Hyra nomader försöker stanna i den stulna lägenheten så länge som möjligt utan att någonsin betala hyra. Det finns flera sätt att skydda dig mot sådana hyresbedrägerier. När de väl har lagt sig måste du vara konsekvent och inleda en dunning-procedur när den första hyran är kvar.
Hyra nomader är mardröm för varje hyresvärd och tyvärr inte så sällsynt. Det finns uppskattningsvis 10.000 till 15.000 hyra nomader i Tyskland. Med detta menas hyresgäster som flyttar in i lägenheter men sedan inte betalar hyran enligt överenskommelse.
Först svarar typiska hyresnomader på påminnelser med ursäkter och tröst, men så snart hyresvärden utövar ett ökat tryck försvinner hyresnomader ofta i en natt-och-dimma-kampanj för att leta efter en ny lägenhet. De lämnar ofta den hyrda fastigheten i ett katastrofalt tillstånd.
Förutom hyresförlusten har hyresvärden ofta höga städ- och renoveringskostnader. Under inga omständigheter bör du förväxla hyresgäster med hyresgäster som har betalat sin hyra regelbundet under lång tid, men som plötsligt inte kan uppfylla sina hyreskrav på grund av personliga ödesslag. Hyra nomader fortsätter vanligtvis med ett system från början.
Vid visningsavtalet gör bedragarna ofta ett mycket omtyckt, till och med allvarligt intryck. En välskött kostym eller affärsdräkt är inte ovanligt. Som hyresvärd är du glad att du har hittat okomplicerade, trevliga, anständiga och solida hyresgäster. Men efter en kort tid kommer du tyvärr att lära dig något annat: Den överenskomna depositionen och hyresbetalningarna tas inte emot eller tas inte emot i sin helhet. Din hyresgäst reagerar med spetsiga förklaringar och tröst eller inte alls. Vid denna tidpunkt krävs senast snabba och övervägande åtgärder för att hålla skadorna orsakade av hyresgästens nomader inom gränserna.
Hur känner du igen hyra nomader?
Hyra nomader är svåra att känna igen vid första anblicken. Ofta verkar de vara särskilt vänliga och artiga och lyckas ofta presentera sig för hyresvärden som den perfekta hyresgästen genom beprövade rutiner, även inför stark konkurrens. Du bör bli misstänksam om de dokument du har begärt inte villigt och fullständigt görs tillgängliga. Även om den sista bostadsorten inte är tydligt och otvetydigt spårbar, bör du vara uppmärksam och inte omedelbart tro på alla förmodligen trovärdiga förklaringar.
Hyra nomader verkar vänliga och pålitliga i början - låt dig inte luras och be om alla dokument.
Hur kan jag skydda mig från hyra nomader?
Även de som i allmänhet har god kunskap om människans natur är inte nödvändigtvis immuna från att ta med en hyra nomad i sin egen lägenhet. Därför är det bättre att visa lite hälsosam misstro innan du tecknar avtalet. Ta reda på så mycket som möjligt om din önskade hyresgäst i förväg. Hur som helst, låt dina blivande hyresgäster fylla i en hyresgästs självbedömning. Här måste din framtida hyresgäst avslöja all viktig information, från och med den personliga inkomstsituationen, arbetsgivaren till Schufa-posten. Du kan också fråga om insolvensförfaranden tidigare.
Om hyresgästen fuskar i självupplysningen eller om han lämnar ut viktig information kan detta få obehagliga konsekvenser för honom senare. Som hyresvärd kan du bestrida hyresavtalet och säga upp lägenheten utan ytterligare skäl.
Innan du slutar ett hyresavtal, var noga med att titta noggrant på identitetskortet och den aktuella registreringsadressen, lönebeviset och Schufa-informationen för din blivande hyresgäst. Forskning på Internet, där du kan begära kreditvärdighetsinformation och information om hyresbeteende mot en avgift, kan också vara till hjälp. Dessa är dock ingen garanti för att du inte kommer att falla för en hyra nomad, eftersom databaserna inte är juridiskt ofarliga. Av skäl för dataskydd viker många hyresvärdar sig från att lägga ut information på Internet för att inte göra sig sårbara.
Det är också möjligt att begära ett intyg om hyreskuldbefrielse eller en kort referens från den tidigare hyresvärden från den berörda parten. I hyresgästens egenbedömning, be om namnet och adressen till den tidigare uthyraren. Många hyresvärdar ger inte ut information om sina hyresgäster på grund av den allmänna dataskyddsförordningen, men alla dessa försiktighetsåtgärder kan effektivt avskräcka potentiella hyresgäster.
Vilka lägenheter föredrar nomader?
Klipp inte, men kladd: Nomader av hyresgäster föredrar ofta stora och exklusiva lägenheter på attraktiva främsta platser. Eftersom de tar hänsyn till att inte betala hyra från början, bryr de sig inte om hur dyr en lägenhet är. Bli inte bländad av den tilltänkta hyresgästens urbana uppförande och välvårdade kläder, men kontrollera noga sökandens kreditvärdighet och sannolikheten för hans information.
Hyra nomader gillar att koncentrera sig på privata och helst äldre hyresvärdar, eftersom de ofta är oerfarna och lättlästa. De litar ofta enbart på tarminstinkt och blir därmed lätt offer för knepiga bedragare. Erfarna fastighetsmäklare och professionella hyresvärdar undersöker däremot närmare vad som ofta hindrar uthyrningsnomader från att vara intresserade av lägenheten som erbjuds. Så om du är osäker kan det löna sig att hyra en erfaren mäklare för att hyra ut din fastighet.
Hyra nomader har det särskilt enkelt i områden där många lägenheter är tomma. Där hyresvärdar desperat letar efter hyresgäster kontrolleras dokumenten ibland mindre noggrant - det viktigaste är att den intresserade parten undertecknar hyresavtalet. Det är särskilt dödligt när inte bara hyran kommer in, men lägenheten är också strö och lämnas obeboelig. Trots all entusiasm är det tillrådligt att äntligen ha hittat en hyresgäst, därför alltid att utöva sunt förnuft först. Kontrollera alla dokument noggrant och boka tid för överlämnande av nycklarna först efter att insättningen har betalats helt.
För att skydda sig från nomader bör hyresvärdar ta en närmare titt på deras identitetskort, nuvarande registreringsadress, lönebevis och Schufa-informationen för sina potentiella hyresgäster.
Hur blir jag av med hyra nomader?
Om, trots alla försiktighetsåtgärder, en nomad har flyttat in hos dig, måste du agera snabbt och konsekvent.
Är din hyresgäst en månad efter planen? Då kan du skicka en varning till honom med en tio dagars sista betalningsdag. Om han inte reagerar kan du meddela den ordinarie uppsägningen.
Skyldar hyra nomaden redan två eller fler månaders hyra? I det här fallet kan du säga upp det utan föregående meddelande. Han har sedan 14 dagar på sig att lämna lägenheten.
Om din hyresgäst fortfarande inte reagerar, behöver du bara lämna ett avvisningsmeddelande. Detta sätter ofta igång en lång process som, beroende på behörig domstol och hyresgästens beteende, lätt kan ta upp till ett år. Även om du har rätt som hyresvärd är det möjligt att din hyresgäst fortfarande inte kommer att lämna lägenheten. Först då kommer domen att verkställas, den så kallade utvisningen.
Hur fungerar verkställigheten?
Om evaktionsåtgärden ska genomföras sätter fogden hyresgästens nomad en slutlig tidsfrist på tre veckor. Nu har han den sista möjligheten att frivilligt lämna den hyrda fastigheten. Om inget händer efter tidsfristen anställer fogden en låssmed och ett rederi och lägenheten rensas.
Detta kostar hyresvärden minst 3000 euro, som han kan stämma från hyresgästen i enlighet med avsnitt 788 i civilprocesslagen (ZPO) - förutsatt att han har pengarna.
Utöver fogden måste också flyttbolaget, utbytet av lås och lagring av hyresgästens egendom betalas. Beroende på fastighetens storlek kan du förvänta dig betydligt högre belopp.
En speciell form av utvisning är den så kallade Berlinutvisningen: Här är bara fogden på plats och sätter hyresgästen framför dörren. Han byter lås och lämnar lägenheten igen. Detta är mycket billigare för hyresvärden på cirka 300 till 500 euro. Den återstående hyresgästen förblir i lägenheten och därmed i hyresvärdens vård. Han eller hon kan lämna hyresgästens möbler i lägenheten eller så kan han själv hitta ett alternativt förvaringsalternativ. Det är mycket viktigt att dokumentera den egendom du har lämnat i närvaro av fogden så att hyresgästen inte överraskar dig med krav senare - till exempel för ett värdefullt mynt- eller frimärkssamling som han påstås ha lämnat i den högra skrivbordslådan.
Hyra nomaden: När du tittar på fastigheten gör bedragarna ofta ett mycket omtyckt, till och med allvarligt intryck. Men efter en kort tid kommer du tyvärr att lära dig något annat.
Avtalsavtal istället för utvisningsåtgärd
Alternativet till utvisning är ett så kallat utkastningsavtal. Även om det är känslomässigt svårt för dig: avstå från den utestående hyran för din hyresgäst och, om det behövs, till och med erbjuda honom en ersättning om han lämnar lägenheten i tid vid en överenskommen tid. I många fall är ett utrymningsavtal mer kostnadseffektivt för dig än en långvarig evaktionsåtgärd - å ena sidan, för att du kan hyra lägenheten igen tidigare, å andra sidan, eftersom reparationskostnaderna kanske inte är lika höga.
Ett enkelt, skriftligt evakueringsavtal kan gå ungefär så här:
"Herr Max Mustermann, för närvarande hyresgäst i Wanda Werauchimmers lägenhet vid Musterstrasse 111 i 12345 Musterstadt, förklarar att han är redo att flytta senast 01.01.2019 och kommer att överlämna den lediga lägenheten med alla nycklar till hyresvärden Wanda Werauchimmer eller en av henne på det angivna datumet behörig person. Det hittills obegränsade hyresavtalet anses ha upphört från denna tidpunkt. Hyresvärden befriar Herr Mustermann från de utestående hyreskulderna efter att lägenheten har överlämnats i tid och i enlighet med avtalet och förklarar också att hon är redo att betala honom en ersättning på 1 000 euro inom 14 dagar efter att lägenheten har överlämnats. "
Viktigt: Det är viktigt att du kontrollerar eller utarbetar avtalsavtalet av en advokat och undertecknas av den andra parten, med angivande av plats och datum, först då har du nödvändig rättslig säkerhet. Utflyttningsdatumet som överenskommits där kan endast skjutas upp, även genom domstolsbeslut, om det finns giltiga skäl - till exempel är hyresgästen allvarligt sjuk.
Ytterligare punkter och frågor som kan fixas skriftligen i ett avtalsavtal:
- Lägenhetens skick vid överlämnandet (sopas rent, hyresgodsinredning avlägsnas, skräp ordentligt kasseras)
- Betalning av merkostnader / bestämning av mätaravläsningar
- Tidig tillgång till lägenheten för hyresvärden att genomföra moderniseringar
- Kan hyresvärden kompensera hyresdepositionen mot fordringar mot hyresgästen?
- Löses alla fordringar mot hyresgästen med att lägenheten återlämnas i rätt tid (t.ex. utestående extra kostnader)?
- Får hyresgästen ett undantagsbevis för hyreskuld?
Om ett avtalsavtal görs medan en avstämningsprocess pågår kallas det vanligtvis en avräkningsavräkning. När det gäller innehåll skiljer sig dock de två varianterna knappast.
När hyra nomaderna är borta: vad händer nu?
Helst är hyra nomaderna borta, lägenheten är tom och du kan leta efter en ny, förhoppningsvis betalande hyresgäst utan större renoveringar. Tyvärr är bedömningen av den övergivna lägenheten i många fall en chock för hyresvärden.
Hyra nomader är inte sällan så kallade messies och kan förvandla en lägenhet till ett desperat tillstånd inom några månader. Omfattande renoverings- och desinfektionsåtgärder kan sedan genomföras för att göra lägenheten uthyrbar igen. Som hyresvärd har du rätt att kräva kostnader för rensning, förvaring av möbler och renovering av lägenheten från den hyrda nomaden, men normalt sett kan han eller hon inte betala nu.
En särskild hyresvärds rättsskyddsförsäkring för enskilda lägenheter kan erbjuda en viss skyddsnivå. Det är relativt dyrt, men det kan löna sig att ta en motsvarande försäkring innan du hyr den igen. Den normala rättsskyddsförsäkringen gäller tyvärr inte för skador orsakade av hyra nomader. Det är bäst att ta reda på från din ansvariga hyresvärdsförening eller en specialiserad advokat vilka alternativ det finns för att begränsa skador i ditt enskilda fall.
Om du bestämmer dig för att sälja din fastighet baserat på erfarenhet, bör du noga överväga vilket renoverings- och renoveringsarbete som är vettigt. Ett nytt kök eller badrumsrenovering ger ett gott intryck och kommer också att leda till ett högre försäljningspris - men det måste då vara så högt att det kompenserar för investeringen igen.
Om du vill hyra igen kan du känna dig tryggare med en professionell fastighetsmäklare.
Vad är en dokumentär process?
För att förkorta det relativt långa förfarandet för en utvisningsåtgärd kan hyresvärden använda den så kallade dokumentprocessen. Detta är en snabb version av den normala rättegången, där hyresgästen inte kan dra ut processen genom vittnen. Allt bevisas bara av dokument. Hyresvärden måste lägga fram hyresavtalet och ett fullständigt kontoutdrag för domstolen för att bevisa att hyresbetalningarna inte har mottagits. Därefter kommer en verkställighetsdom snabbt. Dokumentärprocessen är dock fortfarande ganska okänd och har hittills sällan initierats eftersom allt verkligen behöver bevisas absolut på grundval av dokument.
Är hyra nomader registrerade någonstans?
Du kan hitta ett antal leverantörer av hyra nomaddatabaser online. På grund av den allmänna dataskyddsförordningen bör dessa dock behandlas med stor försiktighet. Det är välkänt att insamling och vidarebefordran av personuppgifter utan samtycke inte är tillåten. Om namnet på din hyresgäst inte visas i de relevanta portalerna är detta inte en indikation på att han inte kan vara ett hyresbedrägeri. Omvänt kan det också förekomma namn som av andra skäl hamnat i databasen och diskreditera pålitliga hyresgäster.
Hur kan jag varna andra hyresvärdar om nomader?
Den som har haft dåliga erfarenheter av hyra nomader vill uttrycka sin ilska överallt och varna andra hyresvärdar om bedragarna. Av skäl som gäller dataskyddslag är det dock inte lämpligt att registrera hyresgästen i en hyresgästens nomaddatabas på Internet. Det enda rättssäkra sättet är att anmäla hyresgästerna till polisen för bedrägeri och vidta rättsliga åtgärder mot dem. Med andra metoder placerar du dig själv i ett lagligt grått område och riskerar till och med att göra dig personligen kriminell.
Hälsosam misstro lönar sig
Även om det råder stor osäkerhet bland många - överlägset det största antalet hyresgäster betalar regelbundet den avtalade hyran och tar hand om sin hyresfastighet nästan som sin egen fastighet. Men det finns naturligtvis svarta får överallt. Om du följer tipsen ovan har du redan gjort en hel del för att skydda din fastighet från hyra nomader. Närhelst en potentiellt mycket personlig blivande hyresgäst plötsligt beter sig på ett konstigt sätt och inte enkelt och fullständigt tillhandahåller alla dokument, bör du ge nästa en chans. Normalt är en noggrann granskning av alla dokument, förfrågningar från den tidigare hyresgästen och en god tarmkänsla det bästa skyddet mot nomader.
