Hyresrätt i Tyskland är mycket komplicerat. För att undvika en rättslig tvist kan du ta reda på i denna artikel vilka rättigheter och skyldigheter du har som hyresgäst eller hyresvärd.
Hyresavtalet spelar denna roll i hyresrätten
Enligt hyresrättslagen är ett hyresavtal ett avtal enligt förpliktelseslagen som ingås mellan två olika parter - hyresgästen och hyresvärden. Detta avtal tvingar hyresvärden att låta hyresgästen använda en viss hyresfastighet. I gengäld är hyresgästen skyldig att betala hyresvärden den avtalade hyran. Dessutom reglerar hyresavtalet andra rättigheter och skyldigheter för hyresgäster och hyresvärdar, av vilka vi förklarar närmare nedan.
Hyresrätt till moderniseringar
Moderniseringsåtgärder är strukturella förändringar. Den tillhörande hyresrätten förklaras i §555 b BGB. Följande rättigheter och skyldigheter måste iakttas:
Meddelande om en modernisering
I enlighet med hyresrättslagen ska hyresvärden skriftligen meddela hyresgästen om moderniseringsplanen minst tre månader innan byggnadsarbeten påbörjas (555 c (1) BGB). Brevet måste innehålla omfattningen av moderniseringen, när arbetet startar, hur länge det kommer att pågå och vilken hyrahöjning som hyresgästen kan förvänta sig. I händelse av en energisk renovering behöver hyresvärden endast hänvisa till allmänt kända schablonbelopp i följebrevet.
Hyresgästens skyldighet att tolerera moderniseringar
En fördel för hyresvärdar är att när åtgärden tillkännages kan hyresgäster inte längre vägra moderniseringen på grund av den troliga hyresökningen. Sedan 2018 har hyresgäster varit tvungna att tolerera åtgärderna i större utsträckning än tidigare. Du kan bara hävda svårigheter en månad efter att du fått meddelandet om åtgärderna. Hyresvärdar måste informera hyresgäster om denna tidsfrist.
Detta är nytt: hyresökningen efter moderniseringen
Enligt § 559 BGB har hyresvärdar bara kunnat lägga till åtta procent av moderniseringskostnaderna till hyran per år istället för de tidigare elva procenten. Under denna tid sattes ett tak på 3 euro per kvadratmeter inom 6 år, varigenom hyran kan öka efter en modernisering. Om hyresgäster tidigare har betalat mindre än 7 euro hyra per kvadratmeter är taket 2 euro.
Inga hyresänkningar för energisk modernisering
Energieffektiva moderniseringar utesluter hyresgästens rätt att sänka hyran i tre månader. Om exempelvis den yttre fasadens isolering är förknippad med konstruktionsbuller och smuts kan hyresgästen inte sänka hyran omedelbart till 2018 på grund av försämrad levnadskvalitet. Detta är nu endast möjligt från den fjärde månaden, förutsatt att byggnadsarbetet fortsätter att begränsa hyresgästen vid normal användning av lägenheten. Den ändrade hyresreduceringen gäller dock endast energirelaterade moderniseringar som sparar energi på lång sikt - vare sig det är att installera effektiv uppvärmning, byta ut fönster eller installera isolering. Hyresgästen måste också tolerera installation av solteknik eller ventilationssystem med värmeåtervinning i tre månader.
Vid energisk modernisering, såsom isolering av ytterfasaden, är hyresnedsättning på grund av försämrad levnadskvalitet endast tillåtet från den fjärde månaden enligt hyreslagen.
Skicka investeringskostnader för modernisering till hyresgästen
Vanligtvis måste kostnaden för ett nytt värmesystem bäras av hyresvärden. Dock har så kallad värmekontraktion använts allt oftare i några år nu. Med denna princip installeras och drivs det nya värmesystemet av ett värmeföretag eller en energileverantör mot en månadsavgift. Detta är extremt attraktivt för hyresvärdar eftersom kostnaderna kan överföras till hyresgästerna. Kostnaderna för värmeförsörjning kan emellertid bara överföras till hyresgästen som driftskostnader i enlighet med 556 c (3) BGB om övergången är kostnadsneutral för honom. Dessutom måste projektet tillkännages minst tre månader i förväg. På detta sätt kan den berörda hyresgästen kontrollera om förutsättningarna för en senare fördelning av uppvärmningskostnaderna som driftskostnader verkligen finns.
Hyresrätt för sen betalning vid insättning
Om hyresgästen inte betalar en deposition, även om han är skyldig att göra det enligt hyresavtalet, kan hyresvärden säga upp hyresavtalet utan förvarning i enlighet med 569 § 2a BGB om efterskottet motsvarar två månaders hyra. Vid beräkning av månadshyran tas hyran dock som grund utan förskottsbetalningar för driftskostnader. En varning är inte nödvändig. Enligt ett beslut från Federal Court of Justice (filnummer VIII ZR 175/14) kan hyresvärdar till och med säga upp avtalet utan föregående meddelande om efterskotten orsakats av betalningsinställningen som betalningsinställning.
Ny hyresrätt: panträtt och utvisning
Hyresvärdens panträtt
I enlighet med 562 § 1 BGB har hyresvärden rätt att ta upp en panträtt på hyresgästens föremål som har förs in i den hyrda lokalen om hyresgästen är i efterskott med sina betalningar. För att utöva panträtten räcker det med ett uttalande från hyresvärden att han kommer att använda sin rätt. Om hyresgästen sedan försöker ta bort sina tillhörigheter från lägenheten utan hyresvärdens vetskap är han vanligtvis åtalig enligt § 289 StGB.
Utsättning: Enligt hyresgästlagen kan hyresvärden göra det
Avskärmning för att lämna hyresfastigheten krävs om hyresgästen inte vill lämna lägenheten efter att hyresavtalet har upphört och pantret har utövats eller hyresvärden vägrar att komma in. Avvisningsåtgärden föreskriver att hyresgästen måste spendera sina medförda föremål i ett förvaringsställe och ge upp de hyrda rummen.
Domstolen måste behandla sådana fordringskrav snabbare än för några år sedan. Syftet är att minska hyresvärdens risk för att betalningsinställningar inte kommer att öka på grund av den långa rättsliga tvisten. Domstolen kan i processen besluta att hyresgästen sätter in det belopp som ska betalas. Om detta inte reagerar kan det beställa evakuering av lägenheten genom ett föreläggande.
Kostnaderna, bland annat för transport, förpackning och förvaring av föremålen, måste betalas av hyresvärden i förväg till fogden. Eftersom dessa kostnader kan löpa in i tusentals finns det en annan typ av utvisning för att undvika kostnaderna - den så kallade Berlinmodellen.
För att undvika de höga transport- och lagringskostnaderna kan hyresvärden endast begränsa evakueringen till den hyrda fastigheten. Detta innebär att instruera hyresvärden om hyresgästens föremål i lägenheten. Detta minskar kostnadsförskottet för verkställighet avsevärt, eftersom det inte finns några kostnader för clearing och transport.
Hyreslagen anger i detalj när en hyresvärd kan få en lägenhet tömd.
Hyresrätt: omvandling till fastighet
Efter hyreskuld är personliga behov den näst vanligaste anledningen till att en hyresgäst meddelas. Men hyresvärdar måste uppfylla strikta krav här. Ofta har hyresgästerna en god chans att undvika att bli sparkade ut eller kräva ersättning.
Om hyresvärden är en fysisk person kan han säga upp hyresavtalet om han vill använda hyresfastigheten för sig själv eller en släkting. Personlig användning måste dock bevisas i enlighet med avsnitt 573 (2) nr 2 BGB.
En juridisk person, till exempel ett företag eller företag, kan inte säga upp hyresavtalet på grund av sina egna behov. Undantaget från detta är det civila samhället. Här får aktieägarna meddela uppsägning på grund av sina egna behov.
I uppsägningsbrevet måste hyresvärden ange exakt för vilka släktingar han vill registrera personligt bruk. Om hyresvärden äger flera lägenheter måste det också vara tydligt varför hyresfastigheten behövs. Dessutom föreskrivs i hyreslagen att hyresvärden motiverar uppsägningsdagen.
Hyresvärden måste också följa uppsägningstiderna. En uppsägningstid på tre månader måste iakttas för en hyrestid på upp till fem år, en sex månaders uppsägningstid för ett hyreskontrakt på upp till åtta år och en uppsägningstid på nio månader för en hyrestid på mer än åtta år.
Fara: Efter omvandlingen av en hyrd lägenhet till en bostadsrätt måste en uppsägningstid på 3 till 10 år följas vid uppsägning på grund av personligt bruk enligt 577a BGB om en majoritet av personerna (såsom ett bolag enligt civilrätt) har förvärvat fastigheten.
Enligt hyreslagen kan uppsägning för personligt bruk endast ges om hyresvärden är en fysisk person. Undantaget är uppsägning av ett civilrättsligt företag.
Detta är vad hyreslagen säger om hyresökningar
Hyresökningar för befintliga hyresgäster
Enligt § 558 BGB kan hyresvärden i princip anpassa sin hyra till den lokala taxan om det finns ett befintligt hyresavtal. En lokal hyra baseras på genomsnittspriserna för en jämförbar hyresfastighet på samma plats under de senaste fyra åren. En ökning är inte tillåten om det är motiverat med grannkommunens hyresindex.
Tidigast ett år efter det att hyresgästerna flyttar in kan hyreshöjning enligt 558 § 1 § 1 BGB göras gällande. Dessutom är hyreshöjningarna begränsade. Justeringen av den lokala hyran får inte uppgå till mer än 20 procent inom tre år. Om detta tak har uppnåtts till 20 procent, kan hyran först höjas igen om tre år. Hyresökningar på grund av modernisering förblir opåverkade.
I städer och kommuner i storstadsområden där det är tillräckligt med bostadsförsörjning för befolkningen har taket minskat från 20 procent till 15 procent. Konsekvens: Inom tre år får hyran inte höjas med mer än 15 procent (§558 Abs. 3 BGB).
Den ändrade hyreslagen om hyreskontroll och överdrivna hyror
När det gäller ett nytt hyresavtal säkerställer den så kallade hyresprisbromsen att hyran bara är 10 procent högre än den lokala jämförbara hyran. Eftersom vissa hyresvärdar utnyttjade de många undantagen från lagen skärptes hyreslagen i detta avseende igen 2019 och 2020. För att göra det svårare för hyresvärden att undvika hyresprisbromsen med undantag har de varit tvungna att lämna ut information till hyresgäster utan att bli ombedd sedan 2019. Du måste till exempel ange förhyrningen om du kräver en högre hyra än hyresgränsen tillåter (avsnitt 556e (1) BGB). Hyresgäster har också rätt att få information om andra omständigheter som gör det möjligt att kringgå hyresprisbromsen, till exempel tidigare modernisering (avsnitt 556e (2) BGB).Om hyresvärden inte uppfyller skyldigheten att lämna information får han inte ta ut en högre hyra. Men han kan komma ikapp informationen.
Hyresprisbromsen är nu retroaktiv från den dag du flyttar in (§ 556g BGB). Efter hyresgästens början har hyresgästen nu 30 månader på sig att begära återbetalning av eventuella överdrivna hyreskrav. Denna ändring av hyresrätten trädde i kraft den 1 april 2020 och gäller alla hyresgäster som uppstod efter detta datum. Förutsättningen är också att hyresgästen fortfarande bor i lägenheten när han begär pengarna tillbaka. För att klaga på den alltför höga hyran är ett kvalificerat klagomål inte längre nödvändigt sedan 2019, bara ett enkelt. Detta innebär att hyresgästen inte längre behöver förklara varför hyran inte är lämplig, utan bara nämner att detta är fallet och, om tillämpligt, att hyresvärden åberopar ett undantag från hyresbromsen.
Fara:För alla som bodde i sin hyrda lägenhet före den 1 april 2020 gäller följande att de bara kan kräva tillbaka hyror som är för höga, som skulle betalas efter klagomålet. Klagomålet måste fortfarande vara i textform; både ett brev och ett e-postmeddelande är tillåtna.
2020 utökades också hyresbromsen till 2025. Detta innebär att städer och kommuner fram till dess - i stället för precis som ursprungligen planerat till slutet av 2020 - kan definiera ytterligare områden där hyresbromsen ska aktiveras.
Hyresgästernas rättigheter har också stärkts när det gäller orimliga hyror. För att försvara sig mot detta har hyresgästen varit tvungen att ge mindre bevis sedan 2020. Det räcker om man objektivt kan förstå att jämförbart bostadsutrymme är svårt att få. Böterna som sedan ådras sig för hyresvärden har höjts från 50 000 till upp till 100 000 euro.
Hyresrätt för trädgård och balkonganvändning
Hyresgäster kan endast använda en trädgård som tillhör huset om den hyrs ut till dem i hyresavtalet eller om den är tillgänglig för alla husboende. Detta gäller även lägenheter på bottenvåningen. Endast vid ett enfamiljshus anses trädgården automatiskt vara uthyrd, om inte annat överenskommits.
Trädgårdsunderhåll i hyresrätt
Om hyresgästen också ska ta hand om trädgården måste detta också anges i hyresavtalet. Om man har kommit överens om att hyresgästen tar över trädgårdsunderhållet betyder det bara att klippa gräsmattan, kratta löv och dra ogräs. Om exempelvis häcken också ska klippas måste denna listas separat. Om hyresvärden låter tjänsteleverantörer ta hand om trädgården kan han skicka priset till hyresgästerna via elräkningen. Detta gäller dock bara för normalt arbete som att klippa gräsmattan, inte för underhållet av en enorm trädgårdsdamm som hyresvärden skapade.
Hyresrätt för utformningen av trädgården
Hyresgäster har rätt till "avsedd användning" av trädgården. Det betyder att du kan plantera och dekorera det - men inte utan begränsningar. Deko, möbler och lekutrustning, till exempel en gunga, måste kunna tas bort utan att lämna spår. Enligt hyreslagen är det endast möjligt att plantera eller hugga ned stora buskar eller träd med hyresvärdens samtycke. Om hyresgäster tar bort och ersätter befintliga välbevarade växter kan hyresvärden kräva att hyresgästen återför trädgården till sitt ursprungliga tillstånd (District Court Detmold, Az. 10 S 218/12).
Hyresrätt för användning av balkongen eller terrassen
Hyresvärdens och andra rumskompisers rättigheter måste också beaktas när man använder en balkong eller terrass. Blomlådor måste vara väl säkrade. Om de är fästa på utsidan av balkongen, som är en del av husfasaden, kan hyresvärden säga till. Grannar måste stå ut med fallande löv. Detta gäller emellertid inte vilda och frodiga växter som knotweed eller murgröna, som till och med kan orsaka skada på byggnadsväven. Hyresgäster får torka liten tvätt. Vänner och bekanta får också sola och ta kaffe på balkongen. Efter 21:00 måste dock resten följas. Rökning på balkongen är i allmänhet tillåten. Hyresgäster som känner sig störda av rökande grannar har dock rätt till rökfria tider (BGH, Az.V ZR 110/14).
