Hyresbromsen är avsedd att säkerställa att det finns permanent prisvärda bostäder, särskilt i storstadsområden. För både hyresgäster och hyresvärdar väcker förordningen dock ett antal frågetecken: Var gäller hyresbromsen? Vilka skillnader finns det mellan delstaterna? Hur mycket kan hyrorna stiga? Vi har svaren.
Vad är hyresprisbromsen?
Det anges att hyrespriserna för nya hyror kan vara högst 10 procent över den lokala jämförande hyran. Hyresprisbromsen trädde i kraft den 1 juni 2015. Avsnitt 556d i den tyska civillagen (BGB) är avsett att säkerställa att hyror på särskilt spända bostadsmarknader (som de som finns i stora tyska städer som Hamburg, Berlin eller München) inte skjuts upp i utopiska höjder inom mycket kort tid. För särskilt i storstadsområden har många helt enkelt inte längre råd med bostadsyta.
För att ”lagen ska dämpa hyreshöjningar på trånga bostadsmarknader”, som hyresprisbromsen officiellt kallas, ska bli relevant i ett område måste federala stater utfärda en lagstadgad förordning för detta område. I detta förklaras en viss kommun eller stad ett område med en spänd bostadssituation. Om detta inte händer kan hyrorna höjas inom ramen för övriga lagar.
Vad betyder hyresbromsen för hyresvärdar?
Om du är en hyresvärd är det viktigt att du känner till bestämmelserna i hyresprisbromsen. Endast på detta sätt är det möjligt för dig att ställa in en lagligt korrekt hyra för den bostadsyta du hyr.
När träder hyresbromsen i kraft?
Om federala staten har utfärdat en förordning för det område där din fastighet ligger, som förklarar att det är ett område med en stram bostadsmarknad, måste du följa hyresbromsen. Enligt § 556d BGB (2) kan ett område förklaras som sådant om:
- hyrorna stiger betydligt mer än det nationella genomsnittet,
- den genomsnittliga extra bördan för hushållen överstiger betydligt det nationella genomsnittet,
- invånarnas befolkning växer utan att det nödvändiga bostadsutrymmet skapas genom nybyggnation, eller
- det är låg vakans när det finns stor efterfrågan.
Var gäller hyresprisbromsen?
Hyresbromsen kan teoretiskt gälla över hela landet. De regionala skillnaderna är faktiskt stora. Eftersom hyresprisbromsen endast gäller där den har utfärdats av federala stater genom förordningar. Detta händer när hyresgästen på bostadsmarknaden är så kritisk att många inte längre har råd med bostäder. Här bör hyresbromsen begränsa de ständigt ökande hyrorna.
I Hamburg, Berlin och Nordrhein-Westfalen användes möjligheten först. Senare definierade Bayern, Baden-Württemberg, Brandenburg, Bremen, Hesse, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein och Thüringen också områden där hyresbromsen gäller. I Schleswig-Holstein avskaffades emellertid förordningen den 30 november 2019. I Niedersachsen förklarades den ursprungliga formen av hyresprisbromsen där ogiltig av Hannover regionala domstol sommaren 2020. En ny förordning ska antas i slutet av hösten 2020. I detta faller fem av de 12 ursprungliga städerna ut, inklusive en större stad med Wolfsburg. Den nya hyresbromsen ska också gälla de sju Nordsjööarna som redan har inkluderats. I Sachsen,I Sachsen-Anhalt och Saarland har möjligheten att genomföra hyresbromsen fram till 2020 fortfarande inte utnyttjats.
Enligt en ändring av hyresrättslagen 2020 får nu staterna specificera ytterligare områden där hyresprisbromsen gäller fram till 2025 istället för bara till slutet av 2020.
Viktigt: Det är möjligt att förordningen inte gäller för en hel stad utan endast för vissa delar av den. För att vara helt säker bör du få information från den ansvariga staden eller kommunen.
| stad | stat |
|---|---|
| Berlin, stad | Berlin |
| Hamburg, fri och hansastad | Hamburg |
| München, statlig huvudstad | Bayern |
| Köln, stad | Nordrhein-Westfalen |
| Frankfurt am Main, stad | Hesse |
| Stuttgart, statlig huvudstad | Baden-Württemberg |
| Düsseldorf, stad | Nordrhein-Westfalen |
| Bremen, stad | Bremen |
| Nürnberg | Bayern |
| Bonn, stad | Nordrhein-Westfalen |
| Munster, stad | Nordrhein-Westfalen |
| Karlsruhe, stad | Baden-Württemberg |
| Mannheim | Baden-Württemberg |
| Augsburg | Bayern |
| Wiesbaden, statlig huvudstad | Hesse |
| Freiburg im Breisgau, stad | Baden-Württemberg |
| Erfurt, stad | Thüringen |
| Mainz, stad | Rheinland-Pfalz |
| Rostock | Mecklenburg-Vorpommern |
| Kassel, dokumentstad | Hesse |
| Ludwigshafen am Rhein | Rheinland-Pfalz |
| Potsdam, stad | Brandenburg |
| Darmstadt | Hesse |
| Heidelberg, stad | Baden-Württemberg |
| Offenbach | Hesse |
| * Källa: Tysk fackförbund (DGB) |
Hur mycket kan hyran öka trots hyresbromsen?
Vad betyder det för dig? Det sägs att hyran för en ny hyra av en befintlig lägenhet inte får överstiga den lokala jämförande hyran med mer än tio procent. Du kan se hur mycket denna jämförande hyra är i det hyresindex som publiceras av din stad eller kommun.
Hyresbroms: hyresindex är avgörande
För att kunna aktivera hyresbromsen är kunskap om det aktuella hyresindexet i den berörda staden eller kommunen en förutsättning. För att vara säker på att hyran inte är mer än tio procent över den vanliga lokala hyran måste de aktuella värdena vara kända.
Viktigt: Om du hyr ut ett hus istället för en lägenhet är det inte så lätt att fastställa den lokala jämförande hyran, eftersom hyresindex vanligtvis inte upprättas för hyrda hus. Här måste hyrorna för tre jämförbara fastigheter jämföras för att fastställa den lokala jämförbara hyran. Den genomsnittliga hyran resulterar sedan i den lokala jämförande hyran.
Vilka undantag från hyresprisbromsen finns det för hyresvärdar?
I vissa fall behöver du som hyresvärd inte oroa dig för hyresbromsen. Inte ens om din fastighet ligger i ett område som har förklarats ett område med en stram bostadsmarknad genom förordningar. Då kan du fritt bestämma hyran inom ramen för vad som är lagligt tillåtet. I dessa fall ska hyresbromsen inte beaktas:
- Nya byggnader: Om ett hus nybyggdes och det hyrdes först efter den 1 oktober 2014 gäller inte hyresbromsen.
- Moderniseringar eller renoveringar: Om en befintlig lägenhet har moderniserats eller renoverats omfattande, så att kostnaderna uppgår till mer än en tredjedel av det belopp som skulle ha betalats för en jämförbar nybyggnad, behöver du inte följa hyresprisbromsen när du fastställer hyran.
- Höga hyror från det förflutna
- Hyran fastställdes innan hyresbromsen trädde i kraft.
Hyresbromsen åtdragits 2019 och 2020
Eftersom undantagen ofta utnyttjades har reglerna för hyresbromsen 2019 och 2020 skärpts. Sedan 2019 har hyresvärdar varit skyldiga att ge hyresgäster oönskad information, till exempel om förhyrning eller modernisering, om de vill kringgå hyresprisbromsen och åberopa detta undantag (avsnitt 556e stycken 1 och 2 BGB).
Den 1 april 2020 skedde en ny lagändring (§ 556g BGB): Hyresbromsen gäller nu retroaktivt från och med dagen för inflyttningen. Den som tillrättavisade hyresvärden för att bortse från hyresprisbromsen fick endast kräva tillbaka de alltför höga hyrorna som förföll efter klagomålet. Denna förordning fortsätter att gälla för alla hyreskontrakt som ingåtts före den 1 april 2020. För alla hyresgäster som uppstår efteråt har hyresgästerna nu 30 månader från periodens början att återkräva hyror som strider mot hyresgränsen på begäran, som tidigare i textform (brev eller e-post). Hyresgäster måste då fortfarande bo i lägenheten i fråga. Sedan 2019 har ett enkelt klagomål varit tillräckligt istället för ett kvalificerat klagomål. Detta betyder: En anledning är inte längre nödvändig i ansökan. Hyresgäster måste bara göra det klartatt hyran är för hög och nämna att hyresvärden åberopar ett undantag från hyresbromsen om han gör det.
Med hyresbromsen förblir hyrorna i storstadsområdena överkomliga - så politikens plan.
Gäller hyresbromsen även index- och graderade hyror?
Om du tecknar ett indexhyresavtal med din hyresgäst har du möjlighet att kringgå hyresprisbromsen. För med indexhyran baseras hyran inte på den lokala jämförbara hyran utan på konsumentprisindexet. Detta bestäms av Federal Statistical Office.
Vid indexleasing måste endast den initiala hyran uppfylla kraven i avsnitt 556d BGB. Om konsumentprisindexet stiger kraftigt bygger indexhyran på det och kan därför vara högre i framtiden än vad som skulle vara tillåtet enligt hyresbromsen.
Med en graderad hyra bestäms hyran som ska betalas i framtiden när kontraktet undertecknas. Regeln här är att både den initiala hyran och de senare graderna måste vara kompatibla med hyrbromsen. Specifikt innebär detta att de ökningar som genomförs i framtiden inte får vara mer än tio procent över den då vanliga jämförande hyra.
Som hyresvärd ska du fortfarande ta stora steg under de planerade årstiderna. För om det faktiskt är fallet att de lokala hyrorna ökar mindre än väntat, så att den häpnadsväckande tillämpningen skulle vara olaglig om hela hyresavtalet inte var ogiltigt. Hyresgästen skulle helt enkelt inte vara skyldig att betala den del av examen som överstiger de tio procenten.
Kan jag höja hyran så mycket jag vill utan hyresbroms?
Hyresbromsen är ett sätt att hålla hyrorna inom en hyresgästvänlig ram. Men redan innan hyresprisbromsen infördes kunde fastighetsägare inte höja hyrorna urskillningslöst - och de kan inte heller göra det i städer och städer där hyresprisbromsen inte gäller.
Det är endast tillåtet att höja hyran med högst 20 procent under en period av tre år. Man talar här om den så kallade cap limit. I vissa federala stater har detta maximivärde till och med minskats till maximalt 15 procent med hjälp av begränsningsförordningen.
Eftersom denna förordning också begränsar hyresvärdar i sin kostnadsfria prissättning talar många om hyresbroms också här. Fråga den ansvariga staden eller kommunen vilken reglering gäller för din fastighets plats.
Hyrabromsen är inte obestridd
Så välkommen som hyresbromsen är bland hyresgäster, det är kontroversiellt bland hyresvärdar. Och detta beror inte på något sätt på det faktum att hyresvärdar påstås hänsynslöst vill berika sig med hyresgäster. Det är snarare så att det på vissa ställen är svårt eller till och med nästan omöjligt att hålla fast vid hyresbromsen: Om det inte finns något hyresindex - så är det till exempel i Bremen - eller om det är mycket föråldrat, är det svårt att betala en för närvarande rimlig hyra hitta som inte strider mot lagen.
Och en annan punkt är en tydlig kontrast när det gäller hyresbromsen: På grund av regleringen ser vissa hyresvärdar inte längre något incitament att modernisera hus. När allt kommer omkring är det maximala hyresbeloppet ibland tydligt reglerat, så att de föreslagna åtgärderna ofta inte längre lönar sig för hyresvärdar.
Men det finns också exakt motsatsen: Om ett hus lyxigt renoveras och kostnaderna för detta överstiger en tredjedel av det belopp som skulle betalas för en jämförbar nybyggnad, gäller inte hyresbromsen, som beskrivs ovan. Om kostnaderna för detta överförs till hyresgästerna innebär det ofta att sedan länge etablerade hyresgäster måste flytta och att mycket rikare tar över lägenheten.
Och det finns ett annat problem som lagstiftningen ännu inte har löst: det finns i allmänhet stor efterfrågan på att hyra lägenheter på attraktiva platser. Som regel ansöker många, ibland till och med hundratals, intresserade om en lägenhet. På grund av hyresbromsen hade vissa människor råd med denna bostadsyta mer. Eftersom hyresvärdar vanligtvis väljer de mest lösande hyresgästerna hjälper lagen inte riktigt medborgarna med lägre inkomster. De är också mer benägna att vara mer framgångsrika när det gäller att hitta boende i utkanten och utkanten, där konkurrensen är mindre höginkomst.
Hyresbromsen gäller endast för nya hyror.
Hyresbromsen i domstol
Hyrespriset bromsar inte bara kritik utan också på platser för juridiska tvister. Berlins regionala domstol (AZ 67 O 149/17) fann att hyresbromsen kanske inte är konstitutionell. Domarna var kritiska till det faktum att förordningen missgynnade hyresvärden i olika grad på grund av de enorma skillnaderna i hyror i Tyskland. Detta är varken objektivt motiverat eller beaktas inte heller principen om jämställdhet i artikel 3 i grundlagen. Federal Constitutional Court undersökte sedan hyresbromsens förenlighet med grundlagen och beslutade sommaren 2019: Reglerna strider inte mot grundlagen.