Om du vill köpa och hyra ett fritidshus bör du noga beräkna inköpspriset, hyresintäkterna och finansieringen så att investeringen är värdefull. I vår guide kommer vi att presentera dig för de viktigaste aspekterna av semesterfastigheter, visa dig vad du ska se upp för när du köper ett fritidshus och hur du bäst kan gå vidare.
Förbered dig på att köpa ett fritidshus noggrant
Om du inte ser varför du bara ska bo i ett (sovrum) rum på dina lediga dagar, om du absolut behöver din favorit typ av te till frukost eller helt enkelt inte vill betala hotellpriser med barn, är en semester i ditt eget fritidshus det mest okomplicerade Sätt att lära känna landet och dess folk. Det bästa du kan göra är att prova där du alltid har drömt om: i en fjällstuga, ett hus vid havet, en lägenhet med pool under palmer, ett lantgård i Toscana …
Men låt dig inte skynda dig att köpa ett hus förföra av infall! Innan du köper, undersök tillflyktsorten lika kritiskt som din huvudsakliga bostad och var uppmärksam på plats, omgivning och kvalitet. Är inköpspriset och kostnaderna, utrustningen och platsen rätt? Vem tar hand om Your-Best-Home.net på plats?
God lokal kunskap hjälper dig att korrekt bedöma pris och plats. När båda faktorerna fungerar tillsammans kan du bäst njuta av semesterhuset och hyra ut det lönsamt. Eftersom andra rättsliga villkor gäller utomlands bör du definitivt informera dig i förväg!
Tips 1: kontrollera dina behov
Innan du tecknar köpeavtalet för ditt eget fritidshus bör du ta reda på vad du värdesätter i en fastighet.
- Behöver du en bil på semester? Hur kommer man dit? Hur är anslutningen till kollektivtrafiken? Var kan jag hyra en bil?
- Var är närmaste snabbköp för snabbmat, närmaste fiskmarknad eller ekologisk butik för bortskämda gomar?
- Var är nästa plats med en shoppingmil?
- Hur långt borta ligger ridstall, golfbanor och dykstationer?
- Om du vill göra det du annars aldrig har tid för på semester: Var kan jag besöka en skönhetssalong / gym, bläddra i bokhandeln, hyra tvåhjulingar för en cykel- eller skoterresa?
- Var är närmaste lekplats för barnen - och har den lokala turistbyrån ens barnpassning?
- Finns det värme tillgängligt under svala dagar?
- Behöver du en ugn eller använder du bara en mikrovågsugn?
- Vill du gå till den gamla gamla tvättomaten för att tvätta kläderna eller har fritidshuset en egen tvättmaskin?
I ditt eget fritidshus kan du bestämma vad som står på menyn.
Tips 2: Hur du hittar rätt plats för din semesterfastighet
Semesterhuset du vill köpa ska vara lättillgängligt, även om det är borta från liv och rörelse. För om du vill hyra semesterbostaden beror framgångsrik hyra och en stabil avkastning på att du väljer en plats där människor gillar att semestra. Om du vill tillbringa din pension i ditt eget fritidshus senare värdesätter du en bra infrastruktur. Detta innebär att butiker, läkarkontor och fritidsaktiviteter ska vara i närheten.
Helst är stranden och butikerna nära huset. Däremot kan man också förvänta sig betydligt högre priser där. Om du kompromissar med situationen bör du istället lysa med specialutrustning: en modern öppen spis eller bastu ökar beläggningen året runt.
Tips 3: Kontrollera byggkvaliteten innan du köper semesterbostaden
I södra Europa bör du i allmänhet undersöka byggnadens kvalitet kritiskt och så professionellt som möjligt. Om du vill köpa ett fritidshus i Portugal, Spanien eller Italien, bör du definitivt ha bygglovet och ett beboelsesintyg visat i förväg. Om dessa dokument inte är tillgängliga måste byggnaden rivas i värsta fall. Se också till att fastighetsregistret innehåller fullständiga bevis för alla tidigare ägare av din önskade fastighet.
Besök önskad fastighet tillsammans med en byggnadsexpert eller arkitekt. I vilket strukturellt tillstånd är fastigheten? Vad kostar modernisering eller renovering? Semesterfastigheter måste också underhållas eller energiskt renoveras - speciellt om du senare vill förvandla dem till äldreboenden. Semesterlägenheter är vanligtvis bostadsrätter. Prata med den ansvariga chefen och kontrollera om ägarföreningen också agerar ekonomiskt.
Tips 4 för att köpa ett fritidshus: ta hänsyn till regionala prisutvecklingar
Priserna på fritidshus varierar kraftigt från region till region. Det är tydligt att du inte kan förvänta dig låga priser i hot-spot-regioner. I allmänhet är fritidshus utanför turistattraktioner betydligt billigare. Men om platsen är mindre attraktiv, måste du förvänta dig att hyra blir svårare.
I Tyskland är till exempel fritidshus på Östersjööarna som Rügen mycket populära och därmed dyra. Å andra sidan, om du söker tillräckligt länge kan du hitta ett billigt fynd på fastlandskusten i Mecklenburg-Vorpommern som fortfarande har tillgång till havet.
Närheten till stranden kan vara ett viktigt kriterium när du väljer ditt eget fritidshus.
Dessutom bör du i allmänhet få en heltäckande bild av respektive marknad innan du köper en fastighet. I Spanien har fastighetspriserna varit flata de senaste åren och i vissa fall till och med sjunkit. Det finns för närvarande ett brett utbud av fastigheter här. Däremot har fastigheter vid Gardasjön i Italien blivit dyrare. Även i Frankrike fortsätter fastighetspriserna att stiga, särskilt i Strasbourg; på Côte d'Azur och i Paris har de varit konsekvent höga i flera år. Den som köper ett hus eller en lägenhet här behöver knappast förvänta sig en minskning av värdet inom överskådlig framtid.
Om du letar efter ett billigare alternativ att köpa ett fritidshus, är det värt att titta på östeuropeiska länder. I vilket fall som helst är dessa billigare än länder som Sverige, Storbritannien, Danmark eller Belgien. För där utvecklas turistinfrastrukturen fortfarande. Med lite tur kan du få ett fynd här som kommer att generera god avkastning i framtiden om regionen blir ett populärt resmål och priserna stiger därefter.
Tips 5: Inkludera underhålls- och reparationstjänster för ditt fritidshus
Du bör förtydliga i förväg vem som tar hand om ditt fritidshus i din frånvaro. Vem gör reparationer och vinterunderhåll? Vem ventilerar ordentligt, värmer och håller trädgården i ordning för dig?
Tips 6: Hur du finansierar ditt eget fritidshus
Du bör aldrig köpa ett fritidshus utan att först klargöra finansieringen. Det är absolut nödvändigt att veta: Hur mycket eget kapital behöver jag för att köpa ett fritidshus? Vilket byggbesparingsbelopp ska jag ha? Kontrollera fastighetens inköpspris, tilläggskostnader och driftskostnader. Har du råd med fastigheten permanent?
En villa med egen pool är drömmens fritidshus för många! Men också motsvarande dyra.
Inköpspriset plus tillhörande byggkostnader, hyresintäkter och finansiering måste matcha. Oavsiktliga huskostnader för underhåll och administration samt förlust av hyra måste också beaktas här. Efter ett kontantfall minskar du vilket lånebelopp du behöver. Med online-lånekalkylatorer kan du få en första översikt över lånebeloppets storlek och avbetalningar. För att göra detta behöver du information som löptid, ränta, fast ränta och finansieringsbelopp. Du klargör sedan med ett kreditinstitut om beloppet kan göras tillgängligt för dig. Om ett befintligt bostadslån och sparavtal ännu inte är klart för tilldelning kan du överbrygga perioden med förfinansiering.
Om du vill köpa ett fritidshus ska du normalt beräkna 40 till 50 procent av kapitalet, inklusive din egen fastighet i Tyskland eller andra tillgångar. Återstående saldo täcks bäst av ett låneavtal för byggföretag. Det garanterar långsiktiga låga låneräntor i hela Europa och skyddar mot ränteförändringar utomlands.
Tips 7: Du bör vara uppmärksam på detta när du köper ett fritidshus
Olika länder, olika seder: beroende på platsen för ditt framtida fritidshus gäller olika regler för köpeavtalet.
I Italien är det viktigt att ansöka om ett skattenummer på det lokala skattekontoret innan du köper, eftersom detta måste anges i köpeavtalet och också är en förutsättning för att öppna ett konto. I de sydeuropeiska länderna och i Frankrike är det dessutom vanligt med ett preliminärt kontrakt, varvid köparen betalar en deposition på upp till 30 procent. Detta preliminära kontrakt är redan bindande i Frankrike, Italien och Spanien, i Portugal endast om signaturerna är notariserade. Ägarbytet sker dock endast genom avtalet med notarius. Då är återstående inköpspris förfallet.
I Österrike behöver du godkännande av invandringsmyndigheterna i respektive statsregering för att köpa fastigheter. Det måste finnas tillgängligt före överlåtelsen av äganderätten eller före pantregistreringen (inteckning). Annars fungerar inköpsprocessen som i Tyskland.
Observera dock att vid finansiering av fastigheter i andra hemområden beräknas en högre riskrabatt utifrån marknadsvärdet, eftersom de är svårare att sälja igen. Detta minskar den möjliga kreditgränsen.
Innan du köper ett fritidshus bör du noga kontrollera försäljningsavtalet. Uppmärksamhet: Olika lagar gäller i andra länder.
Tips 8: Hur du sparar skatt med ditt eget fritidshus
Om stugan köps för att hyra ut den i minst 75 procent av den vanliga tiden, kan ägaren göra anspråk på alla kostnader som affärskostnader eller affärskostnader. Du kompenserar förlusterna mot din andra positiva inkomst - och sparar därmed skatt. Den lokala turistföreningen vet hur många veckor eller månader detta är under året. Om du använder din semesterbostad delvis själv och delvis hyr den, kan du dra av utgifterna för hyran pro rata. Du måste bevisa för skattekontoret med en vinstprognos över 30 år att du vill tjäna pengar på hyran på lång sikt.
Att ta semester och spara skatt låter motstridigt, men det fungerar under vissa förhållanden. På lång sikt förväntar sig dock skattemyndigheterna att uthyrning av en sådan fastighet kommer att generera skattepliktiga överskott.Exempelberäkningar
Du köper ett fritidshus för 150 000 euro (exklusive mark). Som regel skriver du av kostnaderna fördelade på 50 år med en årlig ränta på 2 procent, i detta fall 3000 euro. Dessutom finns finansieringskostnader, till exempel 4,5 procent årlig ränta på ett antaget 120.000 euro-lån, dvs. 5400 euro. Om du börjar med hyresintäkter på 6000 euro per år är du redan i minus med 2400 euro. Med administrativa kostnader och fastighetsskatt samt andra tullar och kostnader kommer du snabbt till en skattemässig förlust på cirka 4000 euro, som du kan kvitta mot din andra inkomst. På detta sätt sparar du (beroende på den individuella skattesatsen), till exempel 1200 euro eller 1800 euro per år i skatt.
”Det är viktigt att du gör vinst med hyran på lång sikt. Om, i ovanstående exempel, räntorna är kontinuerligt lägre (eller till och med upphör att existera) efter flera år och om hyreshöjningar också ingår, kommer du att få överskott som du måste betala skatt, säger Wolfgang Wawro från den tyska skattekonsultföreningen.
