Utvecklingskostnaderna för en fastighet bör inte underskattas - och är också svåra att beräkna i förväg. Det finns tydliga skillnader beroende på fastighetens läge och kommunen . Läs här hur exakt kostnaderna består och om du själv måste betala hela beloppet.
Den som bygger ett hus måste vanligtvis betala utvecklingskostnader. Kostnadsbeloppet beror främst på omfattningen av det arbete som krävs och på respektive kommun. Kostnaderna betalas till kommunen. Om du är ansluten till el- och vattennätet kan elnätet också ta ut avgifterna.
Bra att veta: Du kommer inte alltid att få en avisering om utvecklingskostnaderna direkt medan huset byggs. Ibland faktureras kostnaderna år efter att utvecklingen har slutförts. Du kan sedan göra invändningar, men du måste notera att detta inte har någon uppskjutande effekt på den rättsliga grunden för förvaltningsdomstolskoden (VwGO).
Vilka typer av utvecklingskostnader finns det?
Utvecklingskostnaderna för en fastighet skiljer sig åt i tekniska och trafikrelaterade utvecklingskostnader. De tekniska kostnaderna inkluderar anslutning av fastigheten till leverans- och bortskaffningsnätet. Detta inkluderar el, gas, allmän vattenförsörjning och anslutning till avloppssystemet.
Trafikutvecklingen omfattar vägbyggande, trottoarer, belysning, offentliga grönområden, lekplatser för barn och bullerskydd. Men anslutningen till telefon- och kabel-tv-nätet måste också beaktas.
När måste du betala utvecklingskostnader?
En fastighet måste alltid utvecklas när den ska byggas på. Endast på detta sätt kan det planerade huset förses med el och vatten senare. Om du bara vill köpa ett befintligt hus behöver du inte längre betala några utvecklingskostnader.
Tips: Om du letar efter byggmark är det bäst att bara leta efter fullt utvecklad mark. Oavsett om en fastighet är delvis utvecklad eller helt skottad, får du information om de utvecklingskostnader du måste räkna med. Nya utvecklingsområden är särskilt lämpliga, eftersom de vanligtvis redan är utrustade med alla viktiga ledningar och rör - det finns ofta inga utvecklingskostnader alls. I annat fall kan kommunen enligt avsnitt 129 i bygglagen (BauGB) ta ut upp till 90 procent av kostnaderna för anslutning till el-, vatten- eller gasnätet som ett utvecklingsbidrag.
Utvecklingskostnaderna kan variera mycket
Utvecklingsbidragen varierar beroende på fastighetens läge. Om det till exempel är långt borta från en huvudanslutningspunkt eller om en väg måste byggas så att fastigheten kan nås, kan du förvänta dig betydligt högre kostnader. Dessutom skiljer sig kostnaderna från stad till stad och kan knappast fastställas till schablonbelopp.
Platsen har ett avgörande inflytande på mängden utvecklingskostnader för en fastighet.
Byggkoden (BauGB) används för att fördela utvecklingskostnaderna till en kommuns nya tomter. Kommunen kan välja olika distributionsstandarder för att beräkna kostnaderna. Till exempel beror det på typ av konstruktion och typ av användning av fastigheten. Bra att veta: Kommersiella användare måste förvänta sig högre utvecklingskostnader än privata användare. Dessutom bestäms kostnaderna av fastighetens yta och fastighetens bredd. I slutändan beror dock kostnadsfördelningen på den ansvariga kommunens distributionsnyckel.
Tips: Var uppmärksam på respektive beteckning när du matar in jordvärdena. Du kommer att känna igen egenskaper som är föremål för utveckling med förkortningen "ebp" (med förbehåll för utvecklingsbidrag). Om inget ytterligare bidrag måste betalas markeras fastigheten ”ebf” (inget utvecklingsbidrag). Om du vill köpa en tomt i ett nytt byggnadsområde ingår vanligtvis de flesta utvecklingskostnaderna, som vägarbete, gatubelysning och leverans- och bortskaffningslinjer, i inköpspriset. Här gör fastighetsutvecklaren eller kommunen en förskottsbetalning och fördelar sedan kostnaderna på byggnadsplatserna. I de flesta fall måste endast den sista mätaren av kabel från anslutningspunkten till byggnaden betalas separat.
- elektricitet
Kostnaderna för en strömanslutning är vanligtvis mellan 2000 och 3000 euro - beroende på hur långa ledningarna måste vara. Eftersom strömanslutningen är oumbärlig kan du knappast spara pengar här. Det finns dock möjlighet att installera ett solcellssystem på taket och därmed generera ytterligare energi.
- gas
En anslutning till ett gasrör är inte absolut nödvändigt - dessutom är så kallad "stadsgas" ofta inte tillgänglig i äldre landsbygdsområden, eftersom det inte finns något motsvarande rörnät. Alternativet: Installera en flytande gastank på fastigheten som värmeöverföringsmedium rekommenderas inte längre på grund av utsläppsproblemen. Hobbykockar föredrar vanligtvis en gasspis för matlagning, men det vanligaste alternativet är högspänningsström - även om värmen från elspisen inte kan doseras så bra. Om du vill ha en gasanslutning och Om du har ett nätverk på plats kan du förvänta dig anslutningskostnader på cirka 2000 till 3000 euro.
Om du bestämmer dig för att ansluta till gasnätet kommer utvecklingskostnader att uppgå till cirka 2000 euro.
- vatten
En vattenanslutning är alltid nödvändig. Beroende på avståndet till nästa anslutningspunkt betalar du mellan 2000 och 5000 euro. Om du bor i landet kanske du kan undvika anslutning till avloppsnätet. Istället kan avloppsvattnet lagras i en stor tank och pumpas regelbundet ut av en speciell tjänsteleverantör mot en avgift. Det är bäst att kontrollera i förväg om denna metod är värdefull för dig. Så kallade septiktankar garanterar inte tillförlitlig behandling av avloppsvattnet - därför är de nu endast godkända för regnvatteninfiltration. Om du vill kan du också göra förberedelserna direkt för att installera en vattenanslutning i trädgården senare.
- telekommunikation
Kostnaderna för telefon- eller bredbandsanslutning är relativt låga. Räkna med några hundra euro. Installation är vanligtvis gratis, men en avgiftsavgift debiteras vanligtvis. Månadsavgiften används sedan för att betala för WLAN-routern, som vanligtvis används för telefonsamtal (IP-telefoni). Men du behöver också en stabil internetanslutning med tillräcklig bandbredd om du vill konvertera ditt hus till ett smart hem senare, till exempel om du vill utrusta det med en smart hemkontroll eller använda videostreamingtjänster. Med den omfattande introduktionen av 5G-mobilradiostandarden kommer högbandbredder också att uppnås via mobiltelefonnätet i framtiden, vilket kan göra koppar, TV eller fiberoptiska kablar föråldrade. Hur stabil den här mobilanslutningen bliråterstår dock att se.
En internetanslutning med hög bandbredd blir allt viktigare. Du bör därför kontrollera om det finns en fiberkabel på plats.
Beräkna utvecklingskostnader
Att beräkna utvecklingskostnader själv verkar lite komplicerat vid första anblicken. Det finns ingen tumregel som alltid kan användas. Kostnaderna beror huvudsakligen på respektive avgiftsnivå i kommunen. Två värden spelar en avgörande roll: golvyta (GRZ) och golvyta (GFZ).
- Beräkningsexempel
En byggnadstomt på 1 000 kvadratmeter ska utvecklas. Basytan är 0,5 och golvytan är 1. Maximalt 500 kvadratmeter kan byggas på. Båda våningarna har en maximal yta på 100 kvadratmeter vardera, så att 200 kvadratmeter antas för avloppsvattenutvecklingskostnaderna. Åtta euro per kvadratmeter fastställs för utvecklingskostnaderna. Det betyder: 8 euro x 200 euro = 1600 euro för avloppsanslutningen.
Dessutom finns återstående anslutningskostnader för el, gas och telekommunikation. Beroende på plats och omständigheter är du då minst 5600 euro. Kostnaderna kan variera kraftigt, särskilt när det gäller vattenanslutningen.
- Extrakostnader
Under inga omständigheter får du glömma att när nybyggnadsmark öppnas måste fastigheten vanligtvis mätas. Dessutom måste i många fall en underlagsrapport upprättas.
En officiell platsplan utarbetas under undersökningen. Dessutom får du en objektrelaterad platsplan som identifierar byggnaden som ska byggas. Undersökningen utförs av ett statligt godkänt mätkontor. Kostnaderna för detta är nästan identiska och består av följande punkter:
- Officiell webbplatsplan med tre versioner
- Fastighetsrelaterad platsplan
- Kontrollera position och höjd, mäta byggnaden
- Fin utsättning
- Avgift för undersökningsdokumenten
- MOMS
Om du summerar de enskilda kostnaderna måste du betala mellan 2000 och 3000 euro för mätningen.
Ibland kan en markundersökning också krävas. Den ger information om byggplatsens natur och om ytterligare åtgärder måste vidtas innan huset byggs. Låt alltid markbedömningen utföras innan du köper fastigheten eller ha rätt att dra tillbaka om byggarbetsplatsen kräver mer komplexa grundåtgärder - detta undviker att lämnas kvar på mark som kanske inte kan byggas eller betydligt högre byggkostnader än ursprungligen planerat. Till exempel är jordar med myrskikt i undergrunden, som ofta finns i översvämningar och nära kusten, problematiska - här krävs vanligtvis en dyr påelfundament för den planerade byggnaden. Priserna för en jordundersökning varierar mellan 500 och 1 000 euro, beroende på stat.
Akta dig för förorenade platser
Ett stort okänt, som också bör klargöras innan du köper fastigheten, är frågan om förorenade platser. Till exempel, om fastigheten är en tidigare industriell ödemark, kan dyr jordbearbetning vara nödvändig på grund av föroreningar som spillolja. Ammunitionsrester eller icke-detonerade flygplanbomber från krigstiden måste också avlägsnas professionellt av destruktionstjänsten i enlighet med ibland mycket komplicerade säkerhetsåtgärder. Förresten: Det räcker om en gammal stålhjälm eller en bepansrad kedja hittas under markarbeten på fastigheten - allt som indikerar stridsoperationer kräver en områdesomfattande sökning av fastigheten för så kallad sprut.Som fastighetsägare måste du bära kostnaderna för sökningen och, om nödvändigt, markarbeten för att avslöja källorna till fara själv. Staten betalar för bergningen samt avrustningen, avlägsnandet och det professionella bortskaffandet.
Avdrag utvecklingskostnader från skatt
Utvecklingskostnaderna när man bygger hus kan vara betydande. Den goda nyheten är: Du behöver inte betala för det själv, utan har möjlighet att dra av utvecklingskostnaderna som en moderniseringstjänst från skatten, oavsett om du vill hyra ut det framtida huset eller bo i dig själv.
… Läser in