Hyrafritt skuldcertifikat: Det är ett ganska komplicerat ord för en enkel form som nu till och med kan laddas ner från Internet utan problem (även här på haus.de). Med detta formulär kan hyresvärden bekräfta för sin hyresgäst att han alltid har gjort alla hyresbetalningar regelbundet, i tid och i sin helhet.
Numera kräver många hyresvärdar denna bekräftelse när de hyr ut en lägenhet igen. Du vill få tydlighet om din potentiella hyresgästs kreditvärdighet och betalningsbeteende och undvika att lämna din lägenhet till vanliga betalare eller till och med nomader.
Å andra sidan gillar dock många hyresvärdar inte bekräftelsen till sina hyresgäster, även om hyran alltid har betalats regelbundet, i tid och i sin helhet. Så vad är fångsten? Har intyget inte bara fördelar för hyresvärden?
För att ladda ner: Formulär för skattebefrielse från hyra:
Vilka är fördelarna och nackdelarna med hyreskuldbefrielsen?
Varje hyresvärd ska vara klar över några fakta i förväg innan han begär ett certifikat för hyreskuld från sin blivande hyresgäst eller fyller i och undertecknar det för sin nuvarande hyresgäst. En avgörande fördel för den framtida hyresvärden är att han förutom Schufa-informationen och intäktsbeviset har en annan indikation på tillförlitligheten hos sin blivande hyresgäst i sina händer när han hyr en ny. Detta kan göra det lättare för honom att bedöma sin framtida hyresgästs betalningsbeteende, hyresbeteende och kreditvärdighet. Hur viktig denna information egentligen är, måste alla bestämma själva.
För den tidigare hyresvärden, som utfärdar certifikatet för hyresskuldbefrielse för hyresgästen innan de flyttar ur den hyrda lägenheten, medför det faktiskt några risker. I värsta fall utfärdar han sin nuvarande hyresgäst en stadga och frigör honom också från eventuella hyresanspråk i framtiden.
Vem behöver ett certifikat för undantag från hyreskuld, när och varför?
Intyget om frihet från hyreskulder har blivit särskilt vanligt i stora städer, attraktiva bostadsområden och storstadsområden. I de områden där bostadsutrymmet är knappt och i hög efterfrågan måste hyresvärdar göra ett snabbt och bra urval bland många intresserade parter. Med långa köer för visning är det ofta särskilt svårt för dig som hyresvärd att fatta snabba och objektiva beslut och inte bli blind.
Många potentiella hyresgäster tar med sig certifikatet för hyreskuldbefrielse från sin tidigare hyresvärd till visningsavtalet. De hoppas att de har bättre chanser att få den eftertraktade fastigheten. Om en berörd part inte kan uppvisa ett befintligt certifikat för hyreskuld från sin nuvarande hyresvärd kan de falla genom nätet och kommer inte att beaktas vid uthyrning. Det är synd och ogrundat.
Många hyresvärdar vill förståeligt nog skydda sig så effektivt som möjligt mot hyra nomader och opålitliga avtalspartner. Som hyresvärd bör du dock vara medveten om att även goda och tillförlitliga hyresgäster kanske inte får ett intyg om hyreskuldbefrielse av olika skäl. Hyresbedrägerier kan å andra sidan enkelt smida sådana former eller köpa dem från sina tidigare hyresgäster. Eftersom hyresbetalningstiden vanligtvis inte är tydligt synlig, kunde manipulation också ha ägt rum här.
Hur reagerar jag som hyresvärd på ett oönskat, skickat eller tillhandahållet intyg om undantag för hyreskuld?
Av skälen till den allmänna dataskyddsförordningen (GDPR) är det tillrådligt att endast acceptera ett undantagsintyg om hyreskuld om din potentiella hyresgäst verkligen är intresserad av lägenheten. Du förklarar sedan att du måste kontrollera hans kreditvärdighet med olika dokument. Annars å ena sidan gör du dig sårbar och du utesluter också andra lämpliga intressenter i förväg bara för att du inte har dokumentet än.
Kan hyresvärden begära ett certifikat för undantag från hyreskuld?
Eftersom du som hyresvärden själv kan bestämma vem du vill hyra din lägenhet kan du naturligtvis också begära ett hyreskuldfritt intyg för din egen sinnesfrid. Du bör dock vara medveten om att detta intyg inte är ett bevis på din hyresgästs kreditvärdighet eller framtida betalningsbeteende och inte utgör något rättsligt skydd för dig.
Du bör också veta att trots hyresbetalningar gillar många hyresvärdar inte att utfärda formuläret av olika skäl, vilket förklaras mer detaljerat i nästa avsnitt. Det rekommenderas därför att du som hyresvärd föreslår andra alternativ till dina blivande hyresgäster, till exempel självbedömning, kvitton eller garantier, med vilka de blivande hyresgästerna kan visa sin tillförlitlighet.
Har alla hyreskulder betalats av? Ett certifikat för hyreskuld kan ge information om detta.
Har hyresgäster rätt till ett intyg om hyreskuld från den tidigare hyresvärden?
Nej, det finns ingen laglig rätt för hyresgästen till ett intyg om undantag från hyreskulden. Dina hyresgäster har inte rätt till ett sådant dokument även om de har betalat sina hyresbetalningar regelbundet, helt och i tid. Detta beslutades av Federal Court of Justice (BGH, dom av den 30 september 2009, Az. VIII ZR 238/08).
Domarna motiverade sin bedömning med det faktum att intyget om undantag från hyreskulden också kunde tolkas som ett slutligt kvitto på förlikningen. Som hyresvärd skulle du avstå från alla befintliga fordringar mot din hyresgäst från och med den här tiden, till exempel utestående elräkningar, framtida hyresfordringar eller möjligheten att hålla tillbaka en deposition i händelse av brister i hyresfastigheten efter att hyresgästen har flyttat ut. Ditt uttalande kan sedan tolkas som ett "vittnesbörd mot dig själv". Så om det blir en tvist om utestående betalningar senare har du som hyresvärd mycket dåliga kort.
Omvänt finns det naturligtvis många hyresvärdar som inte utfärdar certifikatet, även om hyran eller extra kostnadslön har lagts ned, till exempel för att brister inte har åtgärdats eller för att en kompletterande kostnadsredovisning felaktigt utfärdats.
Hyresskuldbefrielseintyg: Vilka alternativ finns det?
Så det är inte så ovanligt om en potentiell hyresgäst inte kan ge dig ett undantagsbevis för hyreskuld. Detta bör därför inte automatiskt vara ett skäl för att avvisa den berörda parten. Din blivande lägenhetägare kan dock, om hans tidigare hyresvärd vägrar att bekräfta, begära ett kvitto för alla hyresbetalningar som han hittills har gjort. Varje hyresvärd är skyldig att göra detta enligt avsnitt 368 i BGB.
Alternativt kan din blivande hyresgäst också ge dig kontoutdrag för sina hyresbetalningar som gjorts tidigare, neutraliserade, dvs. svarta ut på de icke-avgörande platserna. Med ett motsvarande urval inom nätbank är detta nu väldigt enkelt och bekvämt. Du kommer då att få en tydlig lista över alla hyresbetalningar som din nya hyresgäst har gjort tidigare.
Som ett alternativ kan du också föreslå informationen från en säkerhet. Under inga omständigheter bör du dock kontakta den tidigare hyresgästen själv utan din potentiella hyresgästs samtycke för att fråga direkt om hyresgästen och betalningsbeteendet. Av skäl för dataskydd rekommenderar vi i alla fall starkt detta.
Hyresskuldbefrielsen är särskilt utbredd i städer.
Hyresskuldbefrielse: Vad gör jag om föräldrarna betalar hyran?
För studenter eller praktikanter betalar föräldrarna vanligtvis fortfarande hyran. I det här fallet kan du begära certifikat för hyreskuld från hyresvärden till föräldrarna till din unga hyresgäst. Om föräldrarna till din blivande hyresgäst bor i sitt eget hus eller om det är den första lägenheten som hyrs ut, bör du uppmuntra hyresgästerna att förklara detta i detalj i hyresgästens egenbedömning. Om du tar hänsyn till all denna information kommer du också att ge unga familjer eller första gången hyresgäster en chans att hävda sig mot potentiella hyresgäster med dokument från ett tidigare hyresavtal i fördelningen av lägenheter.
Vad kostar ett certifikat för undantag från hyreskuld?
Det finns för närvarande ingen lagstiftning för detta. Vissa hyresvärdar undertecknar certifikatet utan att ta ut en avgift, särskilt om hyresgästen ger dem det ifyllda formuläret på ett okomplicerat sätt. Andra hyresvärdar tar ut obetydliga avgifter för den undersökningsinsats som de ådrar sig, vilket kan uppgå till upp till 50 euro.
Varför är hyresvärdar så ovilliga att utfärda ett certifikat för undantag från hyreskuld?
Som redan nämnts ovan finns det faktiskt en risk för hyresvärden att avstå från utestående fordringar mot hyresgästen.
Hanteringen av uppgifter har också blivit mycket känslig på grund av den nya allmänna dataskyddsförordningen. Många hyresvärdar föredrar att ge ut så lite information som möjligt för att inte uppträda olagligt och därmed göra dem sårbara.
Många hyresvärdar viker sig också bort från det inte obetydliga granskningsarbetet. Eftersom det är mycket viktigt att fylla i intyget helt korrekt i varje fall. Om du vill göra din hyresgäst en tjänst och blunda eller skynda utan att noggrant granska, även om din hyresgäst inte alltid har betalat regelbundet, skjuter du dig själv ett mål. I värsta fall kommer du till och med att betala ersättning till nästa hyresvärd. Om din tidigare hyresgäst inte uppfyller sina betalningar i det nya hyresavtalet och den nya hyresvärden kan ge dig ett felaktigt utfärdat certifikat, kan du till och med behöva reglera denna hyreskuld.
Vad gör jag om den tidigare hyresvärden inte vill utfärda certifikatet för undantag från hyreskulden?
I det här inte så sällsynta fallet har din blivande hyresgäst fortfarande rätt till ett kvitto för alla betalningar som gjorts till sin tidigare uthyrare. Alternativt är det tillrådligt att begära en Schufa-självbedömning från din nya hyresgäst eller att deras lönebesked presenteras för de senaste månaderna.
Behöver underhyresgäster ett undantagsbevis för hyra?
Hyresgästen för en underhyresgäst avslutas endast med lägenhetens huvudhyresgäst, inte med huvudhyresgästens hyresvärd. Av denna anledning kan underhyresgästen endast begära bekräftelse de behöver från huvudhyresgästen, men inte från dig som hyresvärd.
Slutsats: Certifikat för undantag från hyreskuld: Pro eller nackdelar?
Det kan vara en god känsla för dig som hyresvärd om din nya hyresgäst kan bekräfta sin tillförlitlighet med ett uthyrningscertifikat från den tidigare hyresvärden. Ändå erbjuder denna information dig ingen verklig säkerhet. Hyra nomader eller utebliven betalare kan också ge dig ett sådant certifikat.
För hyresvärdar finns det nästan inga fördelar, men det finns några nackdelar med att utfärda dokumentet till sina tidigare hyresgäster. Du bör därför fråga dig själv vilken vikt du vill ge detta dokument när du hyr en ny. I enskilda fall kan detta undvikas vid bedömning av en hyresgäst. Precis som det finns svarta får bland hyresgästerna är inte alla certifikat alltid tuffa.
Föremålet för undantag från hyreskulden är faktiskt inte så enkelt. Inget fall ska certifikatet användas som det enda kriteriet för en ny hyra.