Att köpa begagnad fastighet är inte alltid ett nöje och kostar köparen dyrt: Till exempel när du förvärvar en begagnad fastighet som visar defekter efteråt. Ofta får köparen ingen ersättning. Orsak: Nästan alla försäljningskontrakt för begagnad fastighet innehåller klausulen "köpt som sett" eller "köpt som det står".
Det betyder: inget ansvar för säljaren. Undantag: Väsentliga egenskaper som byggnadsåret för huset kan inte undantas från garantin.
Detsamma gäller även om säljaren bedrägligt har lurat köparen om ett fel. Fel som en genomsnittlig köpare skulle ha erkänt vid en noggrann inspektion av den använda egendomen utan expert ingår inte: Här måste köparen skydda sig. Till exempel kan potentiella köpare lätt upptäcka skadade områden på gipsen eller innerdörrar som är svåra att stänga. Annars måste han fråga säljaren och kan lita på sin information. Säljaren måste till och med avslöja allvarliga brister utan att bli frågad, till exempel om det finns torrrutt.
Ansvar för bevisad falsk information
Om garantin utesluts i avtalet är säljare i första hand fortfarande ansvariga om de har gjort falska uttalanden om fastighetens tillstånd eller vilseledande om brister. Förutsättningen för ansvar är att säljaren var medveten om felet. ”Köparen måste alltid bevisa detta, vilket ofta är mycket svårt”, betonar Holger Freitag, förtroendeadvokat för Föreningen för privata byggare (VPB).
En byggexpert kan få i uppdrag att ta reda på om bristen fanns före köpet. Om bristen inte diskuterades före försäljningen uppstår ytterligare en fråga om huruvida bristen var föremål för avslöjande. "Detta avgörs av domstolarna från fall till fall, och de har lite utrymme", säger Freitag. Hans tips: Ställ så många frågor som möjligt under försäljningssamtal och ta med ett vittne för att anteckna. Detta gör det lättare att bevisa falsk information senare.
"Köpt som det är" betyder inget ansvar för säljaren av en begagnad fastighet.
Begagnad fastighet - köpt sett?
Christian Meier, specialadvokat för bygg- och arkitekträtt, ledamot av verkställande kommittén för ArGe Construction Law i den tyska advokatföreningen: ”Glädjen hos en ny fastighetsägare i hans begagnade hem kan snabbt bli ilska och frustration: Så snart han har flyttat in är brister redan uppenbara. Då uppstår frågan om säljaren kan användas för att ta bort dem.
Garanti
De flesta försäljningskontrakt innehåller formuleringar som utesluter ansvar för brister som uppstår senare. "Köpt som sett" indikerar uteslutning av garanti samt "med uteslutning av garanti för alla synliga och dolda defekter" eller "köpt som det är".
Ansvar för brister
Säljaren får dock inte på ett bedrägligt sätt dölja ett fel. Enligt en dom från den federala domstolen av den 24 mars 2006 kan en köpare också återkalla köpeavtalet om bristen är liten. I det här fallet handlade det om fuktskador. Säljaren kände till detta, men han hade hållit det hemligt. Säljaren var tvungen att acceptera återkallelsen av avtalet (filnummer V ZR 173/05). Han är därför ansvarig för brister som han kände till och inte informerade kunden om.
Lästips: Om du inte vill snubbla i kostnadsfällan för att köpa ett hus, bör du undvika dessa 5 misstag.
säkerhet
Säljare bör lista alla kända fel i försäljningsavtalet, köpare bör vara säkra på att fastigheten är fri från defekter. För att undvika otäcka överraskningar bör köparna få göra en gammal byggnadsbedömning innan köpet.
Om du köper en begagnad fastighet bör du få en försäkring som är fri från brister.
Vad ska jag kontrollera innan jag köper en begagnad fastighet?
Om Your-Best-Home.net uppfyller dina krav bör du kontrollera byggnadsstrukturen noggrant. Källarens, fasadens, takets, uppvärmningens och sanitäranläggningens tillstånd är särskilt viktigt. Anställ en expert: bara han kan identifiera dolda defekter.
Rent juridiskt sett köper du inte begagnad fastighet utan fastigheten. Därför är det viktigt att ha ett aktuellt utdrag ur fastighetsregistret som visas för dig. Det finns inteckningar, markavgifter och användningsrättigheter. Om du inte förstår något, fråga en notarie. Med långhyresfastigheter köper du Your-Best-Home.net medan du betalar en hyresavgift för fastigheten. När det gäller försäljningsavtalet är en kompetent notarie avgörande. Han vet vad som ska regleras i kontraktet och förklarar formuleringen för dig.
Köpeavtalet måste ange: köpeskillingsbeloppet och förfallodagen, överlåtelse av äganderätt, intäkter och förmåner, frihet från intäkter på fastigheten eller skuldövertagande. Säljaren bör också se till att han inte är medveten om några allvarliga konstruktionsfel och att det inte finns några förorenade platser på fastigheten. Villkora dig själv för ångerrätt vid allvarliga brister. Se till att befintlig försäkring överförs till dig.
Det är absolut nödvändigt att du får fastighetsregistret innan du köper en begagnad fastighet.
Bedömning: Sjungande seniorer
Försäljningsavtalet innehöll en uteslutning av ansvar för väsentliga brister. Säljaren hade försäkrat att han inte var medveten om några dolda fel i lägenheten. Köparen visste att det fanns ett daghem på första våningen i huset. Men det var först efter att ha flyttat in att han insåg att samtal och sång mellan äldre medborgare kunde höras mer än tydligt i hans lägenhet. Han tillskrev bullerföroreningarna till otillräckligt bullerskydd, vilket försäljaren skadligt hade dolt. Regiondomstolen i Coburg överensstämde med köparen och dömde säljaren att återbetala köpeskillingen och återbetalningen av mäklare- och notariekostnader, fastighetsöverföringsskatten samt finansierings- och juridiska avgifter. Filnummer 23 O 358/13.
Bedömning: fuktig källare
På begäran bekräftade säljaren av ett enfamiljshus att källaren var torr. Efter köpet visade det sig att när det regnade kraftigt trängde vatten in i källaren. Köparen förklarade sitt återkallande från kontraktet. Hamm Higher Regional Court fann honom rätt. Säljaren borde ha förklarat den eventuella vatteninträngningen på egen hand. Det finns därför bedräglig döljning. Filnummer 22 U 161/15.
Bedömning: Fel byggår
En köpare kan återkalla köpeavtalet för en fastighet om byggåret är felaktigt, fastslog OLG Hamm. Byggd 1997, anges i det notariala köpeavtalet. Your-Best-Home.net slutfördes i början av 1995. Eftersom värdet på en fastighet också beror på byggnadsåret är en felaktighet på två år ingen trivial fråga. Enligt domarna angav säljaren medvetet fel datum. Filnummer 22 U 82/16.
