Huvudsyftet med locket är att hålla bostadsutrymmet i Tyskland överkomligt. Det reglerar exakt var hyrorna kan öka upp till vilket belopp. Men var gäller det och vilka gränser sätter det hyresvärdar? En översikt.
Vad är takgränsen?
Gränsen baseras på avsnitt 558 (3) i den tyska civillagen (BGB). Detta reglerar hur mycket en hyresvärd kan höja hyran inom en begränsad tidsperiod.
Den väsentliga perioden för locket är tre år. Som regel kan hyran höjas med maximalt 20 procent inom denna period. Samtidigt får dock den lokala jämförande hyran inte överskridas. Detta är hyran som har avtalats för lägenheter med jämförbar utrustning under de senaste fyra åren.
Värdet på denna lokala jämförande hyra kan komma från flera olika källor. Å ena sidan kan hyresvärden få detta bestämt med hjälp av ett yttrande från en expert som har utsetts och svurts in offentligt. Alternativt finns det kvalificerade hyresindexet och hyresdatabasen. Det är viktigt att hyresvärden i sin anmälan om höjningen av hyran förklarar fastställandet av den lokala jämförande hyran och efterlevnaden av takgränsen.
Utöver taket gäller hyresprisbromsen, som infördes 2015 för nya hyror och som också kan behöva tas med i beräkningen, i vissa regioner. Takgränsen, tillsammans med den lokala jämförande hyran och den nya hyresbromsen, är ett lagligt sätt att begränsa för att säkerställa att bostadsutrymmet förblir överkomligt.
I vilka federala stater finns det regler om gränsen för tak?
Förutom den landsomfattande regleringen av gränsen för gränser har de enskilda federala staterna möjlighet att fastställa en ännu lägre gräns med hjälp av en förordning. Förutsättningen för detta är dock att inga hyresfastigheter annars skulle finnas tillgängliga på godtagbara villkor inom överskådlig framtid.
Majoriteten av de federala staterna har använt sig av detta och minskat därmed takgränsen till 15 procent. Förordningarna trädde i kraft vid olika tidpunkter men gäller i allmänhet i fem år.
Från och med den 1 juli 2015 har Baden-Württemberg antagit en förordning för 44 städer och samhällen. I Bayern har det reducerade taket varit i kraft på 137 platser sedan 1 januari 2016. Berlin har haft en förordning för hela staten sedan den 11 maj 2018. I Brandenburg kommer hyresvärdar att vara begränsade till 30 platser från 01.09.2014. Förbundsstaten Bremen har emellertid befriat staden Bremerhaven från dess förordningar, som har varit i kraft sedan den 1 september 2014. Hamburg har redan godkänt den andra förordningen för hela området med verkan från och med den 1 september 2018. Hessen har reglerat 30 städer och kommuner sedan 18 oktober 2014. I Niedersachsen påverkas 19 orter från och med den 1 december 2016. Förordningen i Nordrhein-Westfalen omfattar totalt 59 städer från 01.06.2014. Landau, Speyer, Mainz och Trier har sedan 13 februari.2015 i Rheinland-Pfalz den begränsade begränsningstaket. Sachsiska förordningen av den 31 juli 2015 påverkar dock bara Dresden. I Schleswig-Holstein måste en motsvarande förordning beaktas i 16 städer och kommuner. De fyra delstaterna, Saarland, Sachsen-Anhalt, Thüringen och Mecklenburg-Vorpommern har ännu inte gjort några regler. Totalt måste hyresvärdar i 385 städer i Tyskland följa takgränsen på 15 procent.Totalt måste hyresvärdar i 385 städer i Tyskland följa takgränsen på 15 procent.Totalt måste hyresvärdar i 385 städer i Tyskland följa takgränsen på 15 procent.
Översikt över reducerat lock
|
stat |
Nedsatt gräns på 15% |
|---|---|
|
Baden-Württemberg |
Ja, 44 städer och kommuner |
|
Bayern |
Ja, 137 städer och kommuner |
|
Berlin |
Ja |
|
Brandenburg |
Ja, 30 städer och kommuner |
|
Bremen |
Ja, med undantag för Bremerhaven |
|
Hamburg |
Ja |
|
Hesse |
Ja, 30 städer och kommuner |
| Mecklenburg-Vorpommern | Nej |
|
Niedersachsen |
Ja, 19 städer och kommuner |
|
Nordrhein-Westfalen |
Ja, 59 städer och kommuner |
|
Rheinland-Pfalz |
Ja, 4 städer (Landau, Speyer, Mainz och Trier) |
| Saarland | Nej |
|
Sachsen |
Ja, (Dresden) |
| Sachsen-Anhalt | Nej |
|
Schleswig-Holstein |
Ja, 16 städer och kommuner |
|
Thüringen |
Nej |
Vilken begränsningsgräns gäller för en hyreshöjning?
Hyresökningar för ett befintligt hyresavtal har en allmän maxgräns. Denna övre gräns är den lokala jämförande hyra. Om den tidigare hyran låg under denna gräns gäller taket. Då är en ökning med endast 20 procent möjlig inom tre år. Om inte en lägre gräns på 15 procent gäller enligt förordningar i respektive federala stat.
Det finns också områden där den nya hyresprisbromsen gäller, där taket också är 15 procent. Beräkningen baseras på nettohyran för de senaste tre åren. Tidpunkten för den senaste ökningen är irrelevant. Även längre sektioner utan hyreshöjning påverkar inte beräkningen. Om däremot hyreshöjningar inträffade inom denna period på grund av högre driftskostnader eller på grund av modernisering beaktas inte dessa.
Måste hyresgästen gå med på hyreshöjning?
I princip kräver hyresvärden hyresgästens samtycke för att höja hyran. Det är vettigt att prata med oss i förväg och höja hyran i minnet. Om hyresgästen betalar det ökade beloppet utan någon ytterligare reaktion ges tyst samtycke. Då krävs inga ytterligare åtgärder från hyresvärdens sida.
Om det finns fullt godkännande finns det inga problem heller. En tidsfrist måste dock iakttas för detta: Förutom den månad då hyreshöjningen levereras har hyresgästen ytterligare två månader på sig att granska ökningen och beslutet relaterat till den. Delvis godkännande är också möjligt, i vilket fall endast en viss del av ökningen generellt godkänns. Detta är särskilt användbart om taket inte har följts korrekt och den nya hyran därför totalt sett är för hög men tidsfristerna har uppnåtts. Förtydligande mellan de två avtalsslutande parterna är dock nödvändigt för att förhindra rättsliga förfaranden.
Om däremot varken betalning eller samtycke ges, kan hyresvärden stämma om samtycke. Han måste uppfylla en tidsfrist på tre månader för detta. Slutligen har naturligtvis hyresgästen möjlighet att säga upp hyresavtalet om han inte går med på ökningen. För detta har han en särskild uppsägningsrätt enligt avsnitt 561 i den tyska civillagen. Denna rättighet gäller även hyresavtal som har ingåtts under en begränsad period.
Du kan hitta mycket mer information om ämnet "hyreshöjning" (länk till artikeln "hyreshöjning"?) Här.
Vilka är tidsfristerna för begränsningstaket?
När det gäller taket finns det några viktiga tidsfrister som måste följas. Å ena sidan finns det en väntetid på tolv månader. Detta måste ligga mellan hyresvärdens begäran om hyreshöjning och effektiviteten av den senaste höjningen. Dessutom är den så kallade fasta perioden på 15 månader viktig. Denna period måste ligga mellan de enskilda ökningarna som träder i kraft. Dessa två tidsfrister är också avgörande för domstolen vid rättsliga förfaranden på grund av hyresgästens bristande samtycke vid hyreshöjning.
Reflektionsperioden är också relevant i samband med godkännandeprocessen. Detta börjar med den månad då ökningen levereras och slutar i slutet av den andra månaden därefter. Det träder i kraft nästa månad. Den nya hyran måste betalas här.
Om det däremot inte nås någon överenskommelse är tidsfristen för inlämning av åtgärden viktig. Detta avslutas efter den femte månaden efter leverans.
Gäller locket också efter en modernisering?
En höjning av hyran på grund av modernisering är det som kallas moderniseringsavgift. Man måste skilja mellan två former: Å ena sidan sker energieffektiv renovering. Detta inkluderar till exempel installation av nya fönster eller isolering av ytterfasaden och taket. Här kan kostnaderna för hyresgästerna också överstiga de energikostnader som sparas i framtiden, eftersom det i detta fall är en ökning av värdet på fastigheten och hyresfastigheten. När allt kommer omkring sparar dessa åtgärder också hyresgästen pengar på uppvärmningskostnader. Kepsen gäller inte i det här fallet.
Å andra sidan finns underhåll och modernisering. Det finns några saker att tänka på för hyresvärden. Hyresgästerna får endast delta i kostnaderna om boendets situation förbättras till följd av åtgärden. Detta inkluderar en ökning av fastighetens nyttovärde, permanent förbättring av levnadsförhållandena och besparing av extra kostnader.
Detta kan till exempel ske genom installation av solsystem, hissar och vattenmätare, genom bullerskyddsåtgärder eller ytterligare belysning. Kepsen gäller inte heller här.
I händelse av en hyreshöjning på grund av modernisering gäller vanligtvis inte taket.
Det finns dock vissa krav för en rättssäker fördelning av kostnader i form av en hyreshöjning. Hyresvärden måste meddela arbetet skriftligen minst tre månader i förväg. Dessutom måste kostnaderna presenteras och beräkningen av ökningen förklaras på ett begripligt sätt. En fördelningsnyckel för kostnaderna för de olika hyresgästerna måste också ha använts. Sammantaget måste en skriftlig beräkning lämnas in som gör det möjligt för hyresgästen att förstå de kostnader som uppstått och tilldelningen till honom.
Hyresgästen har rätt att inspektera relevanta relevanta dokument. Om beräkningen är otillräcklig är hyreshöjningen också ineffektiv. Det är dock möjligt att när som helst korrigera och kompensera för en ny deklaration om hyresökningen.
För övrigt är det viktigt för hyresvärdar att veta detta: Moderniseringskostnaderna inkluderar inte räntor på lån, administrations- och utvecklingskostnader och hyresförlust. Detta innebär att dessa inte kan överföras till hyresgästerna.
Gäller taket även index- och graderade hyror?
Index och graderade hyror spelar en speciell roll i hyressektorn. Den graderade hyran enligt avsnitt 557a i den tyska civillagen är ett avtal som föreskriver regelbundna årliga höjningar av hyran i förväg. Genom att underteckna hyresavtalet har båda avtalsslutande parterna gått med på denna förordning, varför en separat samtyckeförklaring från hyresgästen inte är nödvändig om ökningen sker. Även ökningar på mer än 20 procent är därför möjliga, eftersom dessa har avtalats i förväg. Taket gäller därför inte för graderade hyror.
Det årligen publicerade konsumentprisindexet är grunden för indexhyran, som regleras i § 557b i den tyska civillagen. Följaktligen är ökningarna i ett sådant kontrakt olika och kan också vara över gränsen på 20 procent. Eftersom detta förfarande också överenskommits ömsesidigt när avtalet ingicks, gäller dock inte heller taket. Om hyresgästen därefter vägrar att betala det ökade beloppet har hyresvärden rätt att säga upp avtalet. Detta gäller även om höjningarna överstiger den lokala jämförande hyra och takgränsen.
Vilka undantag från locket finns det?
Taket gäller inte heller två andra specialfall. Å ena sidan gäller detta den delvis inkluderande hyran. En del av de extra kostnaderna ingår redan i hyran. Detta möjliggör högre hyresökningar som överskrider de vanliga gränserna. Eftersom denna delvis inkluderande hyra används som grund för beräkningen och inte den beräknade nettohyran. Kepsen är därför inte helt tillämplig.
Dessutom finns det området för felaktig bokning. Offentligt subventionerade bostäder är vanligtvis avsedda för personer med låga inkomster. Men så snart hyresgästernas ekonomiska situation förbättras är finansieringen dålig. Detta åtgärdas vanligtvis inte när hyresgästen flyttar ut utan snarare genom att betala en felaktig beläggningsskatt. Detta är en avgift för att kompensera för den befintliga, omotiverade fördelen från hyresgästen. Kepsen gäller inte i detta fall.
Det gäller inte heller om det fasta priset på den subventionerade lägenheten inte längre gäller och hyresgästen tidigare var skyldig att betala avgiften. Då kan hyresvärden höja hyran upp till avgiftsbeloppet. Men om ingen felaktig bokningsavgift betalades innan det fasta priset upphörde att gälla, kommer taket att gälla igen.
Vilka är konsekvenserna av att överträffa takgränsen?
Om hyresvärden ökar den avtalade hyran utan att iaktta gränsen kan hyresgästen vägra nödvändigt samtycke. Han bör dock bara göra detta för det belopp som begärs för mycket. Eftersom överskridande av taket inte upphäver den totala hyresökningen. Snarare reduceras det alltför stora kravet till den tillåtna nivån.
I händelse av en fullständig vägran av hyresgästens samtycke har hyresvärden möjlighet till rättsliga åtgärder. Om alla andra tidsfrister och krav uppfylls kommer domstolen att döma hyresgästen för att bevilja godkännande för det reducerade beloppet.
Om hyresvärden gör ökningar som överskrider taket är detta ett brott. Ökningar med mer än 20 procent över den lokala jämförande hyran är ett administrativt brott. Däremot talas överdriven hyra av mer än 50 procent. På så sätt bryter hyresvärden inte bara hyresrätten med takgränsen och den sedvanliga avvecklingsgränsen utan också mot civilrätten. Så han gör sig straffbar. Som regel straffas detta med böter. I särskilt allvarliga fall är dock fängelsestraff också möjligt.