inte i domstol. Om fastigheten endast ska fungera som en ersättningslägenhet under en kort period, får hyresvärden inte bara meddela de nuvarande hyresgästerna.
Uppsägningen är också ogiltig om fastigheten i fråga inte uppfyller hyresvärdens faktiska krav. Detta kan ses genom att titta på kraven och heminredningen. Om hyresvärden har en annan hyreslägenhet som är jämförbar och för närvarande inte hyrs, får han inte heller meddela uppsägning för personligt bruk, eftersom han också kan använda den här lägenheten som ett alternativ.
Tvister relaterade till personligt bruk ses ofta som isolerade fall. Respektive situation måste alltid kontrolleras i detalj för att avgöra om hyresvärdens uppsägning är laglig eller om hyresgästen får stanna i lägenheten. Fastighets- och juridiska experter känner till hyresrätten och hjälper de drabbade att bedöma de enskilda fallen. På detta sätt kan hyresvärden i förväg bestämma hur bra utsikterna är i händelse av en rättslig tvist. Det är bäst att kontakta en advokat i ett tidigt skede för att inte göra misstag. Detta undviker onödiga tvister och utesluter misslyckanden.
Till exempel, om hyresgästen känner sig missgynnad och behandlas orättvist, kan han vägra att lämna lägenheten och i värsta fall kan detta till och med leda till en utvisningsmål. Om en hyresvärd lämnar in ett utvisningskrav kan domstolen besluta mot honom, beroende på situationen. Som ett resultat kommer sannolikt hyresgästen att stanna i lägenheten.
När en familj växer behövs ofta en större lägenhet.
När är det inte tillåtet att avsluta självbetjäningen?
Förutom ovannämnda förutsättningar för uppsägning för personligt bruk finns det andra villkor som måste vara uppfyllda för att uppsägning ska vara tillåten. Och dessa bör följas strikt, för annars kan hyresgästen helt enkelt invända mot uppsägningen.
Följande krav begränsar också hyresvärdens alternativ:
- Om hyresvärden är en juridisk person är det inte möjligt att säga upp för personligt bruk.
- Ett hyresavtal som är tidsbegränsat från början kan inte sägas upp på grund av personligt bruk.
- Om hyresavtalet innehåller en uppsägning från hyresvärdens sida, är också uppsägning för personligt bruk här utesluten.
- När en hyreslägenhet blir en villa börjar en spärrperiod på tre år från det att den nya ägaren infördes i fastighetsregistret. Först efter denna period kan hyresvärden, om nödvändigt, meddela uppsägning på grund av personligt bruk.
I vissa fall kan uppsägning för personligt bruk också dras tillbaka. Detta är möjligt om anledningen till uppsägningen av lägenheten inte längre gäller under uppsägningstiden. Då måste hyresvärden vidarebefordra motsvarande information till hyresgästen så att han kan stanna i lägenheten.
Uppsägning för personligt bruk: Vilka tidsfrister måste iakttas?
Tidsfristerna för uppsägning på grund av personligt bruk baseras på den lagstadgade förordningen, som anges i avsnitt 573c i BGB. Eftersom uppsägningen för personligt bruk liknar en vanlig uppsägning, finns det inga skillnader vad gäller tidsfristerna.
Lagen föreskriver att uppsägningen måste vara senast den tredje arbetsdagen i kalendermånaden för att den ska träda i kraft i slutet av månaden efter nästa. Uppsägningsperioden förlängs dock för hyresvärden efter en viss hyresperiod:
- För en hyrestid på upp till fem år är uppsägningstiden tre månader.
- Om hyrestiden är mellan fem och åtta år är perioden sex månader.
- För en hyrestid på åtta år eller mer är uppsägningstiden nio månader.
Lagstadgade uppsägningstider måste också iakttas vid uppsägning för personligt bruk.
Hur måste uppsägningen för personligt bruk se ut formellt?
Uppsägning av ett hyresavtal måste göras skriftligen. Detta gäller naturligtvis även uppsägning för personligt bruk. All nödvändig information måste ingå i uppsägningsbrevet. Även ett litet formellt fel kan göra uppsägningen för personligt bruk ineffektiv. Försiktighet rekommenderas därför med formulär från tvivelaktiga källor på Internet. Det är mer tillrådligt att söka råd från en advokat som är specialiserad på hyresrätt eller att använda det formulär som vi har angett här.
Uppsägningen måste innehålla väsentlig information såsom hyresvärdens och hyresgästens namn, datum och adress för de avtalsslutande parterna. Följande information krävs också:
- Omnämnande av den person för vilken personlig användning registreras och personuppgifter om det inte är hyresvärden själv
- för familjemedlemmar rätt grad av förhållande
- vid behov mer detaljerad information om det nära förhållandet, om förhållandet är avlägset
- för hushållsmedlemmar, ytterligare information om de aktuella omständigheterna i samband med denna anslutning och bevis för sambandet
- förteckningen över de begripliga skälen för motiverat personligt bruk
- Beroende på orsaken, ytterligare förklaringar om det tidigare bostadsförhållandet för att exakt kunna kontrollera hyresvärdens eller den auktoriserade personens användningsintressen
- en hänvisning till mottagarens invändningsrätt enligt § 574 punkt 1 BGB samt tillhörande form och tidsfristkrav
- Lista över dina egna, icke-hyrda fastigheter, som kan bli lediga under uppsägningstiden, men som är olämpliga för den person i nöd, inklusive motsvarande skäl för vilka omständigheter klassificerar denna alternativa lägenhet som olämplig
- vid behov ett förslag eller erbjudande om en alternativ hyreslägenhet för hyresgästen
Service: Exempel på självbetjäning för nedladdning:
Kan hyresgästen invända mot uppsägning för personligt bruk?
I vissa fall kan hyresavtalets upphörande vara orimligt för den nuvarande hyresgästen. Sedan har han möjlighet att invända mot uppsägningen för personligt bruk. Avgörande för detta är de personliga förhållandena och hyrestiden. Ofta finns det speciella svårighetsfall som står i vägen för uppsägning, till exempel:
- avancerad ålder
- Sjukdomar
- Risk för självmord
- graviditet
- Rotad i den lokala miljön
- kommande tentor och tentor
- Skolbarn som inte kan förväntas byta skola
- extremt låg inkomst
Hyresgästens invändning måste göras inom den lagstadgade invändningsperioden. I princip måste en sådan invändning mottas av hyresvärden senast två månader före uppsägningstidens utgång.
Utöver de svårighetsfall som nämns ovan kan det finnas andra skäl till invändningen. Hyresgästen kan tvivla på skälen för eget bruk och därför invända mot uppsägningen. I det här fallet är det upp till hyresvärden att bevisa att registreringen av egenanvändning är motiverad. Så han måste kunna förklara sina förståeliga och rimliga skäl.
I vissa fall av svårigheter kan domstolen avvisa uppsägningen av personligt bruk. Till exempel, om en gammal kvinna bor i lägenheten, kan hon ofta inte längre förväntas flytta.
Kan personligt bruk endast avanceras?
Ingen hyresvärd har rätt att endast använda personliga behov som förevändning. Om ett sådant fall upptäcks måste hyresvärden betala hyresgästen ersättning i enlighet med 280 § 1 BGB. I en dom (Az.: VIII ZR 99/14) tilldelade federala domstolen till exempel käranden 28 500 euro i skadestånd, eftersom hyresvärden bara förfalskade sina egna behov. Hyresvärdar bör därför se till att deras uppsägningsmeddelande faktiskt är lagligt och att det tål en grundlig granskning.
Uppsägning för personligt bruk: vad ska jag göra om hyresgästen inte flyttar ut?
Efter laglig uppsägning för personligt bruk kan hyresgästerna fortfarande stanna i lägenheten. Utan en skriftlig invändning bör hyresvärden vidta åtgärder snabbt om lägenheten inte har lämnats i slutet av uppsägningstiden.
Först och främst måste hyresvärden invända mot fortsatt användning av hyresfastigheten i ett sådant fall. Denna invändning måste tas emot av domstolen inom de första två veckorna av olagligt bruk. Utan denna skriftliga invändning kommer domstolen att anta att hyresgästen har förlängts, vilket båda parter tyst accepterat.
Om hyresgästen helt enkelt stannar i lägenheten, även om han har avslutats på grund av personliga behov, ska hyresvärden kontakta en advokat. Han har den kompetens som krävs för att kringgå lagliga fällor och stöder den efterföljande verkställigheten av utvisningsåtgärden. Detta överlämnas till den ansvariga lokala domstolen och erhåller utvisningsrubriken genom domstolen. Med utvisningstiteln har hyresvärden då rätt att initiera en utvisning av fogden.
Förresten hänvisar bortkastningsrubriken sedan till alla personer med äganderätt till fastigheten, t.ex. till hyresgästens make och, om tillämpligt, till underhyresgäster.
Om hyresgästen vägrar att flytta ut kan du lämna in ett avvisningsmeddelande.
Uppsägning för personligt bruk vid köp: är det tillåtet?
När en fastighet köps beror det ofta på önskan att bo i dina egna fyra väggar. I själva verket ansågs denna anledning tillåten vid uppsägning för personligt bruk. Sådana fall är dock vanligtvis människor som tidigare har bott i hyran och letar efter fastigheter. Du köper inte en lägenhet att hyra ut utan att bo i den själv, så det är ofta din första och enda fastighet. 1996 bekräftade den regionala domstolen i Mainz lagenligheten av uppsägningen av personligt bruk för en köpare av fastigheten (dom 6.2.96, Az. 3 S 248/95).
I samband med köp av enfamiljshus finns inga speciella spärrperioder för uppsägning. Efter att ha köpt huset kan den nya ägaren meddela de nuvarande hyresgästerna om personligt bruk, som baseras på det vanliga meddelandet och tar hänsyn till gällande tidsfrister.
Beroende på situationen kan dock vissa blockeringsperioder gälla för bostadsrätter. Dessa träder i kraft till exempel vid omvandling av hyreslägenheter till bostadsrätter. Om den tidigare ägaren (t.ex. ett bostadsföretag) säljer dem till tredje part, är blockeringsperioden enligt avsnitt 577a BGB tre år eller längre och börjar med att den nya fastighetsägaren registreras i fastighetsregistret. Först då kan lägenhetsägaren säga upp uppsägningen för personligt bruk.
Beroende på boendemiljön kan embargotiden bli ännu längre. I ett område med endast några få lägenheter kan tidsfristen till och med förlängas till upp till tio år.
Uppsägning av personligt bruk vid flera hyresfastigheter: Vad bör övervägas?
Hyresvärdar som äger flera hyresfastigheter måste vara särskilt försiktiga när de registrerar sitt eget bruk. Speciellt om lägenheterna som tillhör fastigheten är likartade rekommenderas försiktighet. Den som föredrar en viss fastighet och meddelar uppsägning för eget bruk måste förvänta sig att deras anledning till uppsägning inte kommer att erkännas, eftersom en jämförbar lägenhet finns som ett alternativ. I ett sådant fall är hyresvärden skyldig att använda den lediga, jämförbara lägenheten.
Beslutet om huruvida den lediga hyreslägenheten kan jämföras med den önskade lägenheten där hyresgästerna fortfarande bor beror främst på storlek, läge och inredning.
Om hyresvärden inte äger några lägenheter har han fritt val för vilken hyresfastighet han meddelar om uppsägning för personligt bruk. Hyresvärden kan endast uppmuntras att använda den här lägenheten om en hyreslägenhet blir tillgänglig inom kort. Dessutom är det värt att utvärdera respektive hyresgäster och deras situation när du väljer den lägenhet för vilken ett uppsägningsmeddelande ska utfärdas. Vid svårigheter kan det finnas en motsägelse. I praktiken innebär det att uppsägningen är lättare att genomdriva för en enskild genomsnittlig löntagare än för en äldre, kanske till och med sjuk dam, som efter 40 år i lägenheten skulle ha svårt att helt omorientera sig själv i en ny lägenhet.
Hyresvärdar som äger flera hyresfastigheter bör vara särskilt försiktiga när de registrerar sitt eget bruk.
Måste hyresvärden erbjuda en alternativ lägenhet?
Det är alltid meningsfullt att erbjuda hyresgästen att sägas upp en alternativ lägenhet om hyresvärden kan namnge flera fastigheter som han äger. Det är här viktigt att alternativet måste vara jämförbart. Invånaren i en fyrrumslägenhet med exklusiv inredning kan därför inte erbjudas en tvårumslägenhet med spisvärme. Den som nämner ett alternativ som en försiktighetsåtgärd skapar en bättre utgångsposition i en eventuell rättslig tvist.
I dessa fall bör hyresvärden inte bara erbjuda en alternativ lägenhet, han är till och med skyldig att:
- Hyresvärden har en jämförbar lägenhet som ligger i samma hus eller samma bostadsområde. (BGH, dom 4.6.08, Az.VIII ZR 292/07)
- Den alternativa lägenheten kommer att lämnas senast i slutet av uppsägningstiden. (BGH, dom av den 9 juli 2003, Az. VIII ZR 311/02)
- Hyresvärden vill hyra lägenheten på nytt. (BVerfG, beslut av den 23 november 1993, Az. 1 BvR 904/93)
- Det finns inga omständigheter som gör att ett nytt hyresavtal med hyresgästen verkar orimligt. (OLG Karlsruhe, rättsligt beslut av den 27 januari 1993, Az.3 ReMiet 2/92)
Vilket alternativ finns det för uppsägning för personligt bruk?
För dem som fruktar att uppsägningen för personligt bruk inte kommer att lyckas, är uppsägningsavtalet eller hyresavtalet perfekt. Detta ger lite mer säkerhet, eftersom båda parter är överens om att avtalet upphör. Detta alternativ är särskilt tillrådligt om hyresvärden inte med säkerhet kan säga om hans personliga behov kommer att erkännas.
Uppsägningsavtalet gör det också möjligt att komma överens om en specifik tidsfrist för att lämna fastigheten. Detta händer oavsett tillämplig hyresrätt. I gengäld får hyresgästen en flyttbetalning, som hjälper honom att hitta en lägenhet efteråt. Hyresvärden kan sedan själv använda, sälja eller på annat sätt hyra den lediga lägenheten. Med ett uppsägningsavtal har du fler alternativ, men det kräver exakt förberedelse och intensiv samordning med hyresgästen.
Råd från en juridisk expert hjälper till att bedöma chanserna och riskerna och att avgöra vilken väg som är vettigare: uppsägning för personligt bruk eller ett uppsägningsavtal. I dessa fall ges kompetent rådgivning främst av advokater som är specialiserade på hyresrätt.
